MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO

Montoriol (CaixaBank): “La industrialización puede recuperar mano de obra joven, cualificada y femenina”

Comentarios: 0

CaixaBank

Custodio Pareja

4 Septiembre 2024, 6:01

Judit Montoriol es economista lead del servicio de estudios de CaixaBank. En una entrevista con idealista/news, la experta habla sobre la evolución del mercado inmobiliario, sus previsiones para la recta final del año y también sobre el futuro de este negocio. “La mano de obra cualificada es el futuro del inmobiliario y la industrialización de este sector nos puede aportar mano de obra joven y, por primera vez, femenina”, explica la economista de CaixaBank.

Además, participará en las mesas redondas que tendrán lugar en la cuarta edición del Congreso Nacional de Vivienda organizado por la APCE los próximos días 16 y 17 de septiembre en Málaga capital. 

¿Cuáles considera que son los principales desafíos que enfrenta la economía española?

La economía española se encuentra en un momento muy positivo. Tenemos muy buenos indicadores, sobre todo de mercado laboral, también del sector turístico y una situación en que la inflación va descendiendo, por lo que el momento coyuntural es positivo. No obstante, es verdad que la economía, si pensamos más a medio plazo, tiene muchos retos, muchos desafíos para señalar. Uno de ellos sería el de la productividad. Tenemos una productividad baja y que crece poco y esto a largo plazo es lo que determina el bienestar de los ciudadanos y es la principal fuente de crecimiento económico a largo plazo.

Ante una posible nueva bajada de tipos, ¿cómo cree que afectará al residencial en concreto y al inmobiliario en general?

La bajada de tipos, si vamos más al plano macro de modelos, tiende a estimular el mercado inmobiliario porque es un sector que depende mucho de la financiación y, por tanto, la bajada de los costes de financiación tiende a estimular la demanda. En esta ocasión, ya nos encontramos en un momento en que la demanda es muy fuerte y, de hecho, a pesar de las subidas de tipos de interés que hemos tenido en 2022 y 2023, la demanda de vivienda en España se ha mantenido muy fuerte, sobre todo por la entrada de población extranjera. Hemos tenido unos flujos demográficos muy positivos y, por tanto, a pesar del alza de los tipos de interés, la demanda ha sido muy fuerte. Mirando a futuro, tenemos estas bajadas de tipos. Ya el BCE acometió la primera bajada en junio y luego esperamos un par de bajadas más este año. Esto tenderá a seguir estimulando la demanda, pero realmente el efecto diferencial no va a ser muchísimo más, porque, sobre todo, el principal factor que está estimulando la demanda es demográfico.

¿Y en el sector inmobiliario en general es más a gran escala, pero seguirá el mismo patrón?

Exacto. De hecho, cuando uno piensa en el inmobiliario comercial, ahí sí que las sensibilidades de los tipos de interés son bastante mayores a la hora de ver las rentabilidades de los distintos proyectos. Y, de hecho, se espera que esta bajada de tipos vuelva a reactivar la inversión en el mercado inmobiliario comercial, que ha estado muy parada en estos dos últimos años.

España arrastra un déficit de viviendas de 200.000 en términos anualizados más que nunca, según Asprima. ¿Qué se puede hacer para aumentar la oferta?

Esta es la pregunta del momento, porque es verdad que nos encontramos con una demanda muy fuerte y, en cambio, la oferta es muy limitada y se están tratando muchos aspectos para ver cómo estimular esta oferta de vivienda, sobre todo la vivienda asequible.

“La economía española se encuentra en un momento muy positivo.”

Yo destacaría dos cosas, aunque es evidente que hay que actuar en múltiples ámbitos. El primero es la colaboración público-privada, porque si lo que queremos es ampliar este parque de vivienda, tanto social como asequible, es muy importante que haya esta colaboración, en primer lugar, de parte del sector público, sobre todo en la provisión de suelo finalista donde construir estas viviendas. Pero luego realmente lo que vemos es que el sector público tiene dificultades presupuestarias para hacer toda esta construcción y aquí es donde es muy necesaria la colaboración del sector privado.

Un segundo aspecto es el tema de la industrialización. Lo que necesitamos para aumentar la escala de esta producción de vivienda son unos sistemas de construcción más industrializados que puedan aumentar esta escala de producción y solventar otros problemas que tiene el sector de mano de obra.

¿Y en cuanto a los retos de la vivienda?

