MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
El Gobierno centrará en Sepes su plan para crear una promotora y gestora de vivienda pública
El estatuto de esta sociedad contempla el desarrollo de actividades de construcción, arrendamiento y enajenación de edificaciones de cualquier uso, incluido el residencial,
Jesús Hellín – Europa Press
2 Diciembre 2024, 14:31
La semana arrancó con un nuevo anuncio en materia de vivienda. El pasado domingo, el presidente de Gobierno, Pedro Sánchez, anunció a bombo y platillo un plan para crear una empresa pública para construir y gestionar viviendas. Una empresa de la que poco a poco se han ido conociendo más detalles.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha confirmado que la promotora y gestora pública de vivienda tendrá a Sepes como embrión.
Según la titular del MIVAU, la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes) será reconvertida y “fortalecida” para abordar el problema de la vivienda de manera “integral”: desde el suelo, a la urbanización y la construcción de vivienda hasta su movilización y gestión. El objetivo, en última instancia, es dar cumplimiento a la Ley de Vivienda y al compromiso del Gobierno en materia de vivienda con la ciudadanía.
Así, la nueva empresa pública, que dependerá de la Administración General del Estado (AGE), servirá para “combatir” a aquellas comunidades que no cumplen con la Ley de Vivienda, como la Comunidad de Madrid. Y centrará sus esfuerzos tanto en la vivienda en venta como en alquiler.
Conviene recordar que el Real Decreto 1525/1999, que aprobó el Estatuto de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), ya dejaba entrever en el artículo 4 la posibilidad de llevar a cabo “actividades de construcción, arrendamiento y enajenación de edificaciones de cualquier uso”, incluido el residencial.
Además, la entidad pública ha estado ganando protagonismo recientemente. Por ejemplo, el Real Decreto-ley 7/2024, por el que se adoptan medidas urgentes para el impulso del Plan de respuesta inmediata, reconstrucción y relanzamiento frente a los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA).
Y es que Sepes ha recibido una subvención de 25 millones de euros para comprar viviendas a particulares y empresas para destinarlas a los afectados por la catástrofe natural, aunque el texto publicado en el BOE también da una pista sobre el potencial gestor de la sociedad.
“En el momento en que por cualquier circunstancia, las viviendas dejasen de cumplir esta finalidad inmediata, permanecerán bajo la titularidad pública de SEPES para destinarlas a fines sociales mediante su alquiler social o asequible, u otras formas de tenencia admitidas en derecho siempre que se justifique su fin social, o en su defecto, para el destino que determine el propio Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, vinculado siempre a la consecución de los objetivos propios de la función social de la vivienda”, detalla el artículo 35.1.
Actualmente, la sociedad está llevando a cabo diferentes actuaciones residenciales con fondos que le ha transferido el propio Ministerio de Vivienda. Todas ellas están adscritas al convenio MIVAU-Sepes para el Plan de Viviendas para el Alquiler Asequible (PVAA), y suman un total de 17.500 las viviendas repartidas en 29 desarrollos. La operación más destacada de todo el plan es la Operación Campamento de Madrid, que aglutina 10.700 unidades (el 61,1%).
Suelos de Defensa movilizados por Sepes para construir viviendas de alquiler asequible
Ubicación de las actuaciones y nº de unidades previstas.
