MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO

“Los ayuntamientos carecen de medios para intervenir en el residencial y desarrollar suelos”

María del Carmen García, concejala de Urbanismo y Vivienda de Úbeda, narra la situación en la que se halla la ciudad, así como los retos a los que se enfrenta

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Entrevista a la concejala de Urbanismo de Úbeda, María del Carmen GarcíaAyuntamiento de Úbeda

Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

19 Septiembre 2024, 6:01

Úbeda es una ciudad y municipio de la provincia de Jaén, en la comunidad autónoma de Andalucía. La leyenda dice que fue fundada por Tubal, el nieto de Noé. Según este mito, el nombre de la ciudad vendría del torreón del rey Ibiut.  Mito o realidad, lo cierto es que Úbeda es un lugar como pocos hay en el mundo.

Para profundizar en los detalles de esta ciudad, idealista/news ha entrevistado a María del Carmen García, concejala de Urbanismo, Obras, Centro Histórico y Vivienda de Úbeda, quien habla sobre los retos a los que enfrenta la localidad y la situación actual del mercado de vivienda, entre otros temas.

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¿Qué es para ti Úbeda y qué tiene que ofrecer al mundo y a España?

Úbeda es una ciudad única, rica en matices y repleta de oportunidades. Una ciudad que combina como pocas el peso histórico de ser considerada como la ciudad más antigua de Europa, (datando sus primeros restos arqueológicos de antes del 4.000 A.C., o lo que es lo mismo, más de 6.000 años de historia para ofrecer a sus visitantes).

Tiene que ofrecer su imponente valor patrimonial del esplendoroso Renacimiento (que supuso en 2003 su declaración por la UNESCO como Patrimonio de la Humanidad  junto con la vecina ciudad de Baeza, y su integración en el selecto grupo de las 15 Ciudades Patrimonio de la Humanidad de España, siendo la segunda ciudad europea, sólo por detrás de Florencia, en la que se concentra el mayor número de monumentos por metro cuadrado). 

Además, Úbeda es una ciudad moderna, de vanguardia, capital cultural de la provincia de Jaén, referente en artesanía, motor comercial de la comarca de la Loma y puntera en el oleoturismo y la producción de AOVE.

Como se puede ver, es una ciudad llena de atractivos, con una enorme actividad,  eventos y festivales de envergadura, cuya Semana Santa (una de las más populares y de mayor riqueza patrimonial de Andalucía) fue declarada de Interés Turístico (desde 1980) y de Interés Turístico Nacional de Andalucía (desde 1997). Es, además, escaparate de grandes artistas, con un enorme potencial turístico, económico y cultural. 

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Pero Úbeda es también una ciudad tolerante, solidaria, de futuro, que avanza en un camino de progreso, crecimiento equilibrado y sostenible, con un proyecto sólido de ciudad destinado a superar todas las expectativas. Es imposible que, en un espacio limitado como es esta entrevista, pueda contar todo lo que ofrece Úbeda, porque Úbeda es muy grande (en el más amplio sentido de la palabra), pero creo que en líneas generales, esta puede ser una breve muestra de la experiencia vital que se experimenta al visitarnos. 

¿A qué retos se enfrenta Úbeda? 

Desde que en 2015 llegamos al gobierno de la ciudad, tuvimos como objetivo primordial que la ciudad creciese impulsando sus motores económicos (comercio, agricultura, turismo, patrimonio, artesanía…) y lo hiciera de manera equilibrada; que todos los barrios y pedanías del municipio se desarrollasen sin que nadie quedase atrás. Para ello, hemos promovido políticas orientadas a la mejora de oportunidades y la competitividad, atendiendo demandas de todos los sectores y buscando apoyo en absolutamente todas las administraciones.

Buscamos respaldo porque los recursos con los que contamos las administraciones locales son muy limitados, tanto a nivel competencial, como a nivel de recursos (económicos y humanos).

