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Ajolote-unicornio: entre el espejismo de plusvalía de la vivienda y la realidad de desigualdad

Entre un aumento importante en el precio de los inmuebles y una oferta limitada, cada vez es más lejano hacer valer el derecho de acceso a un hogar digno

Por: 

Juan David Vargas

Publicado: 08.05.2025 – 09:00Actualizado: 08.05.2025 – 09:00

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El mercado inmobiliario mexicano crece en valor, pero no en inclusión. La escasez de oferta, el crédito limitado y la informalidad laboral mantienen a millones fuera del sistema.

En México, la plusvalía no se distribuye: se concentra, mientras los precios de la vivienda aumentan a doble dígito, el acceso al crédito se reduce a una minoría formal.

El fenómeno del “ajolote-unicornio”, que combina resiliencia estructural y rendimientos atractivos, revela una paradoja: el sistema funciona, pero sólo para unos cuantos. A continuación, unas cuantas líneas con las que quiero invitar a la siguiente reflexión: ¿por qué la vivienda digna sigue siendo un espejismo y qué se necesita para convertirla en un derecho realizable?

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En la fauna imaginaria del mercado inmobiliario mexicano ha surgido una criatura peculiar: el ajolote-unicornio. Del ajolote hereda la capacidad de sobrevivir en estanques pobres de oxígeno (una oferta de vivienda que se ha quedado corta durante años), y del unicornio, el cuerno reluciente de los rendimientos de doble dígito.

Su hábitat es el déficit habitacional: apenas 128,000 casas formales iniciadas en el 2024 para un país que requiere el doble. En ese estanque pequeño, los precios subieron más de 50% entre el 2019 y el 2024 y siguen avanzando entre 6% y 7% anual en el 2025, casi el doble de la inflación. El animal es real, pero sólo se deja tocar por quienes tienen ingreso formal y acceso al crédito; para el resto, permanece como una silueta lejana bajo el agua turbia.

Fuera de la metáfora, no hay burbuja especulativa a la vista: faltan hipotecas temerarias y desarrollos fantasma. Lo que sí existe, es una escasez persistente que transforma cualquier repunte de la demanda en presión inmediata sobre los precios y genera un espejismo de plusvalía. El recorte de la tasa de referencia de Banxico a 9.5% apenas suaviza el Costo Anual Total (del crédito hipotecario) a 11%; suficiente para que propietarios consolidados refinancien y asalariados formales se animen a comprar, pero inútil para los seis de cada diez hogares que viven de ingresos informales.

De ahí que 62% de las hipotecas se destinen ya a vivienda usada, mientras el inventario nuevo se contrajo otro 12% interanual (según cifras recientes de la Comisión Nacional de Vivienda).

Los portales de búsqueda confirman la dinámica: los anuncios activos caen, las consultas de vivienda económica crecen y la geografía de la plusvalía se polariza.

Baja California Sur y Quintana Roo mantienen incrementos de doble dígito, y aunque la Zona Metropolitana de la Ciudad de México modera su crecimiento a un 6%–7%, este ritmo todavía duplica el aumento del salario real. En paralelo, la renta se vuelve refugio y consume hasta el 40% del ingreso familiar en los estratos medios y bajos, mientras la autoconstrucción prolifera en la periferia sin servicios, sin conectividad y sin financiamiento.

Ante esta realidad, el debate no es cómo perseguir al ajolote-unicornio, sino cómo darle espacio para que deje de ser un privilegio.

Ello supone habilitar suelo urbanizado con transporte y servicios para proyectos de interés social y tradicional, diseñar instrumentos financieros que reconozcan ingresos mixtos (créditos híbridos formal-informal, renta con opción a compra, o garantías de segundo piso), y vincular la política de vivienda con incentivos a la formalización laboral, de modo que los recibos “rosas” puedan convertirse en comprobantes aptos para el sistema hipotecario. Nada de esto funcionará sin información: publicar junto al índice de plusvalía un indicador de asequibilidad que relacione precio e ingreso es un paso imprescindible para evitar que la metáfora se co