| CCAA | Municipio | Actuación | Nº de viviendas | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Andalucía | Málaga | Buenavista Residencial | 1.362 |
| 2 | Andalucía | Dos Hermanas (Sevilla) | El Quintillo | 628 |
| 3 | Andalucía | Sevilla | Regimiento de Artillería | 853 |
| 4 | Baleares | Ibiza | Can Escandell | 464 |
| 5 | Baleares | Mahón (Menorca) | Vassallo | 44 |
| 6 | Baleares | Palma de Mallorca | Son Busquets | 706 |
| 7 | Castilla y León | Soria | Antonio de Nebrija | 80 |
| 8 | Cataluña | Barcelona | Carrer del Foc | 177 |
| 9 | Cataluña | Batea (Tarragona) | Joan Miró | 20 |
| 10 | Cataluña | Sarrià de Ter (Girona) | El Trevol | 90 |
| 11 | Extremadura | Navalmoral de la Mata (Cáceres) | Los Viñazos | 120 |
| 12 | Galicia | Piedrafita Do Ferreiro (Lugo) | Avenida de Castilla | 12 |
| 13 | Madrid | Madrid | Campamento | 10.700 |
| 14 | País Vasco | Basauri (Vizcaya) | La Basconia | 392 |
| 15 | Com. Valenciana | Valencia | Parque de Artillería | 600 |
| 16 | Com. Valenciana | Valencia | Cuartel de Ingenieros | 438 |
| 17 | Ceuta | Ceuta | Loma Colmenar | 90 |
| 18 | Melilla | Melilla | Gabriel y Morales | 66 |
| 19 | Canarias | Las Palmas de Gran Canaria | Explanada San Francisco | 43 |
| 20 | Castilla-La Mancha | Guadalajara | Parcela B1 Sector Remate de las Cañas | 21 |
| 21 | Castilla-La Mancha | Guadalajara | Parcela B7 Sector Remate de las Cañas | 84 |
| 22 | Castilla y León | Ávila | Alfonso Montalvo | 14 |
| 23 | Melilla | Melilla | Acuartelamiento Gabriel y Morales | 310 |
| 24 | Com. Valenciana | Alicante | Benalua | 12 |
| 25 | Galicia | A Coruña | Adelaida Muro | 11 |
| 26 | Extremadura | Mérida (Badajoz) | Solar C/Alejandro Laborde | 22 |
| 27 | Castilla y León | Valverde de la Virgen (León) | Solar Calle Matacán | 30 |
| 28 | Castilla y León | Valverde de la Virgen (León) | Parcela 1B de la UA-4A | 32 |
| 29 | Andalucía | San Fernando (Cádiz) | Solar Calle Real 2030-232 | 71 |
| 30 | Total | 17.492 |
Fuente: SepesDescargar los datosCreado con Datawrapper
Según defiende la ministra de Vivienda, se dispone de “mucho suelo” propiedad de la Administración General del Estado, desde el Ministerio de Defensa hasta Adif, pasando por la propia Sepes e incluso por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).
“Esa empresa que ya tenemos, que es la empresa de suelo, Sepes, se va a completar con otras acciones (…) Los activos que tenemos de la Administración General del Estado, que son patrimonio inmobiliario, se pueden traducir en vivienda asequible o utilizar instrumentos que representaban el fracaso de las políticas del PP como pudiera ser Sareb, incorporarlos también a esta gran empresa”, ha señalado Rodríguez en declaraciones a TVE.
La ministra ha asegurado que los Ministerios económicos del Gobierno llevan un año trabajando en la fórmula jurídica para dar respuesta a esta ‘nueva’ empresa, y que su puesta en marcha es inminente, ya que no necesita de un acuerdo en Consejo de Ministros.
Su misión será aumentar la oferta de viviendas asequibles, tanto para alquiler como para compra, en colaboración con las constructoras. “Tenemos que promover mucha vivienda, estamos ante un problema de vivienda que tiene que ver con la oferta”, ha defendido Rodríguez.
- Los primeros ‘peros’ al plan
- El Estado ya tiene una promotora: Árqura Homes
- Sareb se ve como una futura gestora pública de vivienda
Los primeros ‘peros’ al plan
El anuncio levantó una nueva polvareda en el sector inmobiliario. Y es que, como recuerdan consultores y promotores, para impulsar una empresa de estas características se necesita suelo finalista en propiedad, un equipo de profesionales para analizar oportunidades o saber gestionar los alquileres, y financiar las obras con dinero público o privado. Además, el plan exige una alta profesionalización, un marco jurídico estable y unas cantidades elevadas de inversión.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, señala los requisitos que necesitaría el Estado para crear su propia promotora:
- Tener suelo finalista en propiedad.
