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Guía completa sobre los tipos de uso de suelo en México

By Inmuebles247 junio, 2024No hay comentarios

En el complejo panorama del sector inmobiliario mexicano, entender los tipos de uso de suelo es fundamental. Desde desarrolladores hasta propietarios, todos se enfrentan a la necesidad de comprender cómo afectan la propiedad y sus posibilidades. Además, el proceso de certificación y cambio de uso de suelo añade otra capa de complejidad a esta ecuación.

Cada nivel de gobierno -desde ciudades hasta municipios y departamentos- puede tener sus propias reglamentaciones, lo que aumenta la confusión y la necesidad de una guía clara y completa.

En este artículo, nos enfocaremos en el mundo de los tipos de uso de suelo en México, desde sus definiciones hasta los procedimientos para su certificación y cambio.

Índice de Contenidos

¿Qué es el uso del suelo?

El uso del suelo es un concepto fundamental en la planificación urbana y el desarrollo territorial. Se refiere a la clasificación y regulación de las actividades permitidas en un área geográfica específica.

En términos simples, define cómo se puede utilizar un terreno, ya sea para fines residenciales, comerciales, industriales, agrícolas o recreativos, entre otros. Esta clasificación es esencial para ordenar el crecimiento urbano, garantizar la convivencia armónica entre diferentes tipos de actividades y promover un uso eficiente y sostenible del territorio.

El uso del suelo en México está regulado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), quienes publicaron la Política Nacional de Suelo (PNS) en 2020.

Esta política busca que el Estado recupere la rectoría sobre el desarrollo urbano, garantizando que el suelo cumpla su función social y ambiental. Sin embargo, el desempeño de los municipios en materia de regulación y aprovechamiento del suelo ha sido considerado inadecuado por diversas instituciones, lo que ha resultado en una expansión urbana descontrolada sobre suelo valioso, generando problemas como el tráfico, la contaminación y la desigualdad socioeconómica.

La PNS plantea que la función social del suelo debe prevalecer sobre la económica, promoviendo proyectos de desarrollo urbano integrales que incluyan usos mixtos, áreas verdes y servicios, en lugar de proyectos exclusivos de vivienda. Esto representa un desafío para la arquitectura, que debe adaptarse a un mercado donde la vivienda como uso exclusivo del suelo ya no es la principal línea de política pública y se requieren espacios mixtos y sustentables que integren diferentes usos de manera armoniosa.

Tipos de uso de suelo en México

En México, los tipos de uso de suelo se clasifican en varias categorías, cada una con diferentes características y propósitos:

1. Suelo urbano

Habitacional (H)

Esta categoría incluye áreas designadas para la construcción de viviendas unifamiliares, multifamiliares o conjuntos habitacionales. En estas zonas, se encuentran diversos tipos de residencias, desde casas individuales hasta departamentos en edificios de varias alturas.

Habitacional con comercio en planta baja (HC)

Se refiere a áreas residenciales donde se permite la instalación de comercios en la planta baja de los edificios. Esto crea una combinación de espacios habitacionales y comerciales, promoviendo la actividad económica y la conveniencia para los residentes.

Habitacional mixto (HM)

Estas zonas permiten una combinación de viviendas y otros usos, como comercios, oficinas o servicios. Son áreas urbanas versátiles que pueden adaptarse a diferentes necesidades y fomentar la integración de actividades diversas.

Habitacional con oficinas (HO)

Son áreas residenciales que también permiten la instalación de oficinas, lo que proporciona una opción para el trabajo desde casa o la proximidad a áreas de actividad empresarial.

Equipamiento (E)

Esta categoría abarca áreas destinadas a la construcción de infraestructuras y servicios públicos, como escuelas, hospitales, parques, instalaciones deportivas, centros comunitarios, entre otros. Estas áreas son esenciales para el bienestar y la calidad de vida de la comunidad.

Industria (I)

Son zonas designadas para actividades industriales y manufactura. Aquí se encuentran fábricas, almacenes, centros de producción y otras instalaciones relacionadas con la industria.

Áreas Verdes (AV)

Estas áreas están destinadas a la conservación de la naturaleza y la recreación. Incluyen parques, jardines, reservas naturales y cualquier espacio verde destinado al disfrute y la preservación del medio ambiente.

Espacios Abiertos (EA)