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Guía completa sobre los tipos de uso de suelo en México

By Inmuebles247 junio, 2024No hay comentarios

En el complejo panorama del sector inmobiliario mexicano, entender los tipos de uso de suelo es fundamental. Desde desarrolladores hasta propietarios, todos se enfrentan a la necesidad de comprender cómo afectan la propiedad y sus posibilidades. Además, el proceso de certificación y cambio de uso de suelo añade otra capa de complejidad a esta ecuación.

Cada nivel de gobierno -desde ciudades hasta municipios y departamentos- puede tener sus propias reglamentaciones, lo que aumenta la confusión y la necesidad de una guía clara y completa.

En este artículo, nos enfocaremos en el mundo de los tipos de uso de suelo en México, desde sus definiciones hasta los procedimientos para su certificación y cambio.

Índice de Contenidos

¿Qué es el uso del suelo?

El uso del suelo es un concepto fundamental en la planificación urbana y el desarrollo territorial. Se refiere a la clasificación y regulación de las actividades permitidas en un área geográfica específica.

En términos simples, define cómo se puede utilizar un terreno, ya sea para fines residenciales, comerciales, industriales, agrícolas o recreativos, entre otros. Esta clasificación es esencial para ordenar el crecimiento urbano, garantizar la convivencia armónica entre diferentes tipos de actividades y promover un uso eficiente y sostenible del territorio.

El uso del suelo en México está regulado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), quienes publicaron la Política Nacional de Suelo (PNS) en 2020.

Esta política busca que el Estado recupere la rectoría sobre el desarrollo urbano, garantizando que el suelo cumpla su función social y ambiental. Sin embargo, el desempeño de los municipios en materia de regulación y aprovechamiento del suelo ha sido considerado inadecuado por diversas instituciones, lo que ha resultado en una expansión urbana descontrolada sobre suelo valioso, generando problemas como el tráfico, la contaminación y la desigualdad socioeconómica.

La PNS plantea que la función social del suelo debe prevalecer sobre la económica, promoviendo proyectos de desarrollo urbano integrales que incluyan usos mixtos, áreas verdes y servicios, en lugar de proyectos exclusivos de vivienda. Esto representa un desafío para la arquitectura, que debe adaptarse a un mercado donde la vivienda como uso exclusivo del suelo ya no es la principal línea de política pública y se requieren espacios mixtos y sustentables que integren diferentes usos de manera armoniosa.

Tipos de uso de suelo en México

En México, los tipos de uso de suelo se clasifican en varias categorías, cada una con diferentes características y propósitos:

1. Suelo urbano

Habitacional (H)

Esta categoría incluye áreas designadas para la construcción de viviendas unifamiliares, multifamiliares o conjuntos habitacionales. En estas zonas, se encuentran diversos tipos de residencias, desde casas individuales hasta departamentos en edificios de varias alturas.

Habitacional con comercio en planta baja (HC)

Se refiere a áreas residenciales donde se permite la instalación de comercios en la planta baja de los edificios. Esto crea una combinación de espacios habitacionales y comerciales, promoviendo la actividad económica y la conveniencia para los residentes.

Habitacional mixto (HM)

Estas zonas permiten una combinación de viviendas y otros usos, como comercios, oficinas o servicios. Son áreas urbanas versátiles que pueden adaptarse a diferentes necesidades y fomentar la integración de actividades diversas.

Habitacional con oficinas (HO)

Son áreas residenciales que también permiten la instalación de oficinas, lo que proporciona una opción para el trabajo desde casa o la proximidad a áreas de actividad empresarial.

Equipamiento (E)

Esta categoría abarca áreas destinadas a la construcción de infraestructuras y servicios públicos, como escuelas, hospitales, parques, instalaciones deportivas, centros comunitarios, entre otros. Estas áreas son esenciales para el bienestar y la calidad de vida de la comunidad.

Industria (I)

Son zonas designadas para actividades industriales y manufactura. Aquí se encuentran fábricas, almacenes, centros de producción y otras instalaciones relacionadas con la industria.

Áreas Verdes (AV)

Estas áreas están destinadas a la conservación de la naturaleza y la recreación. Incluyen parques, jardines, reservas naturales y cualquier espacio verde destinado al disfrute y la preservación del medio ambiente.

Espacios Abiertos (EA)

Son zonas sin construcciones destinadas a la conservación del paisaje y la protección del entorno natural. Pueden incluir áreas de reserva ecológica, terrenos baldíos o zonas de protección ambiental.