Las dificultades con las que nos encontramos día a día en la gestión, debido a la carga burocrática y a una legislación extremadamente garantista, nos obligan a dedicar grandes esfuerzos a la tramitación, lo que convierte los procedimientos en tediosos y eternos. Esto limita enormemente nuestra capacidad y velocidad de respuesta ante nuestros vecinos, quienes, en la mayoría de los casos, requieren soluciones ágiles para problemas que les generan frustración. A menudo, estos problemas implican a varias escalas de las administraciones, cuyo funcionamiento coordinado suele estar ‘poco engrasado’.

Además, en particular Úbeda tiene una gravísima carencia en lo que a vías de comunicación se refiere. Estamos aislados (a través de ferrocarril, carretera,…), y también necesitamos mayores y mejores despliegues de redes eléctricas y tecnológicas que nos permitan ser una ciudad atractiva para la implantación de industrias en nuestro territorio. 

Para lograr estos objetivos, es imprescindible la implicación de las administraciones superiores, que son las competentes en estos sectores. Somos un equipo de gobierno que se remanga, como se suele decir, y al que no le duelen prendas para acudir, tanto a la Junta de Andalucía como al Gobierno Central a exigir acciones que vayan dirigidas a lograr que Úbeda esté mejor conectada. Vamos a seguir haciéndolo, porque es fundamental que contemos con las mismas oportunidades que otros territorios. 

Y en materia de urbanismo y vivienda, ¿cuáles son los desafíos?

Al inicio de la entrevista comentaba la excepcionalidad de esta ciudad, por tratarse de un lugar que combina un pasado histórico con un presente de vanguardia. Esta dicotomía, que es un valor en sí misma, plantea, inevitablemente, grandes dificultades en su gestión urbanística.

Responder de manera equilibrada a las necesidades de una ciudad moderna y a las del Centro Histórico, declarado Patrimonio Mundial por la UNESCO, velando en todo momento por la conservación y enriquecimiento del área de Valor Universal Excepcional —que abarca el conjunto monumental de las plazas de Vázquez de Molina, Santa María y El Salvador—, es un reto constante. 

A ello se suma la necesidad de gestionar el aumento de la demanda de servicios turísticos sin comprometer la convivencia, evitar la gentrificación y la pérdida de población en el Centro Histórico, mantener las dotaciones de servicios públicos, afrontar los problemas derivados de la sequía y el cambio climático, armonizar el desarrollo de todos los barrios y mejorar los modelos de movilidad, entre otros aspectos

¿Qué obstáculos tiene el ayuntamiento en la promoción y gestión de viviendas, y cómo influye la falta de competencias y recursos en su capacidad de intervención en el mercado inmobiliario?

En lo que a vivienda en particular se refiere, este ayuntamiento, como todos, al margen de la clasificación de suelos a través del planeamiento, no tiene suficiencia de medios para intervenir en el mercado de la vivienda, y las dificultades económicas para desarrollar suelo destinado a vivienda son enormes, exceden las posibilidades de un presupuesto municipal. 

Además, no existe ni ley ni norma alguna que discipline cuál es el alcance real de la competencia municipal relativa a la promoción y gestión de viviendas, y las normas que establecen los mecanismos de intervención de las comunidades autónomas y del Estado en el fomento de la promoción y adquisición de viviendas no prevén, como regla general, participación alguna de las entidades locales.

La transferencia de competencias en materia de vivienda a las comunidades autónomas, llevada a cabo a principios de los años 80, ha provocado una concentración de estas responsabilidades en el ámbito autonómico, sin que se haya producido una descentralización hacia el nivel local. Como resultado, los ayuntamientos dependemos completamente de la iniciativa autonómica. En nuestro caso particular, hemos observado una escasez notable de acciones por parte de la comunidad autónoma orientadas a la promoción de vivienda pública.

¿Existen ayudas en materia de vivienda en Úbeda?

