Vicios ocultos: el riesgo silencioso al comprar un inmueble y cómo evitarlo

Ocho de cada diez propiedades presentan fallas no detectadas a simple vista, según especialistas; proponen certificar antes de comprar

En México, hay una necesidad de remodelaciones y reparaciones de la vivienda. Foto: Especial. — Foto: Especial.

Por:

Fernando Gutiérrez

Publicado: 14.06.2025 – 09:00Actualizado: 14.06.2025 – 09:00

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Adquirir un inmueble es resultado de años de esfuerzo y dedicación para lograr este objetivo; sin embargo, existe el riesgo de que el sueño se convierta en una pesadilla en caso de que la propiedad presente vicios ocultos, por lo que es importante que antes de dar el sí definitivo, se tenga certeza de que no existen fallas.

De acuerdo con Tony Hanná Grayeb, director general de la plataforma Tiburones Inmobiliarios, si bien es difícil estimar el porcentaje de casos donde existen vicios ocultos en una propiedad, esto es algo muy común dentro de los procesos de la compraventa de algún bien inmueble en el país, ya sea nuevo o usado.

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“Es difícil medir un porcentaje, pero yo creo que esto pasa en más de 80% de las ocasiones… que de repente, ya no prendió la luz, que la instalación eléctrica no estaba bien o que abres la llave y sale el agua negra, o sea, empiezan los problemas”, declaró Hanná Grayeb.

El especialista indicó que si bien, en Estados Unidos por regulación es necesario que antes de cerrar la compraventa de un inmueble se tenga que verificar que la propiedad no presente vicios ocultos, en México todavía no hay una obligación al respecto; sin embargo, como buena práctica, se pueden contratar estos servicios de manera externa.

¿Qué opciones hay?

En el país, existen firmas especializadas que ofrecen la realización de un dictamen de las condiciones físicas de un inmueble antes de ser comercializado, el cual consiste en verificar lo siguiente:

Cumplimiento de las normas de construcción.
La certidumbre de la condición de funcionalidad.
Aseguramiento en la prevención de fallas.

“Es una certificación de la calidad del inmueble donde otorgamos la seguridad de una compra o una venta de un inmueble… Es un sistema en donde nosotros como dirección de proyectos, como auditores, pues siempre recomendamos ser más preventivos que correctivos”, declaró Manuel Ventosa, director general de la firma Vega Consultores, la cual ofrece este tipo de certificaciones, tanto para desarrolladores, brókers, vendedores y compradores.

De acuerdo con Ventosa, el alcance de este tipo de certificaciones es el siguiente:

Indicadores visuales de estabilidad de la construcción y acabados.
Inspección técnica de las instalaciones eléctricas, sistema de aire acondicionado, agua y drenaje, entre otros.
Equipos instalados, controles de acceso y sistemas de emergencia.
Instalaciones en áreas comunes.
Dispositivos contra incendios, elevadores, sistema de riego y otros.

“Cualquier tipo de edificio puede ser certificado…Todo lo que tenga que ver con construcción, al final de cuentas, son las mismas variables”, apuntó Ventosa.

¿Cómo es el proceso para la certificación?

El representante de Vega Consultores detalló que el proceso para la certificación consiste en la contratación e inicio de dicho procedimiento, donde se entregan documentos técnicos, planos y especificaciones generales para posteriormente, programar la visita de inspección técnica.

En la primera visita de inspección técnica se realiza una revisión sobre la albañilería, acabados en instalaciones, entre otros y se entrega el primer reporte de fallas. Posteriormente, se realiza una segunda visita para verificar que se ha dado cumplimiento a todas las observaciones y así entregar el certificado de conformidad del inmueble.

Sin embargo, puede haber una tercera visita en caso de que continúen las fallas observadas en las inspecciones anteriores. “Queremos que la gente se preocupe por resolver los problemas y resolverlos de manera contundente”.

¿Cuánto cuesta?

Ventosa apuntó que el costo de certificación por lo regular es el equivalente a 1% del valor de la operación del inmueble. Por ejemplo, para una certificación de una vivienda que tiene un valor aproximado de 3 millones de pesos, el costo de este proceso es de cerca de 30,000 pesos.

El especialista destacó que la certificación no sólo aplica para la compra de bienes inmuebles, sino también para los procesos de renta.