Centro de Barrio (CB)

Estas son áreas urbanas que concentran servicios y actividades comerciales para la comunidad local. Suelen ser puntos de encuentro social y cultural, donde los residentes pueden acceder a servicios básicos y comercios cercanos a sus hogares.

2. Suelo de conservación

Rescate ecológico (RE)

Se refiere a zonas destinadas a la recuperación y preservación de ecosistemas dañados. Estas áreas pueden requerir medidas de restauración ecológica para rehabilitar su biodiversidad y funciones ambientales.

Preservación ecológica (PE)

Son áreas protegidas para conservar la biodiversidad y el hábitat natural. Aquí se encuentran reservas naturales, parques nacionales, áreas de protección de flora y fauna, entre otras.

Producción rural agroindustrial (PRA)

Estas son zonas rurales utilizadas para actividades agrícolas y agroindustriales de forma sostenible. Incluyen terrenos dedicados a la agricultura, ganadería, silvicultura y otras actividades relacionadas con la producción de alimentos y recursos naturales.

3. Poblados rurales

Habitación rural (HR)

Estas áreas están destinadas para viviendas en zonas rurales. Pueden incluir desde casas individuales hasta pequeñas comunidades rurales.

Habitación rural de baja densidad (HRB)

Son zonas rurales con viviendas dispersas y baja densidad poblacional. Se caracterizan por su ambiente tranquilo y su proximidad a la naturaleza.

Habitación rural con comercios y servicios (HRC)

Aquí se encuentran zonas rurales que incluyen comercios y servicios básicos para la comunidad local. Pueden ser centros de actividad económica y social en áreas rurales.

Equipamiento rural (ER)

Esta categoría abarca infraestructuras y servicios públicos destinados a las áreas rurales, como escuelas, centros de salud, caminos, servicios de agua potable y alcantarillado, entre otros.

Estas clasificaciones son esenciales para regular el desarrollo urbano y rural en México, garantizando un uso adecuado del suelo y promoviendo un crecimiento sostenible y equilibrado en todas las regiones del país.

Procedimientos para obtener la licencia de uso de suelo y el certificado único de zonificación

Para obtener la licencia de uso de suelo y el certificado único de zonificación en México, por ejemplo para comprar una casa, es necesario seguir un proceso específico y presentar cierta documentación ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) o la autoridad municipal correspondiente, dependiendo de la jurisdicción.

Este trámite es fundamental cuando se requiere utilizar un predio con un determinado uso de suelo, ya sea habitacional, comercial, industrial o de servicios.

Tipo de licencia

En primer lugar, es importante determinar el tipo de licencia de uso de suelo que se necesita, ya que existen diferentes categorías de acuerdo al destino de la propiedad. Por ejemplo, si se trata de un proyecto habitacional, comercial, industrial o de servicios, cada uno requerirá un tipo específico de licencia.

Una vez identificado el uso de suelo adecuado, se procede a recopilar la documentación necesaria para iniciar el trámite.

Documentos requeridos

Los documentos requeridos pueden variar ligeramente dependiendo de la entidad federativa y la normativa local, pero suelen incluir:

• Acta constitutiva de la empresa, en caso de ser persona moral; o identificación oficial vigente con fotografía, en caso de ser persona física.
• Título profesional del representante legal o técnico responsable.
• Comprobante de domicilio del solicitante.
• Escrituras del predio donde se llevará a cabo el proyecto.
• Plano topográfico del terreno.
• Boleta predial vigente.
• Croquis de ubicación del predio.
• Oficio de solicitud dirigido a la autoridad competente.
• Plano georreferenciado con coordenadas universal transversal (UTM).

Es importante tener en cuenta que los costos asociados con la obtención de la licencia de uso de suelo pueden variar según el tipo de superficie y el uso previsto para el predio.

Costos

Los costos asociados con la obtención de la licencia de uso de suelo varían según el tipo de superficie y el uso previsto para el predio.

Uso habitacional

• Hasta 160 m2: $3207 MXN.
• De 161 m2 hasta 500 m2: $5271.23 MXN.
• De 501 hasta 1 hectárea: $8150.18 MXN.
• Para superficie que exceda de 1 hectárea: $8150.18 MXN.
• Por cada hectárea o fracción adicional: $347.16 MXN.

Uso comercial, oficinas, servicios personales independientes y profesionales

• De 0 hasta 50 m2: $1458.94 MXN.
• De 51 hasta 100 m2: $4214.60 MXN.
• De 101 hasta 500 m2: $7348.79 MXN.
• Para superficie que exceda de 500 m2: $9552.89 MXN.

