MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO

El alquiler de temporada, bajo la lupa: por qué el Gobierno quiere regularlo y los expertos no

Acreditar y justificar la casualidad de un contrato de alquiler de temporada no servirá para mejorar la crisis de vivienda en España, opinan los expertos

idealista

Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

11 Diciembre 2024, 6:01

El Gobierno quiere cambiar el artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en lo relativo a los alquileres de temporada, para que estén obligados a acreditar y justificar la causalidad para formalizar el contrato, así como implantar la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. 

Esta regulación busca otorgar seguridad jurídica y garantías a los alquileres tradicionales y evitar el trasvase de estos hacia el arrendamiento temporal. Pero, ¿servirán las medidas para aumentar la oferta de pisos en alquiler y bajar los precios? Esto es lo que opinan los expertos.

La falta de oferta de pisos en alquiler dificulta el acceso a una vivienda y promueve un alza continuada en los precios. El coste del alquiler es un problema acuciante en España, ya que los españoles de media destinan el 36% de sus ingresos a pagar la renta. Esta cifra aumenta considerablemente en ciudades como Barcelona (46%), Palma (45%) o Málaga (42%).

Entonces, si se modifica el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿bajarán los precios y  aumentará la oferta? Los expertos consultados por idealista/news opinan que las medidas del Gobierno tienen que abarcar muchas más cuestiones que esa.

“Si bien el Gobierno se ha marcado como objetivo aumentar la oferta en el mercado arrendaticio vinculado a la vivienda residencial habitual, primero tendrá que articular medidas orientadas a incrementar la seguridad jurídica del propietario frente al inquilino, que se ha visto mermada en los últimos años”, comenta  Manuela Julia Martínez, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. 

Incluso, algunos barajan que las medidas del Gobierno respecto a cambiar la regulación de los arrendamientos de temporada podría originar lo contrario, esto es, reducir la oferta de pisos en alquiler. 

“Además, considerando que los contratos de temporada responden a una casuística muy amplia, condicionar o limitar a una determinada duración los mismos según la necesidad del arrendatario, podría dejar fuera de este mercado a muchas viviendas y, en consecuencia, tensionar los precios”, añade Manuela Julia Martínez.

En la misma línea opina Juan Ramón Méndez Martos, abogado experto en alquiler vacacional y temporal. “Para que cualquier medida pueda tener un impacto notable, debe venir acompañada de otras modificaciones para el mismo sector. Sobre el mercado del alquiler de viviendas hay muchos apartados que requieren atención: desde la fiscalidad hasta la dotación de medios a los juzgados para casos de impagos, pasando por lo relativo al suelo y la edificación. Y también por la necesidad de dotar de seguridad jurídica a un sector que mueve mucho dinero en España y que afecta a algo tan fundamental como la vivienda”, comenta.

Ain sin haberse hecho realidad las propuestas del Gobierno, el arrendamiento de temporada lleva tiempo aumentando en detrimento del tradicional.  

¿Por qué está aumentando el alquiler temporal respecto al de larga duración? 

“Fundamentalmente por su rentabilidad frente a los contratos de alquiler de larga duración y a la falta de seguridad jurídica característica del mercado arrendaticio. Asimismo, la ausencia de una mayor regulación, sobre todo en lo concerniente a la duración y la renta, favorece la celebración de este tipo de contratos temporales”, explica la presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. 

“La relación entre el límite de precios en los alquileres y la Ley de Vivienda con el aumento del alquiler temporal es un tema complicado. Los alquileres de temporada inicialmente surgieron como una alternativa más económica a los hoteles, y se mantuvieron debido a su rentabilidad para los propietarios”, comenta Dolores Sande, Customer Experience Manager de Globexs, empresa dedicada a los alquileres de temporada.

Soluciones al problema de escasez de vivienda en alquiler

“El problema radica en la escasez de viviendas y en la falta de oferta de inmuebles asequibles, tanto en alquiler como en propiedad, para una gran parte de la población. Creo que es necesario incentivar el aumento de la producción de viviendas, y que el Estado debe promover tanto la intervención directa como la participación del mercado para abordar esta situación. Sin embargo, para lograrlo, es esencial involucrar a los ayuntamientos y comunidades, que a menudo no ven el suelo urbanizable y la construcción como una fuente de ingresos”, opina Jesús Leal Maldonado, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid especializado en Sociología Urbana, Urbanismo y Población

Por su parte, Dolores Sande sugiere varias iniciativas o ideas que, en su opinión, podrían contribuir a aumentar la oferta de pisos en alquiler.

1. Incentivos fiscales para los propietarios

• Deducciones fiscales: Ofrecer beneficios fiscales a los propietarios que pongan sus propiedades en alquiler.
• Reducción de impuestos sobre la propiedad: Aliviar la carga fiscal para aquellos que alquilan sus viviendas, incentivando a los dueños de propiedades a ofrecerlas en el mercado de alquiler.

2. Construcción de viviendas asequibles

• Subsidios a la construcción: Los gobiernos pueden otorgar subvenciones o créditos a los promotores inmobiliarios para construir viviendas que se destinen al alquiler, especialmente a precios asequibles.
• Cooperación público-privada: Asociaciones entre gobiernos y empresas privadas para desarrollar proyectos de viviendas en alquiler.

3. Mejora de la regulación del alquiler

• Estabilidad para inquilinos y propietarios: Regular el mercado del alquiler para asegurar la protección tanto de inquilinos como de propietarios, lo que puede incentivar a más personas a poner sus casas en alquiler.
• Control de alquileres: Aunque controvertido, en algunos casos se puede establecer un control o limitación del aumento de precios para evitar la especulación excesiva y que más propietarios vean atractivo alquilar en lugar de vender.

4. Rehabilitación de viviendas vacías

• Incentivos para rehabilitar: Crear programas para financiar la rehabilitación de viviendas desocupadas, facilitando que sean habitables y puestas en el mercado de alquiler.
• Multas por viviendas vacías: Imponer tasas o sanciones a los propietarios de viviendas desocupadas durante largos periodos de tiempo para alentarlos a alquilar.

5. Promover el alquiler de viviendas públicas

• Aumentar la oferta de viviendas públicas: Los gobiernos pueden construir o comprar viviendas destinadas exclusivamente al alquiler, gestionadas de manera eficiente para atender a sectores de bajos ingresos.
• Reestructuración de las viviendas públicas existentes: Hacer un mejor uso de los recursos habitacionales públicos, asegurando que estén en buenas condiciones para ser alquilados.

6. Facilitar el acceso a la financiación para promotores

• Créditos blandos: Ofrecer préstamos con tasas de interés bajas para constructores que desarrollen viviendas específicamente destinadas al alquiler.
• Fomentar el ‘build to rent’: Apoyar modelos de negocio que se enfoquen en la construcción de propiedades con el único fin de ser alquiladas, en lugar de venderse.

7. Flexibilización de la normativa urbanística

• Rezonificación: Ajustar las normativas urbanísticas para facilitar la construcción de edificios residenciales en áreas donde tradicionalmente no estaba permitido.
• Conversión de otros usos: Permitir la conversión de oficinas o comercios en desuso en viviendas de alquiler.

8. Fomentar nuevos modelos de alquiler

• Cohousing: Incentivar formas alternativas de vivienda, como el cohousing o la creación de viviendas comunitarias, donde varias personas comparten espacios comunes pero tienen áreas privadas.
• Alquiler a largo plazo con garantías: Promover modelos de alquiler a largo plazo con rentas garantizadas para propietarios y estabilidad para inquilinos.