Como ya he dicho, las competencias municipales son escasas y contamos con una financiación muy limitada. Dentro de las acciones en vivienda que acometemos desde el gobierno local, el Ayuntamiento de Úbeda cuenta con una subvención municipal destinada a la ayuda al alquiler de vivienda. Está específicamente dirigida a las familias con menor renta y que encuentran mayores problemas para afrontar el gasto en vivienda, exclusivamente, en alquiler. La ayuda tiene un límite temporal de dos años y la cuantía económica se fija en función del importe total del alquiler, siendo de hasta el 75% de este.

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Además, para fomentar y propiciar la construcción y rehabilitación, existen bonificaciones municipales en el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras por circunstancias histórico-artísticas, sociales, culturales o por creación de empleo. También se ofrecen bonificaciones municipales del impuesto de bienes inmuebles (IBI) por aprovechamiento eléctrico de la energía solar, mediante la colocación de placas solares fotovoltaicas , para la mejora de la eficiencia energética en viviendas.

Por otra parte, estamos trabajando con la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de la Junta de Andalucía, facilitando la tramitación de la calificación de VPO y de licencias, para que se desarrollen cuanto antes, por parte de la comunidad autónoma, distintas parcelas de la ciudad, que dotarían a la ciudad de más de una treintena de nuevas viviendas de VPO.

Así, también estamos tratando de contener otra de las problemáticas propias de una ciudad de alto interés turístico: la proliferación de la vivienda turística. El sucesivo crecimiento en Úbeda de este tipo de alojamiento produce un encarecimiento de los alquileres y la consecuente reducción de oferta en el mercado inmobiliario tradicional por el denominado proceso de conversión de viviendas residenciales en turísticas, lo que, sin duda, ha contribuido a dificultar el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables, acentuando la crisis habitacional. 

¿Qué se ha hecho para minimizar los daños colaterales del alquiler vacacional?

Para controlar el crecimiento de este tipo de alojamientos, introdujimos en 2020 cambios y limitaciones tanto en el Plan General de Ordenación Urbana como en el Plan Especial de Protección del Centro Histórico, para evitar tanto las incomodidades de mezclar viviendas habituales con viviendas o apartamentos turísticos, sobre todo a los vecinos, así como la aglomeración de vehículos en la vía pública de forasteros y visitantes.

¿Cómo está la vivienda protegida o vivienda social en Úbeda?

En Úbeda, a raíz de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, se produjo el máximo de la serie estadística 2005-2021 en actuaciones de vivienda protegida en el año 2015, aunque derivado en su práctica totalidad de la rehabilitación de vivienda.

Sin embargo, a partir de este año y salvo excepciones muy aisladas, el protagonismo se ha volcado hacia las actuaciones de vivienda protegida con destino al alquiler, aunque en cifras mucho más modestas; actividad a la que se han dedicado prácticamente en exclusiva todos los esfuerzos en los últimos dos años. 

Las actuaciones de vivienda protegida con destino a la venta en estos años en Úbeda vienen siendo en los últimos años muy secundarias, registrándose una mayoría de años en valor nulo desde el año 2009. A partir de 2008 y sobre todo de 2012 se produce un claro descenso que se recupera, tímidamente, a partir de 2015, pero con unos niveles muy inferiores a los registrados en 2005 o 2006, con apenas una tercera parte aproximadamente de los valores de esos años. Desde 2017 ya se habían recuperado valores cercanos a los de los últimos coletazos de la época de mayor número de transacciones, pero la pandemia arrastró hacia abajo de nuevo los datos en 2020.

Sobre el precio del alquiler y de la vivienda en venta tienen un gran impacto algunas singularidades de nuestra ciudad. Hay que considerar la importante influencia en el mercado inmobiliario de Úbeda del sector turístico. Parte del parque de viviendas del centro histórico se ha reconvertido, en busca de una mayor o más fácil rentabilidad, de hacia la tipología de vivienda de uso turístico, destinada al alquiler por periodos temporales cortos o muy cortos para los turistas que visitan ambas ciudades.

