MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
Comprar una casa con deudas pendientes, ¿qué ocurre en esta situación?
Conocer las deudas que pesan sobre la casa que queremos comprar es clave para saber si la inversión es segura, viable y rentable
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yaencontre (Colaborador de idealista news) ,
Lucía Sicre (Colaborador de idealista news)
4 Diciembre 2024, 16:36
Comprar una casa con deudas o con cargas vigentes no solo es posible, sino que resulta relativamente habitual. Sin embargo, es muy importante tener claro de antemano cuáles son, cuáles son los riesgos asociados a ellas, de qué forma te afectan y cuál es su importe para poder tomar decisiones al respecto y, en su caso, renegociar el precio o desistir la operación. El objetivo es que la compraventa resulte rentable, segura y ajustada a los valores de mercado.
Para que salgas de dudas y sepas cómo actuar en estos casos, te contamos todo lo que debes saber sobre la compra de un inmueble con deudas.
- Comprar un piso con deudas pendientes, ¿es posible?
- ¿Qué pasa si compro un inmueble con deudas?
- ¿Cómo saber si un inmueble está libre de cargas?
- Consejos para comprar un inmueble con deudas
Comprar un piso con deudas pendientes, ¿es posible?
Lo primero que debemos tener claro es que sí es posible comprar una casa con deudas. Sin embargo, es importante que el comprador sea consciente de cuáles son y de qué riesgos e importes suponen para que se pueda negociar el precio del inmueble en consecuencia.
La adquisición de una propiedad con deudas pendientes puede conllevar una serie de implicaciones financieras significativas para el nuevo propietario. Estas deudas pueden abarcar una amplia gama de obligaciones, que van desde impuestos a la propiedad no liquidados y pagos de hipotecas atrasados, hasta préstamos pendientes relacionados directamente con la propiedad en cuestión.
En este sentido, conocer la naturaleza de la deuda es muy importante: cada una de ellas pasarán al comprador con distintos límites y jerarquías de cobro que hay que conocer para saber de antemano hasta qué punto nos exponemos a una reclamación por parte de acreedores del vendedor.
Una propiedad con cargas puede no ser apta para financiación hipotecaria, dejando la compra al contado como única alternativa.
¿Qué pasa si compro un inmueble con deudas?
La compra de un inmueble con obligaciones y/o deudas implica diferentes consecuencias en función de su naturaleza.
Cabe destacar que el comprador no pasará a ser deudor, pero sí deberá soportar la realización o venta forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado cuando el inmueble sirva como garantía.
Toma nota de los supuestos más frecuentes y de cómo te afectan:
Comprar un piso con deudas hipotecarias
Comprar una vivienda con hipoteca es un supuesto muy frecuente y la fórmula que suele utilizarse en estos casos para neutralizar dicha obligación consiste en que el vendedor utilice el dinero de la compraventa para cancelar el préstamo hipotecario. De esta forma, la carga desaparecerá y el comprador no tendrá que preocuparse por ello.
También es posible que el comprador se subrogue en el préstamo del vendedor, aunque es menos frecuente y la propia entidad tendrá que evaluar el riesgo asociado al nuevo propietario, valorando si es posible mantener las mismas condiciones.
Si estás pensando en comprar una vivienda con deuda hipotecaria y quieres evitar los riesgos, la regla general consiste en descontar del precio pactado la cantidad necesaria para la cancelación económica y registral de la deuda. La cancelación de la hipoteca y la compra libre de cargas es la fórmula que te permitirá descansar más tranquilo como comprador.
Es importante tener claro que, si no se produce una cancelación de la hipoteca ni tampoco una subrogación, esta obligación seguirá existiendo en los mismos términos y el inmueble seguirá sirviendo como garantía hipotecaria del préstamo, aunque la vivienda haya cambiado de titular.
Comprar una casa con deudas de comunidad
En cuanto a las deudas de la comunidad, esta podrá reclamar el pago de las deudas ordinarias pendientes correspondientes al año en que se produzca la compraventa, así como las generadas durante los tres años previos.
En cuanto a las deudas extraordinarias, las derramas serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Por tanto, como comprador y nuevo propietario, solo serás responsable de las cuotas devengadas tras la firma de la compraventa, y nunca de las previas.
Comprar casa con deuda del IBI
La regla general es que el IBI deberá pagarlo quien conste como sujeto pasivo en el momento del devengo del impuesto, es decir, a 1 de enero del año correspondiente.
Sin embargo, en caso de que el vendedor no abonara el IBI del año de la transmisión del inmueble, el nuevo propietario será responsable del pago del recibo de dicho ejercicio y del correspondiente al ejercicio anterior.
Las deudas por IBI prescriben a los 4 años, pero este plazo se paralizará en caso de que el Ayuntamiento inicie una reclamación formal.
Comprar casa con deuda de luz
Si te preguntas qué pasa si compro una casa con deuda de luz, así como, en general, con cargas relacionadas con suministros (agua, Internet, teléfono…), debes saber que se trata de deudas personales y que, por tanto, no están asociadas al inmueble ni a tu condición de nuevo propietario.
Sin embargo, puedes encontrarte con la desagradable sorpresa de no poder tramitar una nueva alta de luz por existir un contrato con deudas pendientes asociado a tu nueva vivienda, y esta lógica puede extrapolarse a otros suministros. Por eso, es importante solicitar recibos y justificantes al vendedor que certifiquen que se encuentra al corriente en este tipo de pagos.
¿Cómo saber si un inmueble está libre de cargas?
Las cargas de un inmueble se definen como aquellas obligaciones que pesan sobre él, y normalmente se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad, aunque no siempre es así.
Muchas veces, esta responsabilidad pasa al nuevo propietario, por lo que es elemental solicitar una nota simple reciente en el Registro de la Propiedad.
Si la casa que quieres comprar arrastra obligaciones, deberás determinar su naturaleza y evaluar los riesgos financieros y legales asociados a la operación. Esto incluye la posibilidad de litigios con acreedores, tener que llegar a acuerdos de indemnización o la comprensión de las implicaciones fiscales.
Consejos para comprar un inmueble con deudas
La compra de cualquier inmueble pasa por conocer con anterioridad cuáles son las posibles cargas que pesan sobre él. Por eso, es imprescindible que solicites una nota simple en el Registro de la Propiedad y que esta sea reciente para evitar que existan posibles obligaciones nuevas que se te puedan escapar.
Además, dado que las deudas de la comunidad de propietarios y las del IBI, así como las deudas por suministros, pueden no aparecer en la nota simple, también es conveniente realizar estas consultas para ganar certeza.
Para evitar problemas, especialmente en supuestos de compra con alta probabilidad de existencia de cargas, es posible contratar asesoramiento legal especializado por parte de expertos en transacciones inmobiliarias y derecho financiero.
Un abogado con experiencia en este campo puede brindar orientación sobre los derechos y responsabilidades del propietario en relación con las deudas pendientes, así como proporcionar asesoramiento sobre posibles vías legales para resolver el problema de manera efectiva y en el menor tiempo posible.