MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
Julián Salcedo: “Hay que suspender la Ley de Vivienda hasta que el mercado se regule y pensemos en otra norma”
El presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios ha lanzado esta propuesta durante unas jornadas organizadas por el Colegio de Economistas de Madrid (CEMAD)
Colegio de Economistas de Madrid
28 Noviembre 2024, 6:01
La Ley de Vivienda sigue en el centro del debate económico e inmobiliario un año y medio después de entrar en vigor.
La última cita en la que ha entrado esta escena la normativa ha sido en las jornadas sobre el mercado del alquiler que ha organizado el Colegio de Economistas de Madrid, donde han participado economistas, inversores, asociaciones de propietarios y la Administración madrileña.
Los diferentes ponentes han sacado puntilla a una de las normas estrella de la pasada legislatura, que vio la luz justo antes de las elecciones municipales y autonómicas de mayo de 2023, y han insistido en que se trata de una ley con más tintes políticos que prácticos y que está provocando una fuerte caída de la oferta de viviendas de arrendamiento y una inseguridad jurídica entre propietarios particulares y profesionales. En líneas generales, han coincidido en señalar que los cambios normativos afectan al ‘riesgo país’ de España, lo que puede ahuyentar al capital internacional, al que consideran necesario para desarrollar cientos de miles de viviendas para equilibrar el mercado.
Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, ha ido un paso más y ha sugerido paralizar temporalmente la aplicación de la ley para que el mercado se recomponga y se pueda negociar una nueva regulación con la que atajar el problema de la accesibilidad de la vivienda.
Durante su intervención, el economista ha recordado que el problema de la vivienda se ha colado recientemente entre las principales preocupaciones de la sociedad española, según el CIS, y también ha alertado de que las dificultades para acceder a una vivienda van a lastrar “el futuro desarrollo personal y profesional de varias generaciones y pondrán “en riesgo el crecimiento económico, por la imposibilidad de cubrir muchos puestos de trabajo” ante el freno de la movilidad laboral, lo que “podría llegar a generar un descontento social de consecuencias imprevisibles”.
En su opinión, “es necesario acometer medidas paliativas porque la solución no se va a obtener a corto y medio plazo, sino a largo plazo”, y una de las claves para conseguirlo es que la actual normativa deje de tener efecto.
“Yo ya me he rendido de pedir la derogación de la Ley de Vivienda. Me conformo con que se suspenda su aplicación por un periodo de, por ejemplo, dos años que permita que el mercado se autorregule sin esas restricciones y nos dé tiempo para pensar en una nueva normativa”, ha propuesto Salcedo.
Entre los efectos más nocivos que está provocando la ley actual, y por lo que Salcedo recomienda su paralización temporal hasta cambiarla por otra, se encuentran el desplome de la oferta de viviendas en arrendamiento y el trasvase de miles de inmuebles hacia otras alternativas como el alquiler temporal, de habitaciones o turístico, tres modalidades que ahora también están en el foco regulatorio.
Según los últimos datos de idealista al respecto, el stock de viviendas de alquiler tradicional se ha desplomado un 33% en cinco años (entre verano de 2019 y de 2024), mientras que la oferta de viviendas de temporada se ha más que triplicado, al dispararse más de un 230%. Respecto a 12 meses antes, el stock de alquiler permanente se ha reducido un 5%, al tiempo que el temporal ha aumentado casi un 50%.
Como muestran los datos del marketplace inmobiliario de referencia en el sur de Europa, Barcelona ha sido la capital de provincia donde más se ha reducido la oferta de alquiler tradicional en un año (-38%), seguida de Oviedo (-34%), Tarragona (-31%), Palencia (-31%) y Teruel (-30%), mientras que en Madrid la caída ha sido del 8%. En cuanto al incremento de ofertas de alquiler de temporada en grandes mercados, Palma ha sido donde más ha crecido, ya que hay un 47% más que hace 12 meses. Le siguen Madrid (46%), Valencia (35%), Barcelona (33%), Bilbao (33%), Alicante (30%), Sevilla (20%) y San Sebastián (15%).
Además del impacto en el stock de inmuebles, desde la Administración madrileña también han puesto el foco en que la normativa no contó con el respaldo del sector ni con las recomendaciones jurídicas.
“Evidentemente, la Ley de Vivienda es una ley política y además completamente innecesaria, que no tuvo en cuenta los informes del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ni del Consejo de Estado”, ha subrayado José María García Gómez, viceconsejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid. Y ha confirmado que el Gobierno regional no va a declarar zonas tensionadas y, por tanto, no va a permitir que se topen las rentas del alquiler.
- “El control de precios debería estar limitado en tiempo y espacio”
- El peligro de que aumente el ‘riesgo país’
- La AAPP no tiene recursos para tantas viviendas
“El control de precios debería estar limitado en tiempo y espacio”
Una de las medidas que ha levantado más ampollas en el mundo inmobiliario es la posibilidad que brinda la normativa estatal a las CCAA para que declaren zonas de mercado tensionado y se puedan establecer topes a las rentas de los alquileres.
Actualmente solo se está aplicando en Cataluña, aunque otras autonomías como País Vasco y Navarra ya han anunciado su intención de activarlo en los próximos meses, y algunos ayuntamientos como los de A Coruña o Gijón han solicitado a sus respectivos gobiernos autonómicos que sopesen su declaración como zonas tensionadas.