Úbeda tiene unas 680 viviendas protegidas de la Junta de Andalucía, que son gestionadas por la comunidad autónoma y cuya adjudicación se realiza según la baremación que se solicita al Ayuntamiento, con datos del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, que se puso en marcha en 2021. 

También existen viviendas sociales de titularidad y gestión municipal, aunque son muchas menos, todas ellas también adjudicadas, sin disponibilidad de viviendas libres municipales y sin posibilidad de ampliar su número, dada la falta de recursos disponibles.

¿Qué proyectos urbanísticos o de infraestructuras se están desarrollando o se van a desarrollar y qué suponen para la ciudad?

Por tercera vez consecutiva y por mayoría absoluta, la ciudadanía renovó su confianza en el proyecto de ciudad que venimos ejecutando desde el año 2015. Son 9 años en los que se han acometido proyectos transformadores, que definen un modelo de ciudad cuyo crecimiento se basa en el equilibrio. 

Entre esos proyectos se encuentra el que concierne a la regeneración de las Eras del Alcázar, enmarcado en la Estrategia de Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado (EDUSI) Úbeda-Baeza, que está en uno de los yacimientos más antiguos de Europa y con el que se rehabilita el centro histórico, para sumar esta parte de la ciudad a la gran  oferta patrimonial y turística ubetense.

Además, estamos materializando la adecuación del Palacio Marqués de Mancera,  para la creación de un espacio dedicado a la figura del insigne cantante ubetense Joaquín Sabina, actuación también contemplada en la EDUSI Úbeda-Baeza. Estas obras han traído consigo el descubrimiento de un yacimiento de unos 4.000 años de antigüedad, que se suma a la riqueza patrimonial y arqueológica del municipio.

Otro de los proyectos realizados es el del Camino de San Antonio, que une a Úbeda y Baeza, incluido en la EDUSI, y que tiene como intención asentarse como ruta de alto interés ambiental del paisaje cultural para disfrute de ciclistas, senderistas y demás personas que quieran disfrutar de ella.

También, incluido en la Estrategia de Desarrollo Urbano Sostenible Integrado, se ha ejecutado la adecuación del itinerario “Úbeda Mágina. El Paisaje en la Memoria”, dedicado a parte de la obra del célebre escritor ubetense Antonio Muñoz Molina. 

Además, dentro de los proyectos EDUSI llevados a cabo y que han transformado esta ciudad en la mejora de su modelo de movilidad figuran las obras de regeneración de la calle Corredera de San Fernando y de la zona este y sur de la Plaza Primero de Mayo.

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Actualmente, estamos trabajando en la rehabilitación del Palacio Vázquez de Molina, sede consistorial ubicada en la zona de Valor Universal Excepcional (VUE), que su primera fase ha estado financiada con el 1,5% Cultural, procedente del Gobierno de España.  

¿Qué es lo que le gustaría hacer durante su mandato? 

Nos gustaría materializar distintos proyectos que significarán el avance y la modernización de nuestro municipio, siempre conservando la identidad que nos define. Algunos de ellos son: la rehabilitación de la Muralla de San Millán, dentro del Plan de Sostenibilidad Turística en Destino, con una inversión de 2,8 millones de euros; el Plan Impulsa Patrimonio del GCPHE para la mejora de las infraestructuras del Hospital de Santiago, con una inversión de 3 millones de euros; una nueva fase de la rehabilitación del Teatro Ideal Cinema, con una inversión procedente de la Diputación Provincial cercana al millón de euros; la realización de las fases finales de la rehabilitación del Palacio Vázquez de Molina; o la construcción de un nuevo polideportivo en la zona del Polígono Los Cerros. Como se puede constatar, se tratan de proyectos de envergadura que supondrán un antes y un después en nuestra ciudad.

