MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO

El alquiler de habitaciones… turístico, ¿es posible?

idealista

Juan Ramón Méndez Martos

30 Septiembre 2024, 6:05

Por si fuera ya poco compleja la confluencia normativa que afecta a los arrendamientos turísticos y a los arrendamientos de temporada, vamos a introducir en este artículo un tercero en discordia: el alquiler de habitaciones. Pero no nos vamos a quedar en su vertiente clásica, sino que le añadiremos el aderezo turístico.

Es clásico y antiguo el debate sobre si los arrendamientos de habitaciones deben quedar sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este debate parece dividirse en tres corrientes principales: la que entiende que se trata de un arrendamiento urbano de vivienda, la que entiende que se trata de un arrendamiento urbano de uso distinto al de vivienda, y la que entiende que no es aplicable la normativa especial, sino las prevenciones genéricas del Código Civil. Menudo cóctel.

El humilde criterio de este letrado es coincidente con esta última corriente, que de forma sincrética y muy correcta recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete nº 255/2017, de 14 de septiembre de 2017, donde siguiendo un razonamiento lógico sencillo y limpio, viene a concluir que los arrendamientos excluidos de la LAU no son un numerus clausus y que, si el espíritu del legislador hubiera sido incluirlas en esta normativa especial, así lo hubiera hecho. Si eso lo ponemos en concordancia con la aplicabilidad del Código Civil en los casos dudosos (SAP Vizcaya de 21.07.2006 en consonancia con las STS de 10 de febrero de 1896 y 24 de febrero de 2000), y con el reciente intento de modificación fallida de la LAU donde se iba a regular concretamente el arrendamiento de habitaciones, no queda más que reforzar nuestra tesis.

Démosle una vuelta de tuerca más y añadamos la variante “turística” al arrendamiento de habitaciones.

En este caso debemos descender un peldaño en el ámbito territorial de la legislación y centrarnos en la normativa de ámbito autonómico. Como responsables de la regulación en materia de turismo, pueden adentrarse en su regulación, no sin polémica (STSJ CL nº 86/2018 de 02.02.2018). De esta forma, nos encontramos con regulaciones prohibitivas absolutas (Castilla y León hasta su anulación parcial), con regulaciones permisivas (Andalucía), o con ausencia de regulación clara.

Pero esto no acaba aquí, sino que la terrible técnica legislativa actual -que no me cansaré de denunciar- enfanga el terreno de juego hasta la más absoluta de las inseguridades jurídicas, que hace depender sueños y negocios de cuestiones puramente interpretativas, con la espada de Damocles del expediente sancionador siempre amenazando.

Permítanme poner el ejemplo de Madrid, no por aquello del madrileñocentrismo, sino por lo curioso de la situación actual. Entre los diferentes decretos autonómicos que desarrollan la Ley de Turismo de la Comunidad, el 79/2014 es el encargado de las Viviendas de Uso Turístico (VUTs), los pisos turísticos. En su redacción originaria del BOCM 180 de 31 de julio de 2014 se prohibía expresamente la cesión por habitaciones en su artículo 18. Sin embargo, en su gran modificación de 2019 (Decreto 29/2019) se borró del mapa esa prohibición. Como quiera otras normativas madrileñas de hospedaje excluyen expresamente el arrendamiento parcial (habitaciones), y tal y como se definen las VUTs en el mencionado decreto 79/2014, art.2.2  (…para ser cedidos en su totalidad…) nos encontraremos con quien interpreta que se encuentran totalmente prohibidos, y otros tantos que entendemos y defendemos jurídicamente que deben entenderse excluidos de esta normativa sectorial.

Como ven, volvemos a la indefinición, a la inseguridad jurídica, a la litigiosidad. Nihil novum sub sole.

Abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, Delegado de Protección de Datos y Compliance Officer, apasionado del Derecho Administrativo. Es titular de la web www.abogadopisosturisticos.com  y autor de diferentes publicaciones académicas de ámbito jurídico. Especializado en derecho relacionado con las viviendas de uso turístico.