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Vivienda asequible incentivada: qué es y los requisitos para acceder
¿Qué es la vivienda asequible incentivada, cuáles son los requisitos para acceder a ella y qué beneficios tiene? Te lo contamos
idealista
Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)
26 Noviembre 2024, 9:51
Artículo escrito con la colaboración de Lourdes Barriuso, abogada en derecho inmobiliario en Barriuso Legal.
El pasado 29 de julio, los medios de comunicación se hacían eco de que el Gobierno ha dado luz verde a los convenios que movilizarán un total de 6.000 millones de euros a través del ICO para la construcción de más de 40.000 viviendas para alquiler asequible.
El incremento de los precios del alquiler hace cada vez más difícil que ciertos colectivos (jóvenes, ancianos, familias numerosas) puedan pagar la renta de una vivienda libre.
Nadie discute que es urgente poner en el mercado más viviendas en alquiler a precios asequibles y que es precisa la colaboración del sector privado, pues el parque de vivienda protegida en alquiler es muy insuficiente para satisfacer la demanda.
- ¿Qué es la vivienda asequible incentivada?
- ¿Cuál es el objetivo de la vivienda asequible incentivada?
- Régimen jurídico de la vivienda asequible
- Diferencia entre vivienda asequible incentivada y vivienda protegida
- Beneficios de la vivienda asequible incentivada
- Requisitos de la vivienda asequible incentivada
- Incertidumbres sobre la vivienda asequible
- Conclusión a cerca de la vivienda asequible incentivada
¿Qué es la vivienda asequible incentivada?
Las viviendas asequibles incentivadas son viviendas de titularidad privada (incluyendo entidades del tercer sector) cuyo propietario cede su uso para vivienda habitual de determinados usuarios a un “precio asequible” (dentro de los límites legalmente definidos).
Los propietarios que podrían alquilar esas viviendas a precio de mercado, a cambio de recibir una renta más baja, pueden obtener ciertos “incentivos”.
No existe un concepto legal de “vivienda asequible”, pero la Ley del Derecho a la Vivienda, en vigor desde el pasado 26 de junio, creó el concepto de la vivienda asequible incentivada.
¿Cuál es el objetivo de la vivienda asequible incentivada?
Su objetivo es que el sector privado promueva o ponga en el mercado viviendas en alquiler a precio limitado legalmente, lo que facilitará el acceso a la vivienda de las personas con menos recursos.
Régimen jurídico de la vivienda asequible
La Ley de Vivienda prevé la existencia de este tipo de vivienda, pero sin mayor concreción del régimen jurídico dado que las competencias en esta materia son esencialmente autonómicas.
La vivienda asequible incentivada no es un tipo de vivienda protegida o calificada, de modo que no se precisa la obtención de calificación (provisional y definitiva) ni le aplica la regulación de la vivienda protegida propiamente dicha.
Además, puede tratarse de vivienda nueva o “usada” (i.e. viviendas vacías de particulares) y este régimen puede aplicarse a la totalidad del edificio o viviendas concretas.
Este régimen es temporal. Es decir, la limitación de destino a vivienda habitual en arrendamiento y precio máximo, estará sujeta a lo que determine cada comunidad autónoma. Los límites máximos de precio igualmente los establecerá también cada CCAA.
Diferencia entre vivienda asequible incentivada y vivienda protegida
La vivienda asequible incentivada se destina únicamente al alquiler para personas con bajos ingresos y cuenta con beneficios y bonificaciones para propietarios. A diferencia de las viviendas protegidas, vinculadas al sistema público y sujetas a restricciones de diseño, uso y precios (establecidos por cada CCAA), las limitaciones de la vivienda asequible incentivada son temporales y solo atañen al alquiler, sin opción de venta.
