MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
Los extranjeros vuelven al mercado: pagan un precio récord mientras acaban las ‘golden visa’
Los ciudadanos de países como EEUU, Portugal, Italia, Marruecos o Ucrania han adquirido más inmuebles que nunca en nuestro país, mientras que el precio medio que han pagado ha marcado máximos y se han eliminado las ‘golden visa’
idealista
27 Diciembre 2024, 6:01
A lo largo de este año, más extranjeros han comprado viviendas en España y en muchos casos han batido récord. En 2024, los ciudadanos procedentes de países como EEUU, Portugal, Italia, Marruecos o Ucrania han adquirido más inmuebles que nunca en nuestro país, mientras que el precio medio que han pagado el conjunto de compradores foráneos ha marcado máximos históricos. Muchos de ellos solicitan hipotecas para financiar la operación, siendo los ejecutivos y los empresarios los perfiles más destacados. Las zonas costeras se mantienen como las preferidas, sobre todo para segundas residencias, mientras Madrid destaca en el segmento del lujo.
Los datos de los notarios muestran que los extranjeros compraron 69.412 viviendas en España durante el primer semestre del año, un 1,8% más que el año anterior, representando el 20,4% del total de transacciones. Por tanto, en esa fecha compraron una de cada cinco viviendas en España.
- Récord de precios y de operaciones de algunas nacionalidades
- El Mediterráneo, la zona favorita
- Las viviendas más buscadas por los extranjeros
- Empresarios y ejecutivos, los que piden más hipotecas
- Adiós a las ‘golden visa’
Récord de precios y de operaciones de algunas nacionalidades
Entre enero y junio, además, el precio medio pagado por los extranjeros alcanzó un récord de 2.249 euros/m2, tras incrementarse un 7,4% respecto al primer semestre de 2023. En concreto, los no residentes pagaron 2.895 euros/m2, un 11,4% interanual más y el mayor aumento desde 2021. Por su parte, los extranjeros residentes pagaron 1.734 euros/m2, superando los 1.900 euros/m2 de 2008, mientras los compradores nacionales desembolsaron 1.659 euros/m2.
1S 2024 | Precio medio del m2 de las viviendas compradas en España
En euros/m2
Media
extranjeros
Extranjeros
no residentes
Extranjeros
residentes
Media
nacionales1S 20072S 20081S 20102S 20111S 20132S 20141S 20162S 20171S 20192S 20201S 20222S 202306001.2001.8002.4003.000Media nacionales1S 20131.238Media nacionales1S 20131.238
Fuente: Consejo General del NotariadoDescargar los datosCreado con Datawrapper
Además de los precios, también han batido récord de operaciones varias nacionalidades. Según la serie histórica notarial, que arranca en 2016, en la primera mitad de año batieron récord de compraventas los ciudadanos de ocho países de diferentes continentes.
En Europa, destacan los números de Irlanda, Italia, Polonia, Portugal y Ucrania, a los que se suman EEUU y Colombia como los ejemplos del norte y sur de América, y Marruecos en el caso de África. También está en máximos el colectivo que se engloba dentro de la categoría de ‘otros de fuera de la UE’.
De todos ellos, el más destacado por volumen de operaciones es Marruecos, cuyos ciudadanos compraron 5.452 viviendas en España en el primer semestre, con un peso de casi un 7,9% de las transacciones totales lideradas por extranjeros. Es el segundo país de procedencia más destacado, solo superado por Reino Unido (8,4%, con 5.864 operaciones) y por delante de Alemania (tercero del ranking, con un 6,8%).
La siguiente nacionalidad que está en niveles récord y que engloba más compraventas es la italiana (4.332 viviendas adquiridas hasta junio), seguida de la polaca (3.105) y la ucraniana (2.058). En su caso, el volumen de transacciones se ha disparado un 70% en apenas dos años, coincidiendo con el estallido de la guerra con Rusia.
Ya por debajo de las 2.000 viviendas compradas en el primer semestre están los estadounidenses (1.363 operaciones), los irlandeses (1.186), los colombianos (1.073) y los portugueses (921). Mientras, el colectivo en ‘otros fuera de la UE’ aglutina más de 7.700 compraventas.
1S 2024 | Compra de viviendas por parte de extranjeros en España | Nacionalidades que baten récord
Nº de operaciones por semestres desde 2016
Marruecos
Italia
Polonia
Ucrania
EE.UU.
