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Última actualización: jueves, 22 de mayo de 2025

Precauciones al realizar una subrogación

Martes, 5 de octubre de 2021

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Antes de asumir la deuda hipotecaria de un tercero debe conocer los riesgos y precauciones.
 

Este crédito, que puede ser total o parcial, debe negociarse con la entidad bancaria respectiva para programar el plazo, requisitos y valores de acuerdo con las condiciones del nuevo titular o titulares. Cómo reducir los costos de un crédito
 

Por ejemplo, cuando se trata de la compra vivienda nueva, el comprador paga una parte de su vivienda con un préstamo, pero antes el constructor la ha edificado con la ayuda de un crédito usando como prenda a este inmueble y todos los demás que pertenezcan al proyecto.
 

Cuando el comprador hace efectivo su crédito, el banco le descuenta la suma respectiva al constructor de su crédito.
 

Ahora bien, es vital tener en cuenta que si el banco se demora en desmbolsarle el dinero al comprador, el constructor le cobrará los intereses de mora a que haya lugar, sin importar que ya se esté o no viviendo en el inmueble.
 

Por esta razón el comprador debe agilizar el trámite de desembolso del dinero para pagar la menor cantidad posible de intereses. En lo posible, se recomienda tomar el crédito con la misma entidad que financió al constructor porque los costos de cambiar el titular son menores.
 

Tipos de subrogación
 

Subrogación, cesión de créditos y cesión de contrato
 

Se trata de tres figuras o especies del género sucesión en el crédito entre vivos, que no obstante compartir algunos rasgos comunes, tienen una identidad jurídica propia.
 

1. La subrogación frente al proveedor
 

Entendida la subrogación como la transmisión de los derechos del acreedor a un tercero que le paga (art. 1666 del Código Civil), ella opera como un efecto independiente del designo de las partes y del tercero que paga, con miras a la protección de éste, pero sobre la base de la satisfacción del acreedor.
 

Comúnmente el “pago”, entendido como la prestación de lo que se debe, es el medio normal de extinción de las obligaciones. No obstante, cuando el pago lo efectúa un tercero, lo que se conoce como “pago con subrogación”, por mandato legal la obligación subsiste intacta, por lo que el pago hecho por el tercero no tiene efecto extintivo sino sólo de desplazamiento y sustitución del acreedor.
 

La subrogación opera de pleno derecho en los casos especialmente contemplados en las normas legales (principalmente art. 1668 del C.C.).
 

En un contrato de compraventa, como en todo contrato bilateral, encontramos que las partes son recíprocamente acreedoras y deudoras; el comprador es acreedor de la cosa y deudor del precio, el vendedor es acreedor del precio y deudor de la cosa.
 

En tratándose de la subrogación es necesario distinguir la calidad de “parte” en el contrato, de la calidad de acreedor o deudor que se tenga, como quiera que la subrogación ocurre respecto de una obligación y no respecto de un contrato.
 

Cuando opera la subrogación lo que ocurre es un desplazamiento de la calidad de acreedor y no una sustitución de la calidad de “parte” en el contrato. En este orden de ideas, en un contrato de compraventa puede operar excepcionalmente la subrogación del crédito en favor del comprador o más comúnmente la subrogación del crédito en favor del vendedor.
 

a. Subrogación del crédito en favor del comprador
 

En un contrato de compraventa el comprador es fundamentalmente acreedor de las obligaciones de entregar y de saneamiento a cargo del vendedor.
 

Si un tercero entrega la cosa vendida en lugar del vendedor, el tercero se subroga en los derechos del comprador frente al vendedor, pero la obligación de saneamiento es independiente y en principio continuará respondiendo por su cumplimiento el vendedor, a menos que, en teoría, respecto de esta obligación opere una nueva subrogación. Así las cosas, el vendedor conserva la calidad de “proveedor” en los términos del Decreto 3466 de 1982.
 

La subrogación en las obligaciones del vendedor será posible cuando se trate de cosas de género y el comprador haya sido plenamente satisfecho, pues en tratándose de un cuerpo cierto no se explica cómo un tercero podrá cumplir la obligación de entregar el bien en lugar del vendedor; si ese tercero es propietario, estaremos en el caso de venta de cosa ajena, caso en el cual se regirá por las reglas que le son propias; si el vendedor es el dueño y encarga la entrega a un tercero, las relaciones de ese tercero con el vendedor se regirán por las reglas del mandato.
 

Cualquiera que sea la hipótesis planteada, el comprador no puede ver disminuidos o menoscabados sus derechos.
 

b. Subrogación del crédito en favor del vendedor
 

Como se anotó, el vendedor es acreedor del precio, sin embargo un tercero puede satisfacer al vendedor pagándole el precio, subrogándose por este hecho en los derechos del vendedor sobre el precio contra el comprador. Esta situación mantiene intactas las obligaciones del vendedor frente a comprador, particularmente en lo que respecta a su calidad de proveedor según las normas de protección al consumidor.
 

2. La cesión de créditos frente al proveedor
 

La cesión de créditos se encuentra regulada principalmente por los artículos 1959 y siguientes del Código Civil. Si la subrogación opera por ministerio de la Ley “ope legis” sin que intervenga acuerdo entre acreedor y deudor entre este y el tercero que paga o entre el acreedor y el tercero, en la cesión de créditos se enajena por acto entre vivos un crédito, visto como un bien incorporal.
 

Se define como un acto de autonomía privada, en virtud del cual el acreedor-cedente dispone de su derecho para transferirlo a un tercero-cesionario. Al igual que la subrogación, la cesión puede ser total o parcial. El contrato de cesión puede ser gratuito u oneroso según el acreedor reciba una contraprestación a cambio.
 

Es un contrato solemne, toda vez que requiere