MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO

“¿Quién puede pagar los 4.000 €/m2 de la vivienda libre en los nuevos desarrollos?”

Miguel Palmero tiene la fórmula para acelerar la construcción de viviendas. Una fórmula ya testada en Madrid y que ha permitido construir viviendas en nuevos ámbitos en apenas tres años

Por 

E. Sanz

Fotografías: Guillermo Gutiérrez Carrascal

18/12/2024 – 05:00

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Miguel Palmero (Valladolid, 1952) lleva toda su vida dedicado a poner viviendas, fundamentalmente protegidas, en el mercado. Primero lo hizo desde la iniciativa pública, a nivel municipal, autonómico y estatal y, posteriormente, desde la empresa privada, bajo la fórmula de la gestión de cooperativas. Arquitecto de formación, su destino profesional quedó marcado en los dos últimos años de carrera cuando, al llegar a la capital, su profesor de urbanismo de la Escuela de Arquitectura le animó, junto a otros compañeros, a realizar un estudio sobre la primera zona chabolista del barrio de Orcasitas, el Rancho de El Cordobés. 

Reconoce que, “aquella experiencia brutal” le marcó profundamente y definió su carrera profesional como viviendista, como le gusta definirse. Su paso por la Empresa Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Madrid y por el Instituto de Vivienda de la Comunidad de Madrid, construyendo, entre otras iniciativas, casas para realojar a chabolistas, supuso una continuidad a aquel primer gran contacto con la realidad de la vivienda social en una ciudad como la de Madrid. Tras su paso por la administración pública, a finales del siglo pasado, decidió probar suerte al otro lado con la puesta en marcha de Libra Gestión, una gestora de cooperativas, que en un cuarto de siglo ha puesto en marcha más de 70 promociones y entregado unas 6.000 viviendas. 

Miguel Palmero tiene, además, la fórmula para acelerar la construcción de viviendas. Una fórmula ya testada en Madrid y que ha permitido construir viviendas en nuevos ámbitos en apenas tres años. Los llamados consorcios urbanísticos, en su opinión, son más eficientes y rápidos que las actuales juntas de compensación de los últimos y actuales grandes desarrollos. Partidario de limitar el precio del suelo para poder construir vivienda protegida, también defiende la no descalificación de la vivienda protegida como una manera de preservar el parque de vivienda pública a futuro.

PREGUNTA. Su paso por la administración pública, a nivel municipal, autonómico y estatal, ha marcado su futuro profesional y su manera de entender cómo debe afrontarse la problemática de la vivienda en España. 

MIGUEL PALMERO. Al acabar la carrera de arquitectura, entré en la administración, en concreto, en el primer ayuntamiento democrático de Madrid en el año 81, en la Gerencia de Urbanismo y en el Departamento de Estudios. Allí empezamos a montar algo que era muy novedoso en España: un plan de ayudas a la rehabilitación del centro histórico. Eran las primeras subvenciones que se empezaron a dar en nuestro país. Luego monté la división de rehabilitación del centro histórico desde la Empresa Municipal de la Vivienda e hicimos muchas cosas, como restaurar las fachadas, arreglar por dentro edificios y un plan de plazas que se implantó en la Puerta del Sol, la Plaza Mayor, Atocha o Tirso de Molina. En la Puerta del Sol, por ejemplo, quitamos todos los anuncios en todos los balcones porque aquello era un caos, mientras que en la Plaza Mayor de Madrid, las pinturas de la Casa de la Panadería, del pintor Carlos Franco, se hicieron mediante un concurso público. 

P. ¿Hicieron también viviendas protegidas? 

M.P. Compramos edificios antiguos y los rehabilitamos como vivienda pública. La Corrala de Miguel Servet, una de las más antiguas de Madrid, fue una de las primeras que hicimos. Cuando me fui del Ayuntamiento, había dejado comprados 40 edificios en el centro histórico: en Lavapiés, Malasaña… También había equipos que iban por los edificios y las comunidades de vecinos para ofrecerles la rehabilitación con ayudas: ayudas para sus casas, ayudas a las fachadas… En algunos sitios, el 100% de las fachadas se rehabilitaban con presupuesto municipal. Fue una época realmente interesante. 

