MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
China y la crisis inmobiliaria
Con un mercado valorado en 52 billones de dólares en 2019, el sector inmobiliario chino es el mayor del mundo y desempeña un papel crucial en la economía del país.
- La sequía, la diferencia cambiaria y el comercio con China, los 3 shocks que afrontó Uruguay
- Volvió a funcionar el Frigorífico Florida, a la espera de la habilitación de China
Más personas de lo habitual ponen sus pisos a la venta en China, lo que eleva el número de nuevos anuncios a máximos de varios años. La demanda parece disminuir a medida que aumenta la oferta en el mercado, lo que plantea nuevos riesgos para una economía ya frágil.
Mes tras mes, los precios y las ventas de inmuebles en China siguen cayendo, lo que aumenta el desafío para las autoridades chinas, que ahora intentan reactivar el mercado mediante inversiones masivas.Informate más
Empresas uruguayas pueden comenzar a exportar sorgo a China
Uruguay tiene “muchas expectativas” de firmar el TLC con China, expresó Fernando Mattos
El mercado inmobiliario chino es gigantesco y desempeña un enorme papel en la prosperidad del país y, en cierta medida, del mundo. Analistas han señalado el desplome del mercado inmobiliario chino, que ha hecho estallar la burbuja económica del país y que es un factor de la desaceleración económica mundial.
La causa de la crisis actual radica en los torpes y populistas esfuerzos del gobierno central por controlar los costos de la vivienda mediante restricciones de precios y otras medidas, lo que significa que los promotores no pueden obtener sus beneficios ni pagar sus deudas.
Si empresas como Evergrande (la que más aparece en las noticias) quiebran o se declaran en bancarrota, los bancos y prestamistas de todo el mundo empezarán a retirarle sus deudas a todo el sector y la economía se hundirá, lo que afectará a promotores, prestamistas, propietarios de viviendas, el sector de la construcción, la industria de mejoras para el hogar.
El papel sobredimensionado que han desempeñado la tierra y la venta de terrenos en el desarrollo económico de China (los gobiernos locales, se han beneficiado de la venta de terrenos) – hizo que el gobierno central intervenga para frenar la especulación mediante controles de precios, matando la gallina de los huevos de oro.
Los precios de la vivienda han bajado, y el colapso inmobiliario tendrá un amplio impacto en la economía, y no se ha estimulado la economía ni resuelto el problema de la vivienda. La reciente política inmobiliaria ha puesto en peligro la economía china. Los problemas inmobiliarios ya están repercutiendo en el sistema financiero y el rápido declive de la economía china desde el año pasado se debe principalmente a la desaceleración inmobiliaria.
Todos los terrenos para proyectos comerciales se venden mediante licitación pública. Al mismo tiempo, se les exige a los promotores que paguen las tasas de transferencia de tierras y el gobierno puede recuperarlas si permanecen inutilizadas durante dos años. De esta manera el sector inmobiliario financia principalmente a los gobiernos locales y el gobierno central recibe muy pocos beneficios.
Hay exceso de oferta, lo que supone que el plazo de venta de las viviendas es cada vez más largo. Luego, vinieron las restricciones de precios, las restricciones de compra, las restricciones de préstamo. Acabaron por quebrar el mayor mercado financiero del mundo. Ante la crisis económica china, salvar el sector inmobiliario se ha convertido en la máxima prioridad.
La única forma de restablecer la liquidez es que los activos pasen de un estado de «sobreoferta» a otro de «suboferta»: vender lo antes posible los terrenos comerciales para viviendas que ya están en el mercado.
¿Cómo salir de la crisis inmobiliaria en China?
- Poner fin de inmediato a la inadecuada política de contención de los precios de la vivienda y eliminar los controles de precios que les impiden a los promotores despejar el mercado.
- Pasar de la gestión de precios a la gestión de cantidades. Considerar la enajenación del parque inmobiliario existente como el objetivo más importante a corto plazo, lo que requiere tomar el tiempo de venta y no los precios como el indicador básico para evaluar si la política de vivienda está funcionando correctamente en las distintas partes del país.
- Dejar de añadir nueva oferta a los mercados. Muchas ciudades están aprovechando la desaceleración inmobiliaria para acelerar la inyección de aún más propiedades en el mercado.
- Todos los proyectos que, directa o indirectamente, conduzcan a un aumento significativo de la oferta de viviendas deben detenerse inmediatamente. La renovación urbana debe basarse en un financiamiento independiente y no en la venta de terrenos.
La caída de Evergrande marcó la crisis inmobiliaria de China
El modelo de negocio de la empresa fue muy lucrativo mientras los precios de las viviendas chinas se disparaban. Duró décadas y transformó a Hui Ka Yan, ex empleado de una fábrica en una aldea rural, en multimillonario.
Las propiedades de Evergrande se “vendieron como una inversión especulativa, no como un lugar para vivir”.
Hui Ka Yan siguió una fórmula simple. Pedir prestado para comprar terrenos. Vender casas en el sitio antes de construirlas. Utiliza el efectivo para pagar a los prestamistas y financiar el próximo proyecto inmobiliario.
Pero a medida que Evergrande se endeudaba cada vez más, la empresa recurrió a estrategias cada vez menos ortodoxas para generar fondos.
El mercado inmobiliario de China volvió a verse sacudido en las últimas semanas cuando otro importante promotor, llamado Country Garden, no realizó los pagos de dos bonos en dólares estadounidenses y trató de retrasar el pago de un bono privado en el país.
Las empresas que representan el 40% de las ventas de viviendas chinas han incumplido desde mediados de 2021, según estimaciones de los analistas. Las casas quedaron sin terminar. A los proveedores no se les ha pagado. Y algunos de los millones de chinos que invierten sus ahorros en productos de gestión patrimonial vinculados a propiedades enfrentan la perspectiva de no recuperar su dinero.
El empeoramiento de la crisis de deuda del sector inmobiliario chino plantea un desafío importante para el régimen de Xi Jinping y sus autoridades, ya que la economía del país ya se está tambaleando por una demanda interna y externa más débil.
* Gonzalo Martínez Vargas es CEO de Moebius Consultora Inmobiliaria