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Mercado inmobiliario: cómo obtener créditos para invertir en Florida, Nueva York o Texas

Por Nilda Gauna

Para acceder al crédito hipotecario el interesado debe demostrar su liquidez en cuentas bancarias. Luego se define el pago financiado o efectivo, el contrato y la cuestión contable. Todo lo que tenés que saber.

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El agente inmobiliario, el agente contable y el financiero juegan un papel fundamental a la hora de iniciar un emprendimiento inmobiliario. Dependiendo de que la propiedad que se necesite comprar sea para vivienda, sea para renta, locales comerciales, o una propiedad de pozo; el inversor se deberá apoyar en estos actores para personalizar su inversión.

Ciertas normas legales, financieras, contables, administrativas y fiscales deberán tenerse en cuenta en cada perfil específico, para que nada quede librado al azar, y los resultados sean los esperados.Informate más

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En el caso del agente financiero, se trata de obtener las mayores facilidades para acceder a un crédito hipotecario. Por eso, existen programas de financiamiento de distinto tipo, que oscilan entre el 50% y 80% del monto de la propiedad. Este porcentaje varía según el perfil crediticio del cliente y de la propiedad elegida por este. Esta es la mejor alternativa de diversificación de capitales en Real Estate.

Las tasas de interés ofrecidas continúan actualmente por debajo de la tasa inflacionaria que al dia de hoy existe dentro de Estados Unidos, por lo que, haciendo el balance entre los ingresos que el inversor tendrá como retorno de rentas a parte de la valorización de la propiedad en el tiempo, estos continúan siendo por debajo de la tasa de interés propuesta por los bancos especializados en este tipo de préstamos.

Lo interesante de éste caso es que QKapital opera como un banco hipotecario que otorga créditos para extranjeros que van a invertir en Florida, Nueva York, Colorado y Texas que son los destinos más elegidos por los extranjeros.

Una vez que la persona manifiesta la intención de tomar el crédito y el monto que necesita, se les pide la documentación para iniciar el trámite. El proceso de preaprobación al préstamo no demora más de 24 horas luego de recibida la documentación y para la aprobación final del crédito, una vez seleccionada la propiedad, el proceso de aprobación final de la hipoteca y desembolso del dinero no suele demorar más de 30 a 45 días posteriores a la firma del contrato.

Los créditos que se otorgan pueden ser a plazos de hasta 30 años.

El inversor extranjero, suele tomar créditos con amortización de 30 años, pero seleccionando un programa a tasa fija de no más de los 5 años iniciales, plazo en el que se mantiene con esa propiedad generando su revalorización aparte de recibir retornos mensuales para luego vender el inmueble con el objetivo de aprovechar esa revalorización de su propiedad, cancelar la hipoteca y renovar la propiedad a una de mayor valor.

Entre los requisitos para acceder al crédito hipotecario el interesado debe demostrar su liquidez en cuentas bancarias. Si tiene dinero líquido en bolsa, se lo puede usar para dar una especie de reserva al banco y continuar con la transacción.

En cuanto al agente inmobiliario, debe estar especializado en inversionistas extranjeros. Es importante mencionar que en los Estados Unidos el comprador no paga comisión, sino que lo hace el vendedor en un 100%.

Asimismo, si el inversionista va a financiar la inversión antes de realizar una oferta a una propiedad se debe tener una carta de preaprobación, que respalde los recursos económicos para la compra.

Si en su defecto, la compra va a ser en efectivo entonces no es necesaria dicha carta de pre-aprobación. En este caso deberá demostrar que cuenta con el dinero suficiente en el banco para hacer la inversión. Ahí, se le indicará al inversor los beneficios de invertir bajo una figura legal LLC (Limited Liability Company), y como crearla.

Luego de tener asegurado los fondos necesarios para hacer la oferta y tener definida la estructura legal adecuada para la inversión, se procederá a la selección de la propiedad de acuerdo al requerimiento del cliente, siendo muy importante tener en cuenta el objetivo y finalidad de la inversión.

Antes de avanzar con el contrato, es importante hacer un análisis financiero de la propiedad que le permita proyectar el mercado y la rentabilidad de la inversión.

Una vez aceptada la oferta, se procede a la transferencia de la propiedad para lo que se requiere una compañía de títulos para el cierre. El contrato de compraventa es un documento legal con fechas de expiración que deben ser cumplidas para evitar penalidades o la cancelación.

El día de cierre se reúnen en la compañía de títulos el comprador, el vendedor junto a los agentes de bienes raíces que los representan, abogados de ambas partes y el notario público a fin de firmar la escritura y culminar con el proceso de traspaso. Pero antes, el comprador tuvo que haber realizado una transferencia del saldo de compra a la cuenta de la compañía de cierre -Escrow Account-, teniendo en cuenta los gastos de cierre, que son cargos relacionados al traspaso que están a cargo del comprador. Hoy en día este proceso se puede hacer a distancia por lo que no es necesario que esté presente al momento del cierre.

Respecto a la cuestión contable, se recomienda que se realicen a nombre de compañías y que no se hagan a título personal. Esto es así por cuestiones impositivas ya que, si la propiedad tiene un valor mayor a 300.000 y el extranjero la vende, se le aplica una retención del 15% sobre el precio de venta. Si bien es una retención, en general se puede recuperar pasado el año cuando se haga la presentación de sus impuestos federales.

También tendrá una retención del 30% sobre la ganancia en la venta de propiedad, a menos que se haga elección para tributar a ganancias de capital, también en caso de fallecimiento del dueño se aplica el impuesto a la herencia que puede llegar al 40% del valor de la propiedad o más.

Para evitar estos impuestos se aconseja comprar las propiedades inmuebles a nombre de corporaciones o fideicomisos extranjeros que sean dueños directos de las propiedades, o que sean accionistas de una LLC, la cual será dueña de la propiedad.

Adicionalmente existen otras situaciones donde se aconseja asesorarse con un profesional antes de realizar venta de propiedades, ya sea el plazo de mantención de la propiedad en su poder, con el fin de beneficiarse con el tipo de tasas impositivas que aplica o bien para poder obtener las ventajas que ofrece la ley, como el diferimiento de taxes sobre ganancias de capital en la venta de inmuebles que se utilicen con el fin de negocios o inversión.

Country Manager para Argentina de QKapital.