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Real Estate gastronómico en Miami: ¿Cómo ingresar en el negocio?

Las proyecciones para Florida indican que, en el largo plazo, se va a posicionar como una de los estados más prósperos para invertir en emprendimientos inmobiliarios gastronómicos.

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De acuerdo a datos del mercado consolidados a fines de 2021, se calcula que en Miami abrieron más de 150 locales gastronómicos de inversores argentinos. Sin embargo, pese a las inmejorables condiciones que se les ofrece a los emprendedores, es importante saber que invertir en el negocio gastronómico no es un éxito garantizado. Lo que sí se puede hacer, al menos para tener una parte importante del problema resuelto, es comenzar por buscar el asesoramiento legal, financiero e inmobiliario adecuado junto a personas con trayectoria y que hayan allanado el camino antes. “Si uno hace las cosas con prolijidad, las oportunidades aparecen”, dice el desarrollador gastronómico Matías Pagano, quien asesora a emprendedores argentinos que quieren desembarcar con sus negocios en suelo americano.

¿Qué hay que tener en cuenta y analizar para alquilar un local?

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El movimiento del real estate en las grandes ciudades de Estados Unidos tuvo un leve repunte luego de haber caído durante la pandemia por el COVID-19 percibiendo, actualmente, un leve amesetamiento. Pero el fenómeno más grande en el núcleo de esta actividad fue que “la gente no quiso seguir pagando alquileres de cifras enormes para estar en ciudades grandes como Nueva York y prefirió vivir en lugares como Florida”, cuenta Pagano. La suba de tasas y el consiguiente encarecimiento de los precios impactaron en el rubro inmobiliario y en la construcción. Sin embargo, Texas y Florida quedaron como burbujas aisladas porque “tienen una cuestión impositiva muy favorable, a diferencia de las ciudades de las costas este y oeste donde el negocio inmobiliario está caracterizado por la presión tributaria”, explica.

“Florida creció muchísimo y junto a Orlando, Tampa, Palm Beach y parte de Miami son las zonas que más van a crecer en los próximos 10 años. El real estate, en consecuencia, está en subida y aún quedan muchas cosas por hacer”.

• INVERSIÓN EN REAL ESTATE GASTRONÓMICO: ¿POR DÓNDE EMPEZAR?

En relación al alquiler de locales gastronómicos, las habilitaciones y los permisos son el paso más difícil. “Todo lo que sea nuevo cuesta muchísimo y la burocracia no es menor, por eso, quiénes tenemos alguna experiencia ayudamos a los nuevos interesados en la búsqueda de locales ya habilitados y funcionando”, detalla el emprendedor gastronómico. Esta tendencia inmobiliaria en Florida se conoce como gastronomía de segunda generación. Pagano explica que “lo que se busca son locales que ya cuentan con un contrato de alquiler y se los customiza de acuerdo al concepto que cada emprendedor quiere”.

Lo que se compra, entonces, es el espacio, no el fondo de comercio, ni el real estate. Y esto es porque en Estados Unidos el camino de los permisos es arduo y requiere de mayor burocracia que en Argentina. “Nosotros estamos acostumbrado al ‘abrir y después vemos’; en cambio acá son trámites muy impersonales, entonces, encontrar un local que ya tenga todas las habilitaciones implica ahorrarse años de pagos de alquileres mientras que el negocio está cerrado. Muchos emprendimientos se han fundido antes de abrir a causa de esto”, cuenta.

Puede decirse, entonces, que el negocio del real estate gastronómico en Florida está caracterizado por la ubicación, la habilitación y el contrato de alquiler que un espacio tenga. “Lo que se da allí es como una continuidad casi automática del funcionamiento del negocio, pero motivada por todos los temas burocráticos resueltos y por el ‘espacio’, no por el valor del emprendimiento en sí”, destaca Pagano.

• ¿CÓMO ENCONTRAR EL LOCAL IDEAL?

Frente a estas condiciones, la pregunta es si es posible encontrar el local gastronómico ideal. Matías Pagano responde “con la ayuda de alguien que conozca el mercado y ya esté involucrado en este tipo de negocios, claro que es posible. Hacerlo solo es muy difícil si uno no conoce”. Esta gastronomía de segunda generación que busca locales que fueron gastronómicos o que ahora lo son, tiene después, “muchos imponderables que no tienen que ver con nosotros sino con que el propietario del local dice que no quiere cambiar el rubro del negocio, o con que la actualización anual del contrato está desfasada con la inflación actual de USA, entonces el valor del alquiler -a la hora de negociar un contrato con un nuevo locatario- aumenta mucho”. Como parte de ese acompañamiento a nuevos inversores, Pagano también realiza relevamiento y asesoramiento en relación a las zonas más prósperas para el funcionamiento de los nuevos emprendimientos. “Evaluamos la zona y la proyección que a su vez está relacionada con qué concepto de comida vas a ofrecer. No es lo mismo Bar y Grill, Sushi Fusión o comida saludable”.

Ahora bien, si se trata de un local nuevo, dónde nunca había funcionado un emprendimiento gastronómico, “hay por lo menos entre 15 y 20 agencias que autorizan diferentes dimensiones del negocio y ahí es donde sí o sí es conveniente tener un grupo de apoyo y con experiencia que haga ese camino más fácil”, explica el desarrollador inmobiliario quién asegura que “esa diferencia para que el proyecto avance o se frene sí depende del buen asesoramiento “.

• LAS ZONAS MÁS PRÓSPERAS

“Hay zonas acá en Miami que se están desarrollando todo el tiempo y que son lugares que uno ya más o menos sabe que van a funcionar; allí, los grandes grupos financieros alquilan de antemano, porque priorizan la locación, aun cuando tengan que esperar 2 o 3 años a que las obras finalicen; y esto es porque ya saben que van a tener garantía de rentabilidad”, detalla el emprendedor.

En USA, señala, “es muy habitual que los americanos vean una zona que no está desarrollada y que comiencen a poner dinero, a llevar grandes marcas gastronómicas y comerciales, a asignarle un nombre y una denominación para cambiarla por completo y transformarla en un mega polo exitoso”.