Irlanda
Colombia
Portugal1S161S181S201S22001.0001.0002.0002.0003.0003.0004.0004.0005.0005.0006.0006.0001S161S181S201S22001.0001.0002.0002.0003.0003.0004.0004.0005.0005.0006.0006.000
Fuente: Consejo General del NotariadoDescargar los datosCreado con Datawrapper
El Mediterráneo, la zona favorita
Lo que no ha cambiado en 2024 respecto a años anteriores es la preferencia de los extranjeros por comprar viviendas en el litoral mediterráneo. Y es que la costa española sigue despertando mucho interés, sobre todo para adquirir una segunda residencia.
La Comunidad Valenciana fue la CCAA que acaparó más transacciones en el primer semestre del año y batió récord de compraventas protagonizadas por extranjeros, tras alcanzar 21.224 operaciones, que representa más del 30% del total de las compras protagonizadas por foráneos en España. Desde 2016, los compradores internacionales han participado en una de cada cuatro transacciones en las provincias de Castellón, Valencia y Alicante, consolidando a esta región como la preferida por los foráneos.
Las siguientes regiones más destacadas del ranking fueron Andalucía (12.637 transacciones) y Cataluña (10.465). Según los datos de idealista, en localizaciones dentro de Roses (Girona), Calpe (Alicante) o Andratx (Baleares), la demanda relativa extranjera supera el 65% del total de búsquedas e interacciones realizadas desde el portal inmobiliario, donde destacan nacionalidades como franceses, neerlandeses o alemanes.
Tras las tres autonomías mediterráneas, las que acumulan más transacciones protagonizadas por extranjeros son Madrid y Canarias, con algo más de 5.000 unidades en cada caso. No obstante, de las cinco primeras CCAA por volumen de compraventas, tan solo Comunidad Valenciana batió récord de operaciones. En el caso de Madrid, se trata del segundo mejor dato desde 2016, mientras que Cataluña firmó su tercer mejor registro, según la estadística notarial.
Además de la Comunidad Valenciana, otras comunidades alcanzaron cifras máximas en compraventas de extranjeros, entre las que se encuentran Murcia, con 3.840 operaciones; y Castilla y León, con más de 1.280. Galicia y País Vasco también registraron números significativos, superando las 900 y 800 transacciones, respectivamente.
A pesar de que Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña, otros enclaves destacados para los compradores internacionales son Baleares y Madrid, sobre todo en el segmento del lujo.
Mallorca, por ejemplo, es uno de los destinos favoritos a nivel mundial en el mercado de alto ‘standing’, especialmente para ciudadanos de Alemania, Reino Unido, Escandinavia y EEUU, muy interesados en segundas residencias como villas, apartamentos con vistas al mar y fincas rústicas.
Madrid también se está haciendo un hueco en el mercado inmobiliario ‘prime’, sobre todo ante los ojos de los inversores y mientras la rentabilidad del sector del lujo en algunas de las principales ciudades de EEUU, como Nueva York, San Francisco y Miami, se está reduciendo. La capital de España es un foco de atracción para los inversores extranjeros y marca diferencias con Barcelona, donde reina el inversor local.
Además, Madrid se ha convertido por primera vez en la segunda gran ciudad más atractiva de Europa para invertir en inmobiliario, solo superada por Londres. Madrid también ha sido protagonista en los últimos meses por impulsar la bautizada ‘Ley Mbappé’, con la que la comunidad autónoma busca atraer inversiones extranjeras, aunque sin incluir las de carácter inmobiliario.
A mediados de noviembre, la Asamblea de Madrid dio luz verde definitiva a la normativa que permite deducciones de un 20% de la cuota autonómica del IRPF para aquellos inversores extranjeros que trasladen su residencia fiscal a la Comunidad de Madrid tras haber estado, como mínimo, cinco años en el extranjero. Esta medida será aplicable a los cambios de residencia en vigor desde 2024.
Además, tendrán que mantener tanto la inversión como la residencia fiscal durante un mínimo de seis años en la autonomía. La bonificación excluye la inversión inmobiliaria, la llevada a cabo en entidades domiciliarias en paraísos fiscales y la que hagan personas que ejerzan funciones ejecutivas o trabajen en las compañías donde inviertan. Por ejemplo, sí se contemplan las aportaciones realizadas en obligaciones, bonos, letras del tesoro, acciones de sociedades cotizadas y no cotizadas o aportaciones en sociedades limitadas, entre otras.
Las viviendas más buscadas por los extranjeros
Volviendo a las preferencias de los extranjeros, la tipología de vivienda más buscada es la que cuenta con orientación suroeste, en un intento por maximizar las horas de luz y sol en los hogares y poder disfrutar del atardecer; mientras que los compradores nacionales prefieren la orientación sureste, donde se observa el amanecer y reduce el calor en verano.