Además, estamos trabajando para poner en marcha el proyecto del Parque Empresarial de La Loma, polígono industrial intermunicipal entre los municipios de Úbeda y Baeza, que quedó paralizado en 2010, y que supondría un importantísimo revulsivo industrial y tecnológico para la comarca. Un proyecto para el que necesitamos que administraciones de instancia superior se involucren y lo apoyen económicamente. 

Según el último informe de idealista, el precio medio de la vivienda en venta en Úbeda está en 807 €/m2  y en alquiler a  5,3 €/m2, ¿va acorde a los salarios de la población?

Bueno, hablar de precio medio, sobre todo en lo que a venta se refiere, es bastante relativo. Creo que el de venta de 807 €/m2 ofrece un valor que no refleja una situación real. Es decir, en Úbeda el mercado de compraventa de vivienda es, mayoritariamente, de vivienda de segunda mano. Desde hace varias décadas (prácticamente desde 2010/11) la venta de vivienda nueva en Úbeda es mínima, por lo tanto el parque de vivienda que se transacciona es un parque antiguo, que precisa rehabilitación y reforma. De esta manera, al precio de adquisición de una vivienda en esta ciudad hay que sumarle el de la reforma y rehabilitación de la misma, lo que eleva, sin duda alguna, esos 807 €/m2 de valor medio. 

Los salarios de la provincia de Jaén, los segundos salarios más bajos de Andalucía, según el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía, nos dejan unas cifras de unos 1.200 €/mes de salario medio. Si tenemos como media una vivienda de unos 70-80 m2, con las cifras de alquiler facilitadas, estaríamos dentro de la media nacional que hace poco reflejaban los medios de comunicación, que nos advertían de que cada vez está más complicado hacer frente al alquiler de la vivienda, ya que los españoles dedican de media un 43% de su sueldo a pagar el alquiler. 

Así que, parece que los alquileres no están creciendo “acorde” a los sueldos, y mucho menos aún al de los jóvenes de nuestro país. Desde luego, la distancia entre el porcentaje del sueldo que debería destinarse a vivienda y la realidad, está alcanzando niveles extremadamente peligrosos.

¿Cómo ha afectado la nueva Ley de Vivienda en Úbeda? 

La situación de Úbeda no ha experimentado cambios significativos desde la entrada en vigor de la Ley, ya que es muy reciente, es necesario más tiempo para ver la evolución del mercado, tanto de venta como de alquiler. Esperemos que su desarrollo produzca los efectos deseados.

¿Qué opina sobre la regulación que quiere hacer el Gobierno sobre el alquiler temporal y vacacional? 

Como profesional del sector de la construcción, ya que soy arquitecta técnica, he vivido el estallido en 2008 de la burbuja inmobiliaria y la terrible crisis económica que vino después, que se cebó con particular crudeza en materia de vivienda. En esos momentos, nos dimos cuenta de que la vivienda había pasado de ser una necesidad básica, un derecho fundamental del ser humano, a convertirse en el centro de un negocio rentista, un activo financiero, acaparado por unos pocos. La falta de vivienda, las dificultades para poder acceder a una hipoteca y la necesidad acuciante de alternativas habitacionales cambiaron a los españoles que tanto habíamos sido del gusto de ser propietarios a pasar a ver el mercado de alquiler como una solución.

Después cuando llegó la pandemia provocando múltiples casos de vulnerabilidad sobrevenida por los ceses de actividad, pérdida de empleo y las restricciones de movilidad, de nuevo nos mostró la dificultad, y en muchas ocasiones la imposibilidad, del pago de alquileres e hipotecas, provocando lanzamientos y desahucios que han dejado a cientos de personas en la calle. 

Pero llegados a esta situación, la pregunta que sobreviene es ¿cómo se ha llegado a esta situación de empeoramiento sostenido de las condiciones de acceso a la vivienda? ¿Significa esto que no hay vivienda en España? Pues los datos dicen que no, que nada más lejos de la realidad, que existe un desorbitado del parque de viviendas sin uso o infrautilizado, viviendas no vendidas que quedan en manos de entidades financieras, y de muchas viviendas que han sido extraídas del mercado residencial para engrosar el mercado turístico. Con estas premisas, creo que es más que necesario, es absolutamente urgente que el Estado articule mecanismos para devolver esas viviendas a las personas, que la vivienda deje de entenderse como un producto empresarial. 