- Si no lo tienes, comprarlo en el mercado.
- Para comprarlo necesitas tener un equipo de expansión en los principales mercados y pagar más que los promotores privados.
- Estar dispuesto a pagar comisiones a intermediarios de suelo.
- Tener un equipo, procedimientos y sistemas de información para analizar oportunidades, ofertar, negociar, comprar, contratar arquitectos, constructoras y terminar las obras en coste y en plazo.
- Tener expertos propios en alquiler y en gestión de viviendas ya construidas, unos cientos de ellos.
- Financiar las obras con financiación pública o privada.
- En todo ese proceso, gestionar el dinero de forma eficiente.
- En el largo plazo, acumular miles de millones de euros de inversión, deuda y pasivos laborales.
- Esperar al menos tres años para ver una sola vivienda construida.
Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) no han entrado a valorar la puesta en marcha de esta empresa pública para levantar y gestionar viviendas, dada la “falta de concreción sobre este nuevo ente público”.
Sin embargo, deja claro en que la “promoción de viviendas requiere de muy alta profesionalización y de un marco regulatorio claro, justo y estable en el tiempo, que permita realizar las inversiones necesarias para desarrollar proyectos con garantías y sin cambios normativos que demoran e incluso paralizan la actividad promotora”.
La patronal de los promotores también insiste en que “la construcción de viviendas es una actividad intensiva en capital, y para que este anuncio cuente con la credibilidad necesaria, además de necesitar detalles de cómo será este nuevo ente, es preciso conocer la dotación presupuestaria que se le vaya a destinar, para que no quede en un simple anuncio en un acto político”.
Y añaden que “el Gobierno, si quiere impulsar medidas efectivas que incidan en la oferta de vivienda, debería centrar todos sus esfuerzos en sacar adelante la reforma de la Ley de Seguridad Jurídica (más conocida como Ley de Suelo), además de favorecer que las administraciones locales y autonómicas puedan poner suelo público a disposición de promotores públicos y privados, entre otras acciones. Asimismo, desde el sector reiteramos nuestra disposición para impulsar herramientas efectivas de colaboración público-privada que permitan incrementar el parque de viviendas en España”.
Francisco Iñareta, portavoz de idealista, también teme que esta medida sea más un brindis al sol “en un contexto casi de mitín que unas medidas con visos de llegar a algo real. En primer lugar, las competencias en materia de vivienda están transferidas a las comunidades. Además, poniendo como ejemplo el alquiler, resulta absolutamente contradictorio tratar de sacar viviendas desincentivando la inversión”.
Según Iñareta, “lo negativo de este tipo de anuncios es que, aunque no lleguen a ponerse en marcha, ya generan inquietud y acaban teniendo un efecto perjudicial clarísimo. En este caso, la desaparición de viviendas del mercado y la consiguiente tensión en los precios”.
Desde la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) se han sumado a esta tesis y sostiene que “una gran empresa pública no resolverá los problemas de vivienda que arrastra España, encabezados mayoritariamente por la escasez de oferta y la inseguridad jurídica en torno al sector”.
La patronal asegura que “el Gobierno se equivoca en el diagnóstico si simplemente quiere crear una gran empresa pública para construir y gestionar vivienda pública”, y alerta de los “posibles efectos colaterales de otorgarle labores de este tipo, que ejecuta más ágilmente el tejido productivo a través de figuras de colaboración público-privada”.
Así, la CNC recela de “la complejidad burocrática y de recursos que supondría crear una empresa que en el corto plazo debería sobredimensionarse para ser efectiva, pero que a medio plazo podría resultar inviable”.
Según la patronal, la clave está en “reforzar la colaboración público-privada, acabar con la inseguridad jurídica para aumentar la oferta, agilizar los trámites, optimizar esfuerzos, acortar los plazos de actuación y trabajar de una manera unida y coordinada, alejada del ruido político”.