El acceso a la vivienda. Yo diría que es el gran reto. De hecho, en el Barómetro del CIS del mes de junio, la problemática de la vivienda se situó como el segundo problema que destacan los españoles. Por tanto, realmente hay una gran preocupación social. Y claro, es una cuestión cuyas consecuencias van más allá del mercado inmobiliario en sí. Que haya estas dificultades de acceso tiene implicaciones, por ejemplo, en el mercado laboral, la movilidad de trabajadores o en decisiones, por ejemplo, de formación o de acumulación de capital humano. Esta dificultad de acceso puede condicionar este tipo de decisiones y evidentemente, también la formación de hogares va relacionada con la posposición de decisiones vitales, como por ejemplo la maternidad y la paternidad.

¿Y los problemas a los que se enfrenta el residencial actualmente?

La falta de mano de obra. Es un sector que con el anterior boom inmobiliario tenía el doble de trabajadores y muchos de estos trabajadores, después de tantos años, han pasado a trabajar a otros sectores. Esto ha hecho que actualmente la fuerza laboral que está en el sector de la construcción esté muy envejecida. La media de edad es muy alta, sobre todo cuando se miran determinadas profesiones más especializadas dentro de la construcción. Es una mano de obra muy envejecida y, por tanto, el reto es cómo atraer talento joven al sector. Y los jóvenes no lo ven muy atractivo.

“El sector inmobiliario es de los que todavía no ha recuperado los niveles de producción de antes de la pandemia.”

Y esto enlaza también con la construcción industrializada, que quizá pasar a fabricar en una fábrica de un modo más digital, de un modo más avanzado, puede ayudar y puede atraer mano de obra joven, cualificada y también femenina, porque esta es la otra parte de la cuestión que en el sector de la construcción está muy masculinizado de forma tradicional y claro, estas nuevas formas de construcción pueden ser también más atractivas para la mujer.

En cuanto a cifras ¿cómo creé que acabará el mercado residencial el año y qué previsiones se manejan para 2025?

Desde CaixaBank hemos mejorado las previsiones que teníamos a principios de año para el sector, que ya eran unas previsiones positivas. De hecho, los datos del primer semestre nos han ido sorprendiendo, por este dinamismo en el mercado, tanto en número de compraventas como en precios. Ahora manejamos una previsión de un número de compraventas de unas 565.000 anuales, tanto este año como el que viene, y en cuanto al precio de la vivienda, con el indicador del INE, prevemos un crecimiento para este año del 5% y un 2,8% para el año que viene. Por tanto, son crecimientos por encima de la inflación y que vienen determinados, sobre todo por esta fortaleza de la demanda, una oferta que es escasa en relación con la demanda que tenemos y a lo que se suma un descenso de los tipos de interés.

¿Cuáles son las perspectivas sobre la inflación en España para el próximo año? ¿Y cómo cree que esto afectará a los consumidores y a las empresas del sector inmobiliario?

Es verdad que la inflación está en una trayectoria descendente y que este primer semestre ha habido unos ciertos altibajos por diferentes medidas fiscales que se han ido posponiendo y por el encarecimiento de la electricidad, de los carburantes o de los alimentos. Pero más allá de estos vaivenes vemos claramente que sigue yendo en la buena dirección.

“El turismo ha sido el motor de crecimiento principal de la economía española.”

Estamos todavía por encima del objetivo del Banco Central Europeo, que es el 2%. Nosotros en este año pensamos que cerraremos el promedio del año en torno al 3,2%, pero ya de cara a mitad del año que viene se podría acercar la inflación más a este objetivo del 2%. Y, de hecho, el hecho de que estas dinámicas subyacentes de los precios estén yendo en la buena dirección es lo que ha llevado al Banco Central Europeo a empezar con las bajadas de tipos, porque ya piensa que no se necesita tener unas condiciones financieras tan restrictivas y que se pueden empezar a relajar porque se ve encauzado este camino. Lo que más preocupa es la inflación de los servicios, que todavía está muy persistente, cercana al 4%, y esto está costando más de hacerla converger al objetivo del 2%.

¿Qué sectores económicos esperáis que lideren el crecimiento en España los próximos años?