Una de las voces más críticas con el control del alquiler ha sido Helena Beunza, que fue secretaria general de Vivienda durante la primera legislatura de Pedro Sánchez y actualmente preside la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler (Aval).
Beunza, que dimitió de su cargo en febrero de 2020, ha asegurado durante su intervención que el control de precios debería ser “una actuación puntual tanto en tiempo como en espacio mientras aumenta la oferta de viviendas”.
En su opinión, el principal problema del mercado es la falta de inmuebles, sobre todo de alquiler social y asequible; al que se suma el escaso gasto público en vivienda, “que está muy por debajo del de los países de nuestro entorno”.
Según la exsecretaria de Vivienda, otro de los lastres del mercado es la falta de seguridad jurídica y el respeto a la propiedad privada. Debido a las políticas de vivienda que se han llevado a cabo en las últimas décadas, “España es un país de pequeños propietarios. La propiedad está fragmentada y es necesario que el particular confíe en el sistema y en que, si algo no va bien, el sistema le va a amparar”.
En caso contrario, ha apostillado Beunza, “hay una retirada de inmuebles del mercado, que es lo que hemos visto”, con un trasvase a otras modalidades como el alquiler de temporada o turístico, o incluso hacia el mercado de la compraventa.
Colegio de Economistas de Madrid
El peligro de que aumente el ‘riesgo país’
Los ponentes también han insistido durante la cita en el peligro de que los cambios normativos en materia de vivienda y fiscalidad tengan un reflejo en el ‘riesgo país’ de España y que, en un mundo globalizado, el capital decida invertir en otros mercados considerados con un marco jurídico más estable y predecible.
En ese sentido, Rosa Gallego, CEO de la gestora Q Living Real Estate, ha afirmado que “el ruido espanta” y que hay que cuidar todo lo posible los mensajes que se lanzan a los inversores. “La rentabilidad de los proyectos de vivienda puede ser un 4%, o un 5% o lo que sea, pero que sea estable”, ha añadido.
Julián Salcedo también ha alertado de que la normativa puede ser un freno para la inversión y que medidas como la propuesta de eliminar el régimen de las socimis, que finalmente se ha quedado fuera de la reforma fiscal que ha aprobado el Pleno del Congreso de los Diputados, “ha hecho daño, y puede provocar que los inversores se lo piensen dos veces, porque nadie les garantiza que una medida así pueda salir adelante en el futuro”, ha explicado el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
José María García Gómez se ha unido a la petición de reforzar la seguridad jurídica del mercado inmobiliario, al que considera clave para el conjunto de la economía. “Hay que crear un marco de confianza para ser capaces de atraer centenares de millones de euros de inversión. Si el inmobiliario no funciona, la economía española se va a gripar”, según el viceconsejero de vivienda de la CAM.
La AAPP no tiene recursos para tantas viviendas
Al hilo de la petición generalizada de evitar generar alarmas entre la comunidad inversora, Helena Beunza ha recordado que el sector público necesita al privado para aumentar la oferta de viviendas sociales y asequibles que demanda la sociedad.
“Estamos dentro de la UE y tenemos unos límites de déficit y de deuda. No existe dinero público para generar la vivienda necesaria, por lo que tiene que entrar el capital privado, y muchas veces extranjero porque el nacional tampoco tiene la capacidad necesaria”, ha argumentado la exsecretaria general de Vivienda.
En esa misma línea, el viceconsejero de vivienda de la Comunidad de Madrid ha afirmado que “las Administraciones Públicas no tienen recursos para todas las viviendas que hacen falta, ni tampoco para gestionar los proyectos y transformarlos en patrimonio público a largo plazo”, de ahí que García Gómez considere que la pujanza del sector inmobiliario pase por “reforzar la colaboración público-privada”, con ejemplos como el Plan Vive en la región madrieña o el Proyecto Viena de Sareb.
Una teoría que también defiende Álvaro González, delegado del Área de Gobierno de Políticas de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, quien ha puesto como ejemplo el bautizado ‘Plan Suma’, basado en la licitación de terrenos ubicados en los desarrollos del sureste de la ciudad para levantar hasta 2.200 viviendas asequibles, cuyo primer lote ya se ha cerrado y se está preparando el segundo de cara a 2025.
Según González, “no existen soluciones mágicas contra el problema de la vivienda”, pero el Ayuntamiento de la capital ha apostado por desatascar desarrollos urbanísticos en diferentes zonas de la ciudad, sacar suelo al mercado y acelerar la construcción de viviendas a través de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), a la que ha calificado como “la principal promotora pública de España”, cuyo patrimonio ronda ya las 9.000 unidades.
No obstante, desde el sector privado reclaman mejoras en los pliegos que lanza la Administración y que se acorten los plazos burocráticos para que este tipo de proyectos sean rentables.
Como ha recordado Rosa Gallego, “alquilar a 600 euros no es rentable” para las empresas del sector, y es necesario que “los pliegos incluyan rentas razonables, porque tu pierdes el producto pasados los años” (de 65 a 80 años, dependiendo de la licitación), “lo que hace que le veas menos atractivo que a un proyecto privado”.
Por otro lado, la CEO de Q Living ha señalado que “el suelo es la variable que nos desvirtúa los proyectos de viviendas protegidas”, por lo que propone contenter el precio del suelo, atajar la falta de mano de obra en el sector e intentar agilizar los procedimientos urbanísticos. “No podemos acortar los 20 meses que duran las obras, pero sí los 16-20 meses necesarios para conseguir las licencias. Esto afecta a la rentabilidad”, ha concluido.