La pura verdad: ¿Cuánto aumentaron los valores de las viviendas en las principales áreas metropolitanas de México durante el 2024?
Se construyó una base de datos con más de 380,000 observaciones levantadas durante el año anterior
Por:
**Juan Sebastián Sokoloff
miércoles 15 de enero de 2025 – 09:00
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Frecuentemente encuentro artículos y publicaciones en diversos medios de comunicación y redes sociales que afirman cuánto ha aumentado el valor de la vivienda en el último mes, trimestre o año. Pero la realidad es que casi nunca confío en los resultados. Todos los artículos presentan números diferentes y con frecuencia no se parecen en nada a lo que en Tuhabi experimentamos en nuestro ejercicio de comprar y vender viviendas todos los días.
Creo firmemente que estas imprecisiones presentadas por los diversos medios no son generadas por mala fe o el deseo de engañar a alguien, sino simplemente por sesgos en los datos con los que cuentan. Ejemplos de esto son las publicaciones que provienen de portales inmobiliarios, en los que su información sólo está basada en los precios de lista de las personas que usan el portal (un sesgo muy importante). Otro ejemplo de esto son las publicaciones que se basan únicamente en desembolsos del Infonavit, dado que hay un sesgo de cobertura de esta institución hacia el segmento más bajo del mercado.
Es por lo que comenzando el 2025 y con la misión de encontrar el verdadero incremento de precios durante el 2024 de la vivienda en México, construimos con un equipo de más de 40 personas la base de datos más robusta de viviendas del país para responder a esta pregunta.
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Construimos una base de datos con más de 380,000 observaciones solo del 2024 y más de 1 millón si nos remontamos al 2021. Es una base de datos multifuente (créditos hipotecarios, anuncios en Propiedades.com, transacciones de Tuhabi y anuncios de venta en calle) con información completa sobre las características y ubicación de cada inmueble en venta para responder nuestra pregunta: ¿Cuánto aumentaron los precios de las viviendas en las principales áreas metropolitanas del país?
Una última nota importante antes de saltar a los resultados: para poder hacer un cálculo comparativo año a año, es importante comparar siempre un tipo de propiedad estándar en el mercado para aislar efectos derivados de cambios en precio generados por cambios en características de las propiedades.
¿Cuál es este prototipo? Casas y departamentos de cinco a 30 años con un área construida de 50 a 150 metros cuadrados (m2) en municipios constantes (siempre comparamos los mismos municipios en cada Área Metropolitana).
¡Ahora sí! Los resultados:
Zona Metropolitana del Valle de México
- Precio promedio por m2 al cuarto trimestre del 2023: 21,408 pesos.
- Precio promedio por m2 al cuarto trimestre del 2024: $22,085 pesos.
- Incremento: 3.2 por ciento.
Zona Metropolitana de Guadalajara
- Precio promedio por m2 al cuarto trimestre del 2023: 19,936 pesos.
- Precio promedio por m2 al cuarto trimestre del 2024: 20,345 pesos.
- Incremento: 2.1 por ciento.
Zona Metropolitana de Monterrey
- Precio promedio por metro cuadrado al cuarto trimestre del 2023: 16,213 pesos.
- Precio promedio por metro cuadrado al cuarto trimestre del 2024: 16,944 pesos.
- Incremento: 4.5 por ciento.
Algunos otros hallazgos:
Otro hallazgo del estudio es que, en promedio, los departamentos tienen un valor por metro cuadrado más alto que las casas. Esto se debe a que usualmente la construcción en altura se da en zonas céntricas de la ciudad, donde el valor de la tierra es mayor. En la Ciudad de México, los departamentos tienen un valor por metro cuadrado de 36,000 pesos, mientras que las casas tienen un valor de 27,500 pesos, es decir, casi un 30% adicional al valor de las casas.
Finalmente, una de las cosas que más nos llamó la atención de los resultados es la estabilidad de los precios del mercado inmobiliario mexicano. Si bien podría ser esperable por la situación económica y demográfica del país, la gran influencia del Infonavit en el mercado también explica en parte esta estabilidad. Cuando uno mira más atrás en el tiempo, todos los años se observan incrementos lentos y progresivos en los precios de vivienda, parece ser un mercado de bajo riesgo y con alta certidumbre.
Será importante hacia el futuro, para aumentar la riqueza de las familias mexicanas, que existan mecanismos para acelerar el crecimiento del valor de las viviendas. Recordemos que en estas está la mayor parte del ahorro de los hogares del país, por lo que incrementar su valor es equivalente a aumentar la riqueza de los mexicanos. Tener un mercado donde los precios de la vivienda son estables y crecientes puede ser uno de los mayores generadores de riqueza de la sociedad.
** El autor es vicepresidente de Data y Analítica de Tuhabi.
Es economista y Máster en Urban Informatics de la Universidad de Nueva York. Ha trabajado tanto en el sector público como en el privado enfocado en el uso de datos y de la información para la planeación y el desarrollo urbano.