Uso industrial

• Hasta 500 m2: $4792.15 MXN.
• De 501 hasta 1000 m2: $9586.41 MXN.
• Para superficie que exceda los 1,000 m2: $7972.82 MXN.

Fraccionamientos de todo tipo o excepción de los fraccionamientos

• Hasta 2 hectáreas: $9123.53 MXN.
• Por cada hectárea adicional: $364.46 MXN.

Superficies destinadas a establecimientos comerciales ya edificados, no válidos para construcción, ampliación o remodelación

• Hasta 100 m2: $864.12 MXN.
• De 101 hasta 500 m2: $2188.95 MXN.
• Para superficie que exceda de 500 m2: $4408.19 MXN.

Superficies destinadas a uso de suelo mixto

• De 30 a 50 m2: $1521.67 MXN
• De 51 hasta 100 m2: $4397.38 MXN
• De 101 hasta 500 m2: $9968.19 MXN
• Para superficie que exceda de 500 m2: $9968.19 MXN

Además, existe un costo específico por la emisión de Licencia para la instalación de antenas y/o sistemas de telecomunicaciones, el cual asciende a $10,194.22 MXN. Es importante considerar estos costos al planificar cualquier proyecto de construcción o desarrollo inmobiliario y asegurarse de contar con los recursos financieros necesarios para cubrirlos.

Una vez recopilada toda la documentación requerida y pagadas las tarifas correspondientes, se procede a presentar la solicitud ante la autoridad competente. Esta revisará el expediente y verificará que se cumplan con todos los requisitos establecidos en la normativa aplicable.

Cambio de uso de suelo

El proceso de cambio de uso de suelo implica varios pasos y requisitos adicionales una vez que se ha presentado la solicitud ante la Secretaría de Desarrollo Urbano (SEDUVI). Estos son algunos de los procedimientos necesarios:

• Presentar un avalúo del predio: Es necesario obtener un avalúo del predio que indique su valor comercial y otras características relevantes para el cambio de uso de suelo.
• Realizar el pago correspondiente de derechos o catastros: Estos costos pueden variar según la naturaleza y el alcance del cambio propuesto.
• Solicitar la inscripción de la Resolución en el Registro de Planes y Programas: Una vez que se ha otorgado la autorización para el cambio de uso de suelo, es necesario solicitar la inscripción de la resolución en el Registro de Planes y Programas.
• Informar al Registro Público de la Propiedad y de Comercio: Esto garantiza que cualquier transacción futura relacionada con la propiedad se realice de acuerdo con las disposiciones legales vigentes.
• Informar a la Alcaldía acerca de la inscripción del Cambio de Uso del Suelo: La Alcaldía correspondiente debe ser notificada sobre la inscripción del cambio de uso de suelo para que pueda actualizar sus registros y tomar las medidas necesarias en términos de planificación y regulación urbana.
• Notificar al particular de la inscripción del Cambio de Uso del Suelo: Finalmente, es importante notificar al propietario o titular del predio sobre la inscripción del cambio de uso de suelo. Esta notificación asegura que el titular esté al tanto de los cambios legales y pueda actuar en consecuencia en términos de uso y desarrollo de la propiedad.

Uso del suelo al comprar o alquilar una propiedad

Al comprar o alquilar una propiedad, es fundamental comprender el uso de suelo asociado a la misma, ya que esto determina cómo se puede utilizar y desarrollar el terreno.

Si estás considerando adquirir una propiedad, es importante tener en cuenta el proceso de cambio de uso de suelo si planeas realizar modificaciones significativas en su uso.

Este proceso implica varios pasos, como obtener un avalúo del predio, cubrir los derechos correspondientes, solicitar la inscripción de la resolución en los registros oficiales y notificar a las autoridades pertinentes y al propietario sobre los cambios.

Estos procedimientos garantizan que cualquier transacción futura relacionada con la propiedad se realice de acuerdo con las disposiciones legales vigentes y que el titular esté informado sobre los cambios legales y pueda actuar en consecuencia.

¡Ya lo tienes todo para adquirir tu próximo hogar!

Comprender los tipos de uso de suelo en México es esencial para cualquier persona interesada en la compra, venta o desarrollo de propiedades.

Desde el suelo urbano hasta el de conservación, cada categoría tiene sus propias regulaciones y restricciones que afectan su uso y desarrollo. Además, los procedimientos para obtener licencias y certificados de zonificación pueden variar según la ubicación y el tipo de propiedad.

Al tener un conocimiento sólido de estos aspectos, los propietarios, inversionistas y desarrolladores pueden tomar decisiones informadas y cumplir con las regulaciones legales pertinentes.

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