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Qué es y para qué sirve un contrato con cláusula de arras?  

7 de junio de 2024

En Colombia, el proceso de comprar una vivienda no solo implica una gran inversión económica, sino también un compromiso a largo plazo que requiere de decisiones informadas y procedimientos legales claros. 

Uno de estos procedimientos es la cláusula de arras en el contrato de compraventa, un mecanismo bastante útil y que sirve como acuerdo previo a la compra que juega un papel crucial en la seguridad jurídica y financiera tanto del comprador como del vendedor. 

Hoy, en Metrocuadrado, exploraremos en profundidad qué es la cláusula de arras, cómo funciona en el contexto de la compra de vivienda, y qué implicaciones tienen para las partes involucradas en la transacción. 

¿Qué es el contrato de arras? 

De acuerdo con Oriana Califa Rodríguez, Directora Comercial de Inmobiliaria Califa, actualmente no se utiliza propiamente el contrato de arras, sino que, en los contratos de compraventa por bienes raíces, se utilizan cláusulas de arras que establecen condiciones específicas en el proceso.

Según Oriana, la cláusula de arras, también conocida como “señal” o “anticipo”, es un pacto mediante el cual las partes involucradas en la compra de un bien mueble o inmueble se comprometen a la futura ejecución del contrato de compraventa con una cantidad de dinero específica que hará parte de la transacción.

Popularmente, se conoce que la cláusula de arras sirve para “pisar” o, en términos coloquiales, asegurar la firmeza un negocio de compraventa.

La cláusula de arras está acompañado por la entrega de una cantidad de dinero (lo que se conoce como las arras), que sirve como garantía y muestra del compromiso por parte del comprador. 

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De acuerdo con Rafael Gómez, abogado especialista de la firma DERAÍZ Abogados: “de conformidad con lo que dispone el código civil, solo existen las arras confirmatorias, y las arras de retractación o de retracto, y por creación jurisprudencial existen las arras confirmatorias penales.”

• Las arras confirmatorias sirven como un anticipo del precio total y se integran al pago final de la compra, ligando al vendedor la obligación de continuar con el proceso con dicho comprador. En caso de incumplimiento por parte de una de las partes, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la posible indemnización.

• Por otro lado, las arras de retractación o de retracto tienen como objetivo asegurar el cumplimiento del contrato, permitiendo a las partes desistir del mismo, pero perdiendo las arras entregadas. Es una forma de desistir del contrato sin mayores consecuencias.

Marco legal de las arras en Colombia 

En Colombia, el contrato de arras no está regulado explícitamente, lo que no impide que sea la cláusula de arras sea una práctica común y aceptada en los procesos de compraventa, especialmente en el sector inmobiliario. Este acuerdo debe cumplir con las disposiciones generales sobre los contratos y las obligaciones que se derivan de ellos, contenidas en el Código Civil. 

Si bien hay entidades que han dado veredictos oficiales sobre las arras en el país, no existe una regulación específica sobre las arras en Colombia. En cuanto al Código Civil, son los artículos 1859; 1979; y 1861 los que se refieren, en particular, a las arras.

Esto hace que sea fundamental que el contrato con cláusula de arras esté bien redactado, especificando claramente las intenciones de las partes y las condiciones bajo las cuales se entrega esta cantidad monetaria.

Oriana Califa señala, al respecto, que se debe entender con claridad el propósito de las arras, con el fin de que este dinero sea incluido dentro del pago del valor total del inmueble, y que este dinero no se termine perdiendo, para lo cuál resulta de suma importancia establecer con claridad los términos y condiciones del contrato.

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La redacción de tu contrato con su respectiva cláusula de arras debe incluir, sin limitarse a ello: la cantidad exacta de las arras, la descripción detallada del inmueble, las responsabilidades de las partes, el tipo de contrato, y las consecuencias de no cumplir con el acuerdo. 

Ventajas de la cláusula de arras 

El principal beneficio de las arras es que proporcionan seguridad a ambas partes antes de la firma definitiva del contrato de compraventa. Para el comprador, el contrato con cláusula de arras asegura que el vendedor no ofrecerá el inmueble a otra persona, mientras que, para el vendedor, representa un compromiso serio por parte del comprador de seguir adelante con la compra y hacer los trámites correspondientes. 

Además, la cláusula de arras permite a ambas partes tener un período para realizar todos los trámites necesarios antes de la compra definitiva, como la verificación de documentos, la obtención de créditos hipotecarios, inspecciones de la propiedad, entre otros. 

Esto es especialmente útil en el mercado inmobiliario, donde los detalles legales y técnicos pueden tardar en resolverse. 

Riesgos y consideraciones 

A pesar de sus ventajas, la cláusula de arras también implica ciertos riesgos. La principal preocupación es que, si una de las partes decide retirarse del acuerdo, puede haber pérdidas económicas significativas. 

Para el comprador, esto significa perder la cantidad entregada; para el vendedor, puede significar devolver el doble de lo recibido, además de haber retirado la propiedad del mercado durante un tiempo. 

Otro aspecto por considerar es la claridad del contrato. Dado que no existe una legislación específica que detalle el procedimiento y las condiciones de las arras en Colombia, es crucial que el documento sea claro y completo. Esto incluye definir los términos del acuerdo, las fechas límite y las condiciones bajo las cuales se devolverán las arras o se procederá con la venta. 

Consejos para redactar una cláusula de arras efectiva 

Según Rafael Gómez, hay varios puntos a tener en cuenta a la hora de redactar, solicitar o, en última instancia, una cláusula de arras efectiva. Entre estos puntos se encuentran:

1. Entender el propósito de las arras: Es preciso asegurarse de que todas las condiciones del contrato con cláusula de arras sean específicas y claras, y se comprenda cuál es el fin último del dinero que se entrega como anticipo.