“Cuando me fui del Ayuntamiento, había dejado comprados 40 edificios en el centro histórico para vivienda protegida” 

P. También promovió vivienda pública desde la administración central. 

M.P. Sí, de ahí pasé a la sociedad estatal SGV, que ahora se llama Segipsa. Hicimos miles de viviendas protegidas en España, por ejemplo, 800 viviendas en Los Bermejales, en Sevilla, pero también en Santiago de Compostela y Pamplona. Luego, la sociedad pasó a depender del Ministerio de Hacienda y no del Ministerio de Obras Públicas. Hacienda decidió que construir viviendas desde el Estado, cuando estaban transferidas las competencias a las comunidades autónomas, no era lo más oportuno. Posteriormente, pasé por Arpegio, una sociedad pública de la Comunidad de Madrid dedicada, fundamentalmente, al desarrollo de polígonos económicos, industriales y, en ocasiones, residenciales. Finalmente, pasé por el IVIMA durante 1993, 1994 y 1995 como gerente. Entonces, éramos probablemente el mayor promotor a nivel nacional, porque hacíamos 3.000 viviendas y rehabilitábamos 8.000 al año. 

P. Y después su salto al sector privado, con la creación de Libra Gestión. 

M.P. Tras salir del IVIMA, como lo único que sabía hacer era vivienda, pasé una etapa asesorando en planificación estratégica urbana en la Asociación de Ciudades Iberoamericanas. En 1998, hace ya 26 años, puse en marcha Libra Gestión como sociedad para hacer gestión de cooperativas de viviendas. 

P. ¿Por qué una gestora de cooperativas y no una promotora tradicional? 

M.P. Por dos razones. Una, porque se necesita mucho dinero que no tenía, ya que salí de la administración sin ninguna indemnización como gerente del IVIMA y me fui al paro. Y, por otro lado, porque en mi ADN personal está hacer vivienda protegida, y eso es muy difícil siendo un promotor tradicional. Aunque hay promotores especializados en vivienda protegida, llevan muchos años queriendo hacer y no pueden por los precios. 

“En mi ADN personal está hacer vivienda protegida y eso es muy difícil siendo promotor” 

P. Usted que ha trabajado durante tantos años y ha construido vivienda protegida desde la iniciativa pública, ¿qué ha cambiado para que la máquina se haya frenado y cueste tanto ponerla en marcha? 

M.P. Nosotros hacíamos mucha gestión, y creo que ahora la administración le tiene mucho miedo a la gestión. Es más fácil hacer decretos, leyes o normas. Gestionar es difícil y complicado. En Arpegio hacíamos polígonos económicos y consorcios urbanísticos, y la eficacia que tenían esos instrumentos era brutal en cuanto a tiempos, costes y resultados. Echo en falta en Madrid, sobre todo a nivel regional y a nivel de ciudad, una planificación estratégica. Se dice que Madrid recibe 100.000 nuevos habitantes al año, recibe inversores… Eso es una demanda que se suma a la que ya existe. ¿Cómo la atiendes? El inversor se dedica a buscar y a ver dónde puede hacer inversiones y el ciudadano, dónde puede comprar una casa. Y para eso hay que planificar; hay que tener un plan que determine hacia dónde quiere ir la región de Madrid, si se quiere fomentar la actividad logística, el I+D, la inteligencia artificial o la industria que sea. Para ello, necesitas que se junten la administración y el sector privado, que debatan y digan qué pasa en Madrid, cómo estamos, qué hacemos, qué somos capaces de hacer… Y, para eso, lo primero es hacer un diagnóstico, saber cuáles son las amenazas que tenemos, las debilidades y las oportunidades. 

P. No obstante, incluso aunque haya un plan estratégico, es necesario que haya cierta agilidad a nivel urbanístico para que no se tarden 20 años en poner en marcha nuevos desarrollos urbanísticos. Veinte años no solo es mucho tiempo, sino que en ese tiempo las necesidades de la ciudad o de los ciudadanos cambian. 

M.P. Claro. El modelo que implantamos en los 80 y en los 90 fue el de los consorcios urbanísticos. Allí donde decidías que había un polígono residencial o un polígono de actividad económica, se firmaba un convenio expropiatorio con los propietarios del suelo. Si a estos les ofreces un 30% del suelo libre ya urbanizado como pago por el mismo, dependiendo de la zona, obviamente, pueden considerarlo bien pagado. Otro 30% del ámbito lo dedicas a vender suelo a privados para pagar los costes de urbanización, y el resto lo tienes, como administración, gratis. 