¿Cree que es justo que una persona con cinco propiedades sea considerado como un gran tenedor?

La nueva Ley de Vivienda toma la definición publicada en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En éste, se definió el concepto de gran tenedor como aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles destinados a vivienda (que se traduce a 11 o más), excluyendo garajes y trasteros. 

También se incluyó a cualquier titular de una superficie construida de 1.500 metros cuadrados o superior. La nueva Ley por el derecho a la Vivienda de 2023, lo único que hace es a partir de ahora, que las comunidades autónomas que modifiquen el número de inmuebles necesarios para considerarse gran tenedor podrán reducir el umbral hasta cinco, solamente pudiendo aplicar esta reducción en  las zonas de mercado residencial tensionado. Así, en el resto de zonas que no sean tensionadas, el gran tenedor continuará siendo un propietario con más de 10 viviendas. 

Teniendo en cuenta que una zona tensionada es aquella donde la carga media de las familias para pagar la hipoteca o el alquiler, incluidos los gastos de suministros básicos, supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares, o donde el precio de compra o alquiler ha experimentado un aumento acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años, y que solo el 0,3 % de los propietarios en España son grandes tenedores —un porcentaje que ha crecido de manera exponencial, partiendo del 0,1 % en 2022, lo que representa un incremento del 200 % en un año—, considero que, en términos de justicia social, es imprescindible aplicar medidas de control específicas a los grandes tenedores.

Se habla de una modificación inminente del PGOU, ¿es necesaria?

La ordenación urbanística de Úbeda es establecida por el vigente Plan General de Ordenación Urbanística, vigente desde 1997, cuyo  Documento de Adaptación parcial a la LOUA data del 2.009.

Tras casi 30 años de vigencia del PGOU se han producido diversas innovaciones, estructurales en algún caso, que han probado la flexibilidad del mismo. Solamente ha sido necesario llevar a cabo algún retoque del articulado de las Normas Urbanísticas a fin de subsanar y aclarar dudas para una mayor eficacia en la utilización del texto normativo y debido a la efervescencia y aumento de la demanda de servicios turísticos, por un lado, y la aparición de nuevos conceptos urbanos, y por otro, se han realizado modificaciones de acompasamiento de las normas urbanísticas de nuestro PGOU.

A pesar de que a primera vista parecería obvia la necesidad perentoria de actualización del Plan (dada su antigüedad), la coyuntura, la crisis inmobiliaria y la situación económica se han encargado de dejarnos bien claro que no es preciso revisar, ya que es muy válido el documento vigente.

En datos (según informes del Jefe de los Servicios Técnicos del Área de Arquitectura y Urbanismo de Úbeda), y remitiéndonos a los hechos de los nuevos suelos clasificados en 1997, tanto para uso residencial como industrial o terciario, apenas se han gestionado el 30%, o lo que es lo mismo, quedan suelos vacantes para construir más de 2.800 viviendas (un 15% de las actuales de todo el municipio) y más de 700 parcelas para iguales establecimientos industriales y comerciales (el 30% de lo existente).

Con estos datos, ¿alguien puede pensar razonablemente que hay necesidad de reclasificar más suelos? Podemos decir con bastante certeza que las previsiones del vigente PGOU en una década son más que realistas.

Bastaría la intervención mediante innovaciones del PGOU para resolver temas puntuales imperiosos y acomodación a cuestiones normativas y terminológicas que es bueno actualizar. Y no mucho más, ya que el PGOU es un documento de seguridad jurídica urbanística consolidada y creíble que debe alejarse del capricho de gestos de utopía urbanística alejados de la tozuda realidad actual.