Vivienda propia, un sueño cada vez más imposible a nivel mundial: ¿Cuáles son las causas?
Los valores de las propiedades han crecido en respuesta a una demanda que supera la oferta existente en distintas partes del mundo
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martes 21 de enero de 2025 – 09:00
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La crisis de vivienda no es un fenómeno exclusivo de México, ya que en diversas partes del mundo este problema se replica y al parecer las causas son muy parecidas: una demanda en constante crecimiento que supera la oferta actual.
En un análisis de Hites Ahir, analista senior del Fondo Monetario Internacional (FMI), se describe la situación habitacional en distintas partes del mundo, donde los precios de la vivienda han crecido de manera importante ante un dinamismo en la demanda y una oferta que no sigue el paso.
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“Los ingresos y el crecimiento demográfico estimulan la demanda de vivienda y, si la oferta no le sigue el paso, los precios siguen subiendo”, se puede leer en el análisis del analista del FMI.
El analista ejemplificó el caso de Canadá, donde el precio de la vivienda ha aumentado a un ritmo anual de 5% desde el 2016, como consecuencia del crecimiento constante de los ingresos, así como de su población; sin embargo, la oferta se ha rezagado de manera importante en un país donde se calcula un déficit de 3.5 millones de propiedades residenciales para una población de 41 millones de personas.
En México, a septiembre pasado, el precio de la vivienda registrado por Sociedad Hipotecaria Federal creció 9.4% de manera anual, para ubicarse en un valor promedio de 1 millón 734,535 pesos, en un país donde existe un déficit de poco más de 8 millones de hogares. Tan sólo en el 2024, se construyeron 128,147 viviendas, su peor marca dentro de los registros federales.
“El precio elevado de la vivienda se puede explicar en gran medida por el simple hecho de que no hay suficientes viviendas a la venta”, destaca el texto.
¿Qué intensifica la demanda?
En el análisis, Ahir resalta que la compra de vivienda es particular al tratarse de la formación de patrimonio y un instrumento de inversión atractivo, la cual normalmente se financia por préstamos de instituciones financieras; sin embargo, estas características hacen que normalmente los compradores paguen precios inflados.
“La demanda de vivienda es sensible a la disponibilidad y el costo del crédito hipotecario. La relajación de las normas para la concesión de préstamos puede dar lugar a una fuerte subida de los precios de la vivienda, como ocurrió en vísperas de la crisis financiera mundial del 2008 y del 2009″, resalta el análisis.
En el texto, Ahir cita al economista Robert Shiller quien indicó que “la idea errónea de que los precios de la vivienda siempre suben dio lugar a préstamos e inversiones de largo plazo“.
“Estas prácticas, sumadas a la venta de préstamos de alto riesgo como valores, acentuaron el impacto cuando salió a la luz la realidad de la inestabilidad del mercado”, se lee en el análisis.
Problemas de oferta
Del otro lado de la moneda, se encuentra el problema de la oferta. “Construir una vivienda requiere financiamiento, permisos y aprobaciones, seguido de un período de construcción prolongado. Aun en las mejores circunstancias, la oferta de vivienda tarda algún tiempo en alcanzar la demanda”, detalla el texto.
En este escenario, el analista del FMI resalta la importancia de las políticas públicas para incentivar la oferta, aunque dichas medidas pueden tardar en materializarse como tal.
“La respuesta de política para ayudar a los mercados de la vivienda a funcionar mejor también tiene que ser de carácter multidimensional”, indica Ahir.
El análisis detalla que, si bien el alza en las tasas de interés puede tener un impacto inmediato en la disponibilidad de crédito para la vivienda, lo cual puede ayudar a contener los precios habitacionales, esta no es una medida totalmente efectiva, ya que dicho efecto perjudica a otros sectores de la economía.
¿Qué hacer?
Para Ahir, hay distintas vertientes que se deben de atacar para poder corregir el problema de la crisis de vivienda en distintas partes del mundo. Por ejemplo, con una regulación más estricta a la creciente demanda habitacional por parte de extranjeros en distintas urbes.
“Las autoridades deberían valorar otras políticas con miras a gestionar la creciente demanda de vivienda por parte de los compradores extranjeros, muchos de los cuales usan efectivo en vez de hipotecas para financiar la compra, eludiendo de esta forma las normas impuestas por el ente regulador bancario”, se puede leer en el análisis.
Así, el análisis indica que limitarse a impulsar sólo el tema de la demanda es algo poco efectivo, pues la solución viene de políticas centradas también en el lado de la oferta. “Más que nada, tenemos que construir más viviendas“.