P. Estamos hablando de la administración como impulsora de estos convenios. 

M.P. De la administración en el formato que quieras. Puede ser un consorcio entre ayuntamiento y comunidad, una sociedad pública 100% de la comunidad o el instrumento que se considere más idóneo para hacer las cosas con transparencia y claridad para todos. ¿Qué te permite eso? Que la administración pueda tener un 40% de un polígono tanto para alquiler como para la venta de vivienda social, un 30% para vivienda en venta de carácter intermedio —de la que se llama VPPL, por ejemplo— y un 30% de vivienda libre para el mercado de la gente que quiere una casa mejor y con otras características, además de dar satisfacción al propietario del suelo. Porque todo el mundo tiene derecho a una vivienda: tanto los ricos como los de clase media y los pobres. Como administración, puedes estructurar áreas de vivienda que satisfagan a diferentes colectivos de demanda social. 

P. ¿Cómo son de ágiles los convenios urbanísticos? 

M.P. Con este modelo, en muy poco tiempo —no en 20 años, como se tardan ahora en desarrollar los nuevos desarrollos con el sistema de juntas de compensación—, puedes tener el planeamiento aprobado, los convenios expropiatorios hechos, los proyectos de urbanización y la contratación de las obras. En dos o tres años estás construyendo. Uno de los lastres que tienen los nuevos desarrollos y las juntas de compensación es la cantidad de proindivisos que hay y la dificultad de llegar a acuerdos con tantos propietarios. En los convenios urbanísticos no hay proindivisos, por lo que pueden ser una figura urbanística eficaz que permita, en dos o tres años, empezar a construir viviendas dando, además, satisfacción a toda la demanda existente, ya que puedes hacer vivienda en alquiler o en venta y fragmentar la oferta para satisfacer diferentes niveles de demanda. 

“Con los convenios urbanísticos, en dos o tres años estás construyendo las viviendas” 

P. Ese ahorro de tiempo supondrá también un menor coste económico. 

M.P. En una junta de compensación tienes el coste del tiempo, ya que se tarda muchísimo en hacer las cosas y, además, todo es precio libre. Tú no limitas el precio de los suelos para que se puedan hacer viviendas más asequibles. Y la administración se queda con muy poco. En las juntas de compensación, salvo que la administración sea propietaria de suelo, lo único que se queda es el 10% de las cesiones. Y este es un problema para el modelo de gestión, ya que no puedes hacer política de vivienda sin controlar el precio del suelo. 

P. Pero, ¿los consorcios no pueden acabar en los tribunales si algún propietario no está de acuerdo con el precio al que se le ha expropiado? 

M.P. Tú estableces el sistema de expropiación, se levanta un acta de expropiación y el resultado es suelo público. Normalmente, se acuerda un justiprecio en forma de suelo, que es lo más práctico tanto para los propietarios como para la administración. Sin embargo, puede que haya un pequeño porcentaje de propietarios a quienes les parezca insuficiente lo que se les ofrece, ya sea en suelo o en metálico, y acuden al Tribunal de Expropiación para reclamar lo que consideran oportuno. En los convenios urbanísticos que hicimos, a aquellos que tenían poco suelo, tratábamos de que la compensación fuera en metálico para evitar proindivisos, porque el presupuesto para pagar esa parte era pequeño. Si yo, como administración, expropio y pago todo con dinero público, es una burrada, es insostenible. Por eso, la única manera de hacer esto rápido y sin que sea gravoso para la administración es que a los propietarios se les pague con suelo urbanizado, ya que no tienen que poner un duro y, además, el suelo, al estar ya urbanizado, lo pueden vender al día siguiente a un promotor. 

P. Uno de los factores que ha paralizado la construcción de vivienda protegida en Madrid ha sido la falta de actualización del precio del módulo. Una vez actualizado, sigue sin despegar. ¿Es partidario de limitar también el precio del suelo protegido? 

M.P. Sí, para que la vivienda salga a un precio asequible, porque si el precio es libre, el propietario no vende hasta que encuentra un potencial comprador que le pague lo que pide. Por tanto, hay un suelo protegido que no sale al mercado porque el propietario está esperando a que suba el precio. Sin olvidar que incluso los propios ayuntamientos subastan suelo protegido. Ese es uno de los grandes caballos de batalla para construir vivienda protegida. Tienen que salir los números: si no salen, tanto en alquiler como en venta, no se construyen.