También llegan críticas desde el espectro político. Sumar, el socio de Gobierno del PSOE, ha celebrado la puesta en marcha de la empresa pública, aunque alerta de que no servirá para relajar los precios de los alquileres.
“Es importante que España se dote de una agencia pública de vivienda, pero es más importante cumplir con el mandato constitucional que dice que no se puede especular con la vivienda”, ha afirmado Yolanda Díaz, vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo y Economía Social. “No sirve hoy para bajar el precio de la vivienda”, ha añadido.
Además de Díaz, el portavoz económico de Sumar en el Congreso, Carlos Martín, ha criticado la “disonancia” de crear una nueva empresa pública cuando Sareb, que también es pública, está en un proceso de privatización de su inmobiliaria pública que gestiona cerca de 16.000 viviendas.
En su opinión, las medidas más acertadas para atajar el problema residencial serían dedicar 40.000 millones de fondos europeos a la construcción en suelo público de viviendas, limitar las compras de viviendas en zonas tensionadas si no es para vivir en ellas; movilizar viviendas vacías a través del Estado; topar los alquileres; desincentivar los apartamentos turísticos con un aumento de la fiscalidad; y que los ayuntamientos o el Estado puedan aplicar la Ley de Vivienda si la comunidad autónoma no quiere hacerlo.
El partido político también ha instado al PSOE a plasmar esta propuesta en los Presupuestos Generales del Estado de 2025.
Mientras, desde el Partido Popular consideran que la medida es “una bomba de humo”. La vicesecretaria de Sanidad y Educación de principal partido de la oposición, Ester Muñoz, ha explicado en este sentido que “es algo típico de Pedro Sánchez, tanto en las campañas como en momentos de apuro, anunciar construcción de vivienda”. Y ha reprochado que en los seis años de gobierno, de las 183.000 casas que se iban a construir “no se ha hecho ninguna”.
El Estado ya tiene una promotora: Árqura Homes
Uno de los aspectos que más sorprende es que el Estado ya tiene su propia promotora, se llama Árqura Homes, el vehículo promotor creado por Sareb en 2019 y que actualmente está en venta.
Árqura Homes cuenta con suelos y obras en curso valoradas en más de 800 millones de euros. Esta promotora invirtió en 2022 un total de 258 millones de euros en promociones y desarrollo de suelo, según el avance de datos de cierre del ejercicio de la compañía, por lo que incrementó su volumen de inversión en un 75% respecto a 2021. Asimismo, puso en marcha obras en 27 nuevas promociones, que supondrán la construcción de 1.589 nuevas viviendas.
Actualmente el objetivo del Gobierno es vender esta promotora de Sareb. De hecho, el pasado mes de septiembre Bloomberg publicó que el proceso de venta se ha encargado a Deloitte y que, al tratarse de una entidad controlada por el Estado, debe someterse a los requisitos de una licitación pública, lo que retrasará hasta bien avanzado 2025 el desenlace de esta desinversión.
Mientras el proceso de venta está en marcha, el socio de Gobierno del PSOE, Sumar, ha presentado una proposición no de ley en el Congreso de los Diputados para pedir la suspensión inmediata del proceso de venta de la promotora Árqura Homes, y demanda que su parque de viviendas (16.000 unidades) pasen a titularidad pública.
También solicita que se impulse un cambio normativo de la entidad, que se creó en 2012 para gestionar los activos deteriorados (préstamos e inmuebles) de entidades financieras por la crisis económica, para que se convierta en una promotora pública de vivienda a precio asequible, especialmente para el régimen de alquiler.
Por ejemplo, demanda que se destinen las 24.617 parcelas en manos de la Sareb a la construcción de 15.000 nuevas viviendas públicas, priorizando las comunidades que registran mayor incremento del precio de alquiler y del suelo urbanizable. Concretamente, insta a que al menos se levanten 10.000 de esos pisos en las zonas más afectadas por altos precios.