Beneficios de la vivienda asequible incentivada
La vivienda asequible trae consigo algunos beneficios tanto para propietarios como para inquilinos:
Para propietarios
Los propietarios de las viviendas pueden acceder a beneficios de carácter “urbanístico, fiscal, o de cualquier otro”, a cambio de cederlas a personas que no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado. Los beneficios o incentivos para arrendadores son bonificaciones en la tributación del IRPF de hasta un 90%, dependiendo de la situación:
- 50% por alquilar la vivienda bajo la modalidad de vivienda asequible incentivada
- 70% por ofrecer el alquiler a jóvenes de entre 18 y 35 años, o por implicar un nuevo contrato de arrendamiento con mejoras o rehabilitación
- 90% por encontrarse la vivienda asequible incentivada en zonas tensionadas o deprimidas
La Ley prevé la existencia de incentivos urbanísticos, pero no los regula, dejando esta cuestión en manos de la respectiva comunidad autónoma.
Indica la Ley de Vivienda que tales beneficios urbanísticos pueden consistir en “incrementos de edificabilidad o densidad o la asignación de nuevos usos a una vivienda o a un edificio de viviendas, incluidos en ámbitos delimitados al efecto”.
Es razonable entender además, que este tipo de viviendas pueden promoverse en suelo previsto por el planeamiento para viviendas sujetas a un régimen de protección pública, pero la Ley de Vivienda no lo establece expresamente.
Para inquilinos
Los inquilinos se benefician de precios más competitivos al acceder al mercado de alquiler, lo que facilita encontrar opciones asequibles para satisfacer sus necesidades. Además, esta medida contribuye a un incremento de la oferta en el mercado de alquiler a medio y largo plazo, generando un entorno más favorable y accesible para quienes buscan alquilar un piso.
Requisitos de la vivienda asequible incentivada
Los usuarios han de ser personas “con dificultad para acceder a una vivienda a precios de mercado” (nivel de ingresos). Los requisitos concretos para beneficiarse de este tipo de vivienda los determinará cada comunidad autónoma.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, el Plan Vive es la iniciativa que facilita viviendas en alquiler asequible. Los requisitos son:
- Destinar la vivienda a residencia habitual y carecer de otra vivienda en todo el territorio nacional
- Ser mayor de edad o menor emancipado
- Tener nacionalidad española o residencia legal en España
- Ingresos mínimos: 1,5 veces IPREM (llegando al 35% renta máxima anual)
- Ingresos máximos: 5,5 veces el IPREM, si se trata de viviendas con protección pública para arrendamiento de precio básico (VPPB) y 7,5 veces IPREM si se tratara de viviendas con protección pública para arrendamiento de precio limitado (VPPL)
- Empadronamiento o lugar de trabajo en el municipio: mínimo 3 años
Incertidumbres sobre la vivienda asequible
Como hemos visto, se trata de una modalidad de vivienda que se encuentra meramente “esbozada” en la Ley Estatal de Vivienda y precisa ser desarrollada para ser efectiva.
Además, varios recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda han impugnado el artículo que regula la vivienda asequible incentivada, lo que podría implicar que no se desarrolle regulación en la materia hasta que no se resuelvan los varios recursos de inconstitucionalidad (recurso de inconstitucionalidad número 1278/2024, promovido por el Gobierno de la Generalitat de Cataluña, recursos número 1301/2024, promovido por el Gobierno Vasco, recurso número 5518/2023, promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid).
Conclusión a cerca de la vivienda asequible incentivada
En definitiva, la vivienda asequible incentivada se crea para favorecer que el sector privado promueva o movilice viviendas vacías para destinarlas a alquiler a precio limitado durante un periodo mínimo.
Para que esta nueva modalidad de vivienda sea eficaz, es necesaria regulación y verdaderamente “incentivadora”, para que promotores de vivienda o pequeños propietarios de viviendas vacías, opten por arrendar a precios por debajo de mercado, viviendas que podrían arrendar a precios superiores.
Probablemente, además de incentivos fiscales o de otra índole, es preciso que los plazos de duración de este régimen temporal sean razonables y no excesivos, o regulación que acelere el desahucio por impago de renta o extinción del arrendamiento.
Para que esta fórmula funcione, debe ser atractiva también para los pequeños propietarios de viviendas vacías. A ellos no les basta con incentivos para poner en alquiler asequible sus viviendas vacías, precisan una regulación que les otorgue mayor seguridad jurídica de que expirado el plazo del arrendamiento, el propietario recuperará su vivienda en buen estado.