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¿Cómo debe ser el proceso de escrituración de un inmueble?
Martes, 4 de marzo de 2025
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La escritura es el documento legal que establece quién es el propietario de un inmueble, sus obligaciones y derechos. Este se elabora en una notaría y sirve para formalizar la compraventa de una vivienda u otro tipo de inmueble, una permuta, hipoteca, cancelación de hipoteca, entre otros; si se trata de una compraventa, tanto comprador como vendedor deben dirigirse a una notaría y solicitar el servicio de escrituración. Para aclarar los detalles más importantes de este proceso y cómo evitar errores comunes, hablamos con Rafael Felipe Gómez Uribe, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y Urbanístico, y Fundador de DERAÍZ ABOGADOS.
Proceso de elaboración de una escritura
De acuerdo con la Notaría 37 del círculo de Bogotá, el proceso de una escritura pública consta de cuatro pasos principales:
– Declaraciones: Las partes involucradas declaran ante el notario su intención de compra y venta del inmueble.
– Transcripción: Se pone por escrito lo que las partes declararon al notario.
– Lectura y aceptación: Todos escuchan y aprueban el texto antes de firmarlo.
– Firmas: El notario y las partes involucradas (comprador y vendedor) firman el documento.
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Esta escritura pública de venta debe especificar: los límites de la propiedad, la cédula catastral, número de matrícula inmobiliaria, certificado de tradición y libertad y el precio de la compraventa.
Documentos necesarios
Para llevar a cabo este trámite necesitas los siguientes documentos:
• Documentos de identidad: Fotocopia y documento de identidad original del comprador y vendedor. Si el comprador o vendedor es una persona jurídica, debe presentar un documento que valide su existencia y representación legal. Si una de las partes no puede asistir, el representante debe tener un poder vigente.
• Comprobante de pago del impuesto predial del año vigente: Debe incluir los datos correctos de la propiedad (dirección completa, matrícula inmobiliaria y cédula catastral).
• Paz y salvo de valorización: Emitido por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).
• Paz y salvo de la administración: Si el inmueble pertenece a un régimen de propiedad horizontal. También, se sugiere una copia del reglamento del conjunto o edificio.
• Copia de la escritura de adquisición y certificado de tradición y libertad reciente: Se recomienda que el vendedor los lleve.
• Documentos adicionales si el inmueble es nuevo: La constructora debe presentar otros documentos específicos.
• Cancelación de afectación de vivienda: Si la vivienda está afectada, se puede cancelar en la escritura de venta.
• Sentencia judicial para patrimonio inembargable y menores: En caso de tener patrimonio inembargable y si hay menores, solo se puede cancelar con sentencia judicial.
• Costos de la escrituración: El costo de este trámite depende de las tarifas notariales, que son definidas cada año por la Superintendencia de Notariado y Registro. También, debes tener en cuenta el pago del impuesto de retención en la fuente y el valor de la copia de la escritura.
Registro de la escritura
Una vez realizada la escritura pública en la notaría, esta debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad o municipio para que el inmueble cambie oficialmente de dueño. Este registro es fundamental para asegurar la transferencia legal de la propiedad y actualizar los registros oficiales.
Consejos adicionales para el proceso de escrituración
• Verificar la documentación: Asegúrate de que todos los documentos requeridos estén completos y en orden antes de dirigirte a la notaría.
• Consultar con un abogado: Puede ser útil contar con el asesoramiento de un abogado especializado en bienes raíces para revisar el contrato y los términos de la compraventa.
• Revisar el estado del inmueble: Verifica que el inmueble esté en las condiciones acordadas antes de proceder con la firma de la escritura.
• Planificar los tiempos: La escrituración y el registro pueden tomar tiempo, así que planifica adecuadamente para evitar inconvenientes.
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La escrituración de un inmueble es un proceso esencial para asegurar la legalidad y seguridad de la transacción inmobiliaria. Siguiendo estos pasos y reuniendo la documentación adecuada, puedes llevar a cabo una compraventa de manera efectiva y sin contratiempos.
Rafael Felipe Gómez Uribe revela los secretos de la escrituración de inmuebles: lo que todo comprador y vendedor debe saber
La escrituración puede ser un proceso complejo si no se toman las precauciones necesarias. Rafael Felipe Gómez Uribe nos explica algunos aspectos clave y responde a preguntas frecuentes sobre este proceso.
¿Qué pasa si el inmueble tiene gravámenes o hipotecas activas en el certificado de tradición y libertad?
Cuando un inmueble presenta gravámenes o hipotecas, es crucial realizar una revisión detallada del historial del bien. Según Rafael Felipe Gómez Uribe, “No basta con revisar solo el certificado de tradición y libertad; es necesario profundizar en el análisis de las escrituras públicas de los últimos años para asegurarse de la situación real del inmueble”. Aunque no todas las anotaciones son igualmente restrictivas, como es el caso de hipotecas o demandas, estas no impiden la venta del inmueble, pero quien compre debe estar al tanto de las implicaciones legales que puedan surgir. Rafael señala que, a pesar de la importancia de este paso, muchas veces los compradores omiten consultar asesoría jurídica, especialmente si están fuera del circuito formal del sector inmobiliario.
¿Qué diferencias existen entre la escritura de un inmueble nuevo y uno usado?
El proceso de escrituración es similar para ambos tipos de inmuebles, aunque hay algunas variaciones clave. La principal diferencia radica en cómo se formaliza el contrato de compraventa. En el caso de inmuebles usados, la escritura convierte el acuerdo en un negocio jurídico público de acuerdo con lo estipulado en el Código Civil colombiano. En cambio, cuando se compra un inmueble nuevo, el procedimiento puede variar si la adquisición fue realizada mediante un encargo fiduciario. Sin embargo, en ambos casos, la escritura debe ser registrada para que se haga pública y se consolide la transacción legalmente.
¿Qué trámites adicionales se deben hacer cuando se va a vender un inmueble que fue heredado?
Vender un inmueble heredado requiere un procedimiento adicional que depende de cómo se haya realizado la sucesión. Según Rafael Felipe Gómez Uribe, existen dos formas principales: si la sucesión es notarial, se puede hacer la adjudicación
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