Mirando un poco retrospectivamente, lo que hemos tenido en el último año es, sobre todo, el turismo, que ha sido el motor de crecimiento principal de la economía española, porque después de la pandemia que restó mucho, ahora hemos tenido la apertura de las economías y finalmente el sector turístico ha recuperado los niveles prepandemia y el peso del PIB turístico sobre el PIB total alcanzará el 13%, siendo el motor de nuestra economía. Cuando miramos por sectores, encontramos una gran variedad, por ejemplo, productos farmacéuticos. El sector del automóvil también tiene un peso muy relevante en la economía española. Ha sido un sector que estuvo muy afectado por todo el tema de la disrupción de las cadenas de valor globales, la escasez de chips, etc. Y ahora finalmente se están recuperando estos niveles que habíamos tenido. Por tanto, el auto es un sector de alta productividad y que está creciendo de forma muy significativa. También tenemos sectores como los servicios profesionales, muy ligados con la digitalización de la economía española, que también están siendo gran fuente de creación de empleo en España y también gran fuente de exportaciones de servicios.

Cuando vemos el buen desempeño que está teniendo la economía española en términos de sector exterior, nos focalizamos en el turismo porque realmente es un sector muy, muy importante, pero es importante también poner el foco en los servicios no turísticos, que están creciendo muchísimo y también son una gran fuente de este crecimiento y del equilibrio exterior.

¿Y cuál será el papel que jugará el inmobiliario en esta partida?

El sector inmobiliario es de los que todavía no ha recuperado los niveles de producción de antes de la pandemia por tener serias dificultades para incrementar la oferta de forma sostenida. Nosotros prevemos que de los 110.000 visados de obra nueva que tuvimos en 2023 pasaremos este año a unos 115.000 y para el año 2025 unos 125.000. Los esfuerzos que se están poniendo para incrementar la oferta empezarán a dar frutos, pero de forma muy gradual. Sí que es un sector que pensamos que va a crecer y contribuir al crecimiento de la economía española, pero no con el peso de otros sectores.

En términos de inversión, ¿cuáles crees que son las áreas más atractivas del inmobiliario en España en este momento?

Toda la parte de inversión del residencial, pero del comercial, tipo ‘coliving’, ‘flexliving’, residencias de estudiantes, todo el senior ‘living’…, Sin duda, el residencial comercial es el que está atrayendo más inversión. De hecho, hay una escasez de oferta y, en parte, se puede solventar por todos estos nuevos segmentos que cubren las necesidades habitacionales de determinados colectivos como son, por ejemplo, los estudiantes. Estamos teniendo muchísimos estudiantes extranjeros que vienen a España a cursar posgrados. Más allá del living, que es la estrella, el otro sector que ha funcionado muy bien es el sector hotelero, por toda la recuperación del sector turístico y su buena marcha. De hecho, el año pasado, con la subida de tipos, que se saldó con un gran descenso de la inversión, el único que aumentó fue hoteles.

“La bajada de tipos tiende a estimular el mercado inmobiliario porque es un sector que depende mucho de la financiación.”

Y de forma un poco más generalizada, vemos que despiertan interés otros segmentos como el ‘retail’, logística, oficinas, sobre todo las mejor ubicadas. En este último negocio, el de las oficinas, hay mucho interés en la reconversión y la rehabilitación para tener oficinas más sostenibles y adaptadas a las nuevas formas de trabajo que han emergido después de la pandemia.

La sostenibilidad se ha convertido en un aspecto crucial en el desarrollo inmobiliario. ¿Qué papel crees que juegan las decisiones de inversión y desarrollo del sector inmobiliario en España?

Desde el punto de vista del promotor de obra nueva todo sale al mercado con calificación energética A o B, por los nuevos estándares de construcción. Donde realmente hay muchísimo que hacer es en el tema de la necesidad de rehabilitación, ya que tenemos un parque muy envejecido, muy obsoleto, muy poco eficiente energéticamente. Y aquí es donde los fondos europeos están haciendo hincapié, para que esta rehabilitación, que de momento no acaba de despegar a los ritmos que serían necesarios, se utilicen para reconvertir todo este parque de viviendas y descarbonizarlo.

Y en cuanto a geopolítica, ¿cómo crees que impacta la tensión política o las incertidumbres económicas en el mercado inmobiliario español?

En el cuadro macroeconómico que tenemos de la economía española, que es un cuadro positivo de crecimiento del PIB del 2,4% este año, 2,3% el que viene, con crecimientos muy positivos de creación de empleo, descenso de inflación, descenso de la tasa de paro… Señalamos como uno de los principales riesgos que rodean este escenario el riesgo geopolítico mundial. Y hay muchos frentes abiertos. Desde las guerras en el Próximo Oriente, a Ucrania, tensiones en Taiwán, elecciones en Estados Unidos. El riesgo de una fragmentación de bloques económicos del mundo…

En cuanto a riesgos de carácter fiscal, el nuevo funcionamiento de las reglas fiscales europeas, déficits públicos elevados en países como Francia, que se le ha abierto un procedimiento de déficit excesivo… Todas estas cuestiones, de momento, no nos están impactando de forma muy significativa y, por tanto, nosotros seguimos teniendo como escenario central un cuadro macroeconómico muy positivo. Pero somos conscientes y enumeramos todos estos riesgos como factores que podrían impactar.