Mientras tanto, los datos de los Registradores de la Propiedad muestran que los extranjeros tienen una preferencia marcada por adquirir viviendas de mayor superficie que los compradores nacionales, con un 34,5% de las compras correspondientes a propiedades de más de 100 m2. Los estadounidenses lideran las adquisiciones de grandes propiedades, con un 50% de sus compras en ese segmento. En cuanto a los tamaños menores, son los argentinos, italianos y franceses quienes más adquieren viviendas de menos de 40 m2.
En cuanto a los precios, el 9,7% de las compras realizadas por extranjeros superan los 500.000 euros, con una división casi equitativa entre compradores comunitarios y no comunitarios. Las regiones con más transacciones de alto valor incluyen Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Andalucía y Cataluña. Este comportamiento inmobiliario destaca la relevancia del mercado español para los compradores extranjeros, tanto para residencia como para inversión.
Empresarios y ejecutivos, los que piden más hipotecas
Los estudios recientes muestran que solo un tercio de los extranjeros financia la compra de una vivienda en España, lo que significa que la mayoría de las operaciones se formalizan sin hipoteca. De ahí que este perfil esté menos vinculado a la evolución de la economía y los tipos de interés.
Entre los foráneos que firman una hipoteca, destacan los perfiles económicos de alto poder adquisitivo, como empresarios y ejecutivos, a los que se suman los comerciales. La mayoría se decanta por hipotecas mixtas y solicitan financiación para comprar una segunda residencia en zonas costeras.
Perfil profesional de los extranjeros que firman hipotecas en España
Operaciones formalizadas por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI)
| Perfil profesional | 2019 | 2024 |
|---|---|---|
| Ejecutivos medios | 25,5% | 34,4% |
| Administrativos/Comerciales | 18,3% | 15,8% |
| Autónomos | 16,7% | 8,7% |
| Altos Ejecutivos | 12,8% | 7,7% |
| Empresarios | 12,0% | 19,7% |
Fuente: Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) Descargar los datosCreado con Datawrapper
Por otro lado, los solicitantes foráneos tienen unos ingresos medios de 6.566 euros mensuales por hogar, por encima de los trimestres anteriores (a principios de 2022, el promedio se situaba en 4.726 euros), y en torno al 40% disponen de una renta superior a 6.000 euros.
El 75% de las solicitudes presentan un importe de la hipoteca inferior a 200.000 euros, mientras que apenas un 5,4% pide más de 400.000 euros. Con estos números, la financiación media que solicitan representa un 74% de la operación de compra, mientras que su nivel de endeudamiento medio ronda el 24%, por debajo del 30-35% que fijan los expertos como máximo razonable. En general, buscan viviendas más caras que los compradores españoles.
Adiós a las ‘golden visa’
Otra de las noticias del año relacionada con los extranjeros y la compra de viviendas ha sido el adiós a las bautizadas ‘golden visa’.
El PSOE y sus socios parlamentarios han aprovechado la tramitación de una ley en la Comisión de Justicia para acabar con las denominadas ‘golden visa’, unos visados especiales que se aprobaron por el Gobierno de Mariano Rajoy para extranjeros no residentes en la Unión Europea que invierten más de 500.000 euros en una vivienda.
Ya en la legislatura pasada, el exministro y actual gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, dijo que el Gobierno estaba trabajando en revisar las condiciones de este visado, y en abril de este año, el presidente del Ejecutivo, Pedro Sánchez, anunció la intención de eliminarlo.
Pero no fue hasta la recta final de año cuando el Ejecutivo encontró la fórmula legislativa para proceder al fin de estos visados. En concreto, se articuló mediante una enmienda introducida a puerta cerrada en el proyecto de ley de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia, que el pasado 30 de octubre fue aprobada en ponencia sin la presencia de los diputados del PP, que suspendieron su actividad por la tragedia causada por la DANA.
El Congreso de los Diputados aprobó esta normativa el pasado 14 de noviembre, aunque se topó con el veto del Senado a principios de diciembre, lo que provocó su vuelta a la Cámara Baja, que dio su voto favorable por mayoría absoluta en el Pleno del 19 de diciembre. Así, el texto quedó listo para su entrada en vigor, una vez que se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Entre enero y octubre de este año, el número de visados de oro concedidos asciende a 780, con una inversión media de 657.204 euros, mientras que desde 2016 se han expedido cerca de 11.000 visados de estas características, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Los expertos inmobiliarios descartan que su eliminación vaya a tener un impacto destacado en el mercado residencial en España.