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Senior living: el desafío de combinar innovación, gestión y normativa en el mercado español
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26 Noviembre 2024, 6:01
El sector del senior living en España se encuentra en una encrucijada entre su enorme potencial y los numerosos desafíos que enfrenta para su consolidación como un modelo atractivo y sostenible tanto para inversores como para operadores. A lo largo de los últimos años, voces del sector inmobiliario y financiero han destacado los principales factores que frenan su desarrollo, así como las oportunidades que podrían convertirlo en una alternativa clave en el contexto del envejecimiento poblacional. La pasada semana, varios expertos debatieron sobre el futuro de este sector durante el evento Senior Living Forum
Un mercado inmaduro con grandes promesas
Desde el inicio de sus operaciones en 2019, Praemia Reim Spain ha explorado activamente el sector del senior living en España, aunque sin materializar proyectos en este ámbito. Según Felipe Pérez, director de Praemia, el modelo enfrenta barreras estructurales importantes. Entre los obstáculos señalados destacan la falta de operadores especializados y consolidados, el coste creciente de la financiación y una heterogeneidad en los perfiles de usuarios que dificulta la estandarización del producto. “El riesgo de tratar con personas mayores, incluso en modelos no asistenciales, es muy diferente al de otros segmentos como el build to rent”, afirmó Pérez.
Adicionalmente, el grado de madurez del mercado español es una limitante evidente. Mientras que en países como Alemania y Francia existen operadores establecidos y listas de espera de hasta dos años en residencias para mayores, el senior living en España no presenta aún niveles de ocupación estabilizados, ni una demanda homogénea. La ausencia de datos fiables y de un historial de éxito en proyectos similares complica aún más la viabilidad financiera del modelo, especialmente para inversores core y core plus.
Inversiones limitadas y una regulación insuficiente
Javier Picón, socio de Azora, subraya que aunque su firma ha invertido más de 500 millones de euros en activos relacionados con mayores —principalmente residencias tradicionales—, las iniciativas específicas de senior living son excepcionales. Los pocos ejemplos exitosos, como Ciudad Patricia y un proyecto en A Coruña, han sido posibles gracias a factores únicos como su larga trayectoria y un alto nivel de ocupación previo a la compra.
Picón también destacó que el desarrollo de nuevos proyectos enfrenta numerosas trabas, desde la competencia por suelo urbano, las limitaciones normativas y urbanísticas, hasta los altos costes de construcción. Según el experto, “los ritmos de llenado de un proyecto de senior living son mucho más lentos que los de otros usos inmobiliarios como el build to rent o el coliving”. Esto, sumado a la inexistencia de activos operativos consolidados en España, obliga a los inversores a asumir riesgos de construcción y operativos elevados, lo que hace que los retornos esperados sean insuficientes para muchos comités de inversión.
En cuanto a la regulación, aunque la Comunidad de Madrid ha liderado la creación de un marco normativo para viviendas colaborativas, muchas otras regiones aún no cuentan con claridad jurídica suficiente. Pedro Miguel Mancha, de Martínez-Echevarría Abogados, destacó que desde 2022 los avances han sido prácticamente inexistentes.
La gestión, el gran reto por resolver
Tamara Rodríguez, de BWRE, enfatizó la importancia de la gestión operativa como piedra angular del éxito del senior living. Según Rodríguez, este sector no puede ser tratado exclusivamente como un negocio inmobiliario, ya que depende en gran medida de un modelo operativo sólido. Sin embargo, España carece actualmente de operadores con la capacidad técnica y financiera suficiente para sostener proyectos a gran escala. Esto se traduce en una incertidumbre significativa en la planificación financiera, elevando los riesgos para inversores y promotores.
Rodríguez recordó que, históricamente, sectores inmobiliarios complejos como el hotelero se desarrollaron gracias a la implicación directa de los operadores, quienes asumieron los riesgos iniciales hasta consolidar un modelo replicable. En el caso del senior living, este proceso está aún en una fase embrionaria, lo que genera una alta dependencia de capital de riesgo y de fondos de venture capital.
Pese a las dificultades actuales, los expertos coinciden en que el senior living tiene un futuro prometedor en España. El envejecimiento poblacional, la creciente soledad entre los mayores y el desapego generacional hacia la propiedad inmobiliaria son tendencias que apuntan hacia la necesidad de modelos residenciales alternativos. No obstante, como señaló Rodríguez, “este sector no es un juego 100% inmobiliario, sino un modelo híbrido donde el valor está en la gestión”.
Para que el senior living despegue, será fundamental el desarrollo de operadores especializados, la creación de un marco normativo claro y la acumulación de datos fiables que reduzcan la percepción de riesgo. Hasta entonces, como concluyó Picón, “la clave estará en proyectos boutique, selectivos y bien localizados, que permitan crear un track record sólido sobre el cual construir un mercado más amplio y dinámico”.