¿Cuáles son las predicciones para el mercado inmobiliario en España para los próximos cinco años? ¿Hay riesgo de burbuja?

Es difícil de hacer este tipo de predicciones. Nosotros nos fijamos en los desequilibrios: si se han generado desequilibrios en el mercado inmobiliario y en general en la economía española, que te hagan prever una posible corrección como la que vivimos en 2008. Entonces, la respuesta a esto es bastante clara, y es que no. De hecho, el principal desequilibrio que vemos en el mercado inmobiliario es esta falta de oferta que más bien está empujando el dinamismo de los precios de la vivienda.

Cuando miramos otros factores, sobre todo los financieros, que son los principales que te llevan a esta generación de burbujas, tanto inmobiliarias como de otros activos, generalmente tienen que ir respaldados de un crédito, de un crecimiento del crédito excesivo y de un endeudamiento, tanto en este caso de familias como del sector promotor, excesivo. De hecho, cuando miras cualquiera de estos indicadores nos percatamos de que están en zona totalmente segura.

“Nos encontramos en una demanda muy fuerte y, en cambio, la oferta es muy limitada.”

De hecho, por ejemplo, la deuda de las familias está descendiendo. Con la subida de tipos, lo que ha habido son muchas amortizaciones anticipadas de las hipotecas existentes, y por tanto ha habido una reducción del saldo vivo de crédito que con la nueva producción apenas se puede compensar.

Estamos más o menos en una situación de estabilización de lo que es el saldo vivo existente, pero con el crecimiento de la renta y del PIB lo que ves es que las ratios de endeudamiento van descendiendo.

Por lo tanto, nosotros no vemos signos negativos. Y de hecho, está corroborado también por el Banco de España que emiten informes de estabilidad financiera, donde evidentemente el sector inmobiliario es uno de los que se analizan en profundidad y no se detectan desequilibrios.

Y esto contrasta con otros países, porque en otros mercados sí que ha habido muchas alertas en el inmobiliario de sobrecalentamiento de los mercados y donde se han aplicado medidas macro prudenciales. En España no se detectan medidas que estén fuera de la zona de equilibrio, y por tanto no se han aplicado medidas de carácter macro prudencial.

La crisis inmobiliaria impactó en España, pero también en otros países…

Si. Estados Unidos también tuvo una burbuja inmobiliaria importante. Irlanda también experimentó una fuerte corrección del precio de la vivienda. Francia, Alemania, Portugal, por ejemplo, no tuvieron esa corrección porque no tuvieron un crecimiento del precio de la vivienda.

¿Con una carrera tan destacada en economía y tu experiencia internacional, qué consejos darías a los jóvenes economistas interesados en el inmobiliario?

Bueno, yo los animaría a dedicarse al sector inmobiliario porque es un sector apasionante y que se puede tratar desde muchas esferas distintas: desde el punto de vista social; de la financiación; la parte de la construcción; del diseño o incluso desde el urbanismo de las ciudades donde vivimos. Es un sector que puede ser muy atractivo para diferentes tipos de profesionales y personas con intereses distintos. Y como consejo yo les diría que la formación es la clave.

¿Nos puede contar qué espera del Congreso de APCE que se celebrará en septiembre en Málaga?

El congreso es un evento único en el que compartir la visión sobre las perspectivas del sector inmobiliario con expertos de primer nivel y estar a la última sobre las tendencias de mercado. Para mí es una cita ineludible en el calendario. Actualmente, el sector inmobiliario atraviesa un buen momento coyuntural, gracias a la fuerte demanda de vivienda en un contexto de descenso de los tipos de interés. Por ello, es un buen momento para poner las luces largas y aprovechar este foro para debatir sobre los importantes retos que afronta el sector inmobiliario y trazar una estrategia de futuro, entre los que destacan la necesidad de incrementar la oferta de vivienda asequible, dar un impulso a la rehabilitación de vivienda para mejorar su sostenibilidad y eficiencia energética, y atraer mano de obra al sector. En este sentido, la construcción industrializada se postula como una nueva forma de construcción que permite superar estos principales retos del sector y cuya adopción se espera que vaya tomando tracción en los años venideros.