Próxima reseña de la película

Guía para calcular el valor catastral de tu vivienda

By Inmuebles2425 marzo, 2022One Comment

Conocer el valor catastral es indispensable para optimizar el proceso de fijación de precio en una propiedad. Llevado por la administración municipal o estadual, permite que los propietarios de bienes raíces calculen el impuesto predial y definan adecuadamente el precio de venta del inmueble.

Además de incidir en el Impuesto Predial, el valor catastral también sirve como base para establecer otros impuestos, como el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) e Impuesto Sobre la Renta (ISR). Aspectos que son esenciales para la valoración de bienes raíces que, deben llevarse a cabo de la mano de especialistas o profesionales en el área.

El valor catastral de las propiedades suelen publicarse en un medio oficial como es el caso del sitio web del Gobierno de la Ciudad de México y, por lo general, el trámite que lo define se realiza con el apoyo de un notario público, dado que es quien certifica la actividad por la Sociedad Hipotecaria Federal.

¡Profundízate más en el tema leyendo nuestro post!

Índice de Contenidos

¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral consiste en una metodología de valuación de los bienes raíces cuya dinámica de fijación oscila dependiendo de diversos factores. Tanto las personas físicas como morales usan este estudio para definir el valor real de una propiedad, así como los impuestos que se deben pagar.

Cada inmueble presenta un valor catastral expresado en una cantidad monetaria que se actualiza anualmente. Esto se debe a sus particularidades en materia de localización, área útil y privada, amenidades, fecha de construcción, entre otros aspectos que le confieren características únicas.

Como dijimos, la definición del valor catastral tiene connotación pública, por lo cual, las entidades locales como Catastros Municipales o Entidades Federativas deben hacerse cargo del trámite.

Por ejemplo, en el Sistema Abierto de Información Geográfica de la Ciudad de México es posible conocer mucha información relevante en virtud del libre acceso a los siguientes datos:

• Año de construcción.
• Finalidad.
• Superficie de construcción y del terreno.
• Valor unitario del suelo.
• Clave del valor del suelo.

¿Cómo se calcula el valor catastral de una propiedad?

Para calcular correctamente el valor catastral de una propiedad, es fundamental tener en cuenta las condiciones del entorno o externas y las características internas o físicas del bien raíz.

Los responsables de calcular y definir el valor catastral de una propiedad son los notarios públicos y los colegios de valuadores debidamente certificados por la Sociedad Hipotecaria Federal.

Para llegar a la cantidad monetaria justa, necesitan sumar el valor catastral de la construcción y el valor catastral del suelo.

Valor catastral = Valor catastral de construcción + Valor catastral del suelo

Veamos brevemente la esencia de los elementos

Valor catastral de la construcción

Se refiere al tipo y a la clase de los inmuebles, aspectos definidos en las tablas de valores de la entidad gubernamental de la ciudad o región en la que se ubica el inmueble.

Sobre el tipo, acapara el uso, así como el número de pisos o de niveles del bien raíz. A su vez, la clase se vincula a las características particulares de la propiedad como infraestructura, espacios y detalles.

En México, para establecer montos más realistas, aplicamos una depreciación del 0,8% por cada año transcurrido desde la construcción del bien raíz siendo que el límite máximo de descuento es 40%.

Por ejemplo, un inmueble con 100 metros cuadrados y 10 años de antigüedad cuyo precio por m2 corresponda a $ 2,000.00 tiene un valor catastral de construcción de:

(100*2,000) – (200,000*0.08) = $ 184,000.00

Valor catastral del suelo

De acuerdo con el valor del suelo, tenemos la siguiente clasificación:

• Área de valor: Son las manzanas que presentan una infraestructura, tipos de inmuebles y características similares.
• Enclave de valor: Son manzanas o edificaciones que, dadas sus cualidades, se diferencian del resto de los inmuebles y de las otras manzanas de la región.
• Corredor de valor: Son los bienes raíces que colindan con alguna vía pública y, por ende, presentan un valor de suelo más elevado.

Según la dirección de la propiedad puedes establecer si se encuentra en una área de valor, enclave o corredor de valor y así, definir su valor unitario.

Después de obtener el valor catastral tanto de la construcción como el suelo, debemos sumarlas para encontrar el valor catastral total de bien raíz.

Más allá de seguir una fórmula, los expertos deben tener presente que el valor catastral de un bien raíz no puede superar su valor de mercado.