Sin embargo, el mandato que tiene actualmente Sareb es acelerar las desinversiones con vistas a su disolución, prevista de momento para finales de 2027, incluido el traspaso de Árqura o la cesión de suelos al sector público o privado para el desarrollo de viviendas de alquiler asequible, como contempla el Proyecto Viena.
“Sareb no quiere ganar el último euro, quiere desinvertir”, aseguró Leopoldo Puig, consejero delegado de Sareb, durante la presentación de los resultados de la sociedad correspondientes al año 2023. Y añadió que la principal misión de la sociedad es generar ingresos para repagar la deuda, que desde el año 2020 computa como deuda pública al estar respaldada por el Tesoro y que actualmente se sitúa en 29.413 millones de euros. Por ello, “el objetivo es vender activos como si no hubiera un mañana”.
Sareb se ve como una futura gestora pública de vivienda
Javier Torres, presidente de Sareb, lanzó una propuesta de cara al futuro en un informe sobre el reto de la vivienda publicado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE): aprovechar la experiencia de esta sociedad que nació en 2012 con el objetivo de separar los inmuebles y préstamos tóxicos de los balances de las cajas de ahorros, y cuyo mandato termina en 2027; y, a la vez, evitar que sean las Administraciones quienes tengan que hacer frente al reto de la gestión de los alquileres sociales.
Una opción que hay sobre la mesa a partir de 2028 es que Sareb transmita sus carteras a las comunidades autónomas. Sin embargo, Torres destaca que “ese traspaso no estaría exento de riesgos, ya que hay Administraciones autonómicas con dificultades para asumir el reto que implica la gestión de alquileres sociales”. Y prueba de ello es que el plan de cesión de viviendas de la sociedad a las CCAA esté registrando unos números más bajos de lo esperado.
“Las razones por las que las cifras de cesión de viviendas se han quedado muy lejos de los objetivos pretendidos son diversas. Tener que asumir los gastos de adecuación o la resistencia a tener que combinar la cesión de viviendas libres con viviendas con ocupantes sin título explican una parte. Pero otro factor relevante es el desafío que supone el desarrollo de la actividad de alquileres sociales para la capacidad de gestión de algunas Administraciones Públicas”, explica Torres.
Y es que, bajo la figura de los convenios, “la Administración es la responsable de la gestión de los alquileres sociales. Ello incluye la gestión del sistema de selección y acceso de las familias, del cobro de los alquileres y de los impagados o la gestión inmobiliaria (mantenimiento de calefacción y suministros, etc.). La realidad nos ha mostrado que, con frecuencia, las Administraciones no cuentan con la dotación de personal y/o los medios necesarios. La prestación del servicio de vivienda social en alquiler supone no solo un reto en términos de disponibilidad de un parque de viviendas, sino que es necesario contar con una capacidad de gestión que permita cumplir con unos mínimos ratios de eficiencia que hagan que la actividad sea sostenible a medio y largo plazo”.
En este escenario, Javier Torres propone valorar la posibilidad de reconvertir Sareb en el embrión de un futuro gestor público de vivienda social. De esta forma, “Sareb podría ejercer un papel de liderazgo que permita suplir la escasez de gestores profesionalizados, que cuenten con una escala suficiente, en el ámbito de la vivienda social y asequible, algo que nos diferencia, de forma muy significativa, de nuestros socios europeos. Así, se pondría en valor la experiencia adquirida en este campo y se evitaría que la misma se pierda en los vericuetos administrativos que podría suponer el traspaso de esta actividad al entorno de las Administraciones autonómicas o locales”.
Por tanto, una de las opciones que actualmente hay sobre la mesa es que el Gobierno coja el testigo de esta propuesta y, una vez que se materialice la disolución de Sareb (prevista para noviembre de 2027), esta nueva empresa pública de vivienda se quede los inmuebles y los terrenos que queden en su cartera, y que el equipo de 300 personas que forman la sociedad, con el bagaje acumulado en estos años, se encargue de gestionar los inmuebles.