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Averías o daños que proceden de una casa okupada, qué se puede hacer

Determinar la responsabilidad de los daños y encontrar una solución puede ser complicado si la vivienda causante está okupada, pero no es imposible

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Pixabay

Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

10 Septiembre 2024, 6:01

Los okupas son uno de los principales problemas a los que se enfrenta el sector inmobiliario español, ya que se tarda en echarlos hasta 23 meses, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Pero existen otros problemas asociados a la ocupación ilegal, por ejemplo, cuando hay averías en una casa okupada que afectan a los inmuebles colindantes. ¿Qué se puede hacer en estos? Explicamos cómo proceder.

Imagina que en la casa con la que compartes pared hay filtraciones o humedades que afectan a tu vivienda. Vas a buscar una solución o a comprobar si realmente proceden de ahí y resulta que está okupada. Seguramente, ni te abran la puerta. 

En este escenario, el perjudicado se encuentra en una situación de incertidumbre, ya que le resulta difícil determinar si realmente la casa con okupa es la responsable de los daños en su propiedad. ¿Qué habría que hacer en estos casos? Lo primero sería intentar contactar con el propietario del inmueble, pero puede ser difícil de localizar. El okupa puede haber entrado en una vivienda de un banco o el propietario puede estar ilocalizable.

Según el artículo 1.910 del Código Civil: “El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.

Entonces, la responsabilidad de los daños recaería sobre los okupas de la vivienda. Lo más probable, sin embargo, es que sea complicado conocer su identidad. Por tanto, habría que descubrir quién es el propietario del inmueble. Esto se consigue pidiendo una nota simple al Registro de la Propiedad (tienes toda la información de cómo conseguirla aquí).

¿Y si se sabe quién es el propietario?

Una vez identificado el propietario, es necesario presentar una demanda reclamando su responsabilidad en los daños que afectan a tu vivienda. Para que prospere, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Que se haya producido un resultado lesivo o dañoso
• La acción u omisión culposa, en cualquiera de sus grados, del sujeto activo interviniente
• La relación de causalidad entre los dos elementos anteriores que motiva la consiguiente obligación de reparar el daño causado

Primero, debe demostrarse que los daños provienen de la casa ocupada ilegalmente. Si no se puede acceder a dicha vivienda, se debe acreditar que se han efectuado todas las comprobaciones pertinentes para descartar que los problemas proceden de la vivienda afectada o de algún elemento común del edificio.

Además, es esencial demostrar la acción u omisión culposa del propietario, algo frecuente cuando la vivienda okupada es propiedad de un banco o un fondo Para esto, se debe comunicar previamente la situación fehacientemente, por ejemplo, mediante burofax. Además, será necesario probar que, una vez informado, el propietario no tomó medidas para reparar el origen de los daños.

Si hay pruebas claras de que la causa de los daños está en la vivienda ocupada ilegalmente, el propietario debe actuar con responsabilidad, incluyendo la posibilidad de acudir a la vía judicial para resolver la ocupación ilegal.

¿Y si los okupas colaboran?

Aunque es raro que suceda esto, puede pasar. ¿Qué ocurriría en estos casos? En este escenario, la culpa recaería, sin duda alguna, en el propietario, ya que se demostraría que no tenía impedimento para reparar los daños.

Aunque el propietario de una casa no tenga acceso a ella, eso no le exime de su responsabilidad. Siempre que se pueda demostrar que el propietario de la vivienda causante de los daños tenía conocimiento de la situación, no podrá excusarse alegando que no pudo acceder a la vivienda para verificar el mal estado de las instalaciones, salvo que pueda acreditar la negativa de los ocupantes a permitir el acceso y que se encuentre en proceso un procedimiento de desahucio.

En resumen, el propietario de la casa afectada no debe soportar las consecuencias de la okupación ilegal. Es esencial comunicar la situación al propietario del inmueble causante para que tome medidas y cesen los daños. Si se comprueba que el propietario no está actuando, el afectado podrá acudir a la vía judicial para reclamar los daños ocasionados en su vivienda

Sentencias sobre daños procedentes de una casa okupada

Debido al alto número de casos de ocupación ilegal en España, existe jurisprudencia al respecto.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, 28/02/2018 

“El recurrente debe mantener las cosas de su propiedad en perfecto estado, y es responsable de los daños que puedan ocasionarse a terceros por incumplimiento de ese deber de mantenimiento y conservación. Es inconcebible que el recurrente se excuse en la existencia de «ocupas», y no ponga en marcha medidas de protección y aseguramiento de sus propios bienes, impidiendo la ocupación y procurando el desalojo.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 19/02/2019 

“Consideramos que la responsabilidad civil de la demandada dimana, directamente, del art.1902 CC («El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado»), precepto en el cual se fundó la demanda. De una parte, una vez tuvo conocimiento de la existencia de posibles daños, habiendo indicios de que su causa podía provenir de la vivienda de su propiedad, la demandada no removió con la debida diligencia los obstáculos existentes -ocupación ilegal por terceros- a través de la vía judicial, para poder eliminarlos; de otra parte, tampoco ha sido diligente en la verificación de los daños existentes en la vivienda del actor, a fin de proceder, en su caso, a la reparación.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, 05/12/2019

“En este sentido, si bien es un hecho la ocupación ilegal no es menos cierto que las consecuencias de dicha ocupación no tienen por qué ser soportadas por terceros ajenos a la relación de la propiedad con los terceros ocupantes, y en cualquier caso quedarían, al alcance de la entidad demandada, el ejercicio de las acciones de responsabilidad procedentes contra los terceros ocupantes del inmueble, por más que las posibilidades de recuperar alguna cantidad fueron verdaderamente ilusorias dada la normal carencia de medios que los ocupantes ilegales suelen aducir, pero en cualquier caso lo que no es procedente es trasladar a terceros que ninguna relación tienen con la propiedad de la vivienda, y que tan sólo son propietarios del piso inmediatamente inferior las consecuencias del uso abusivo que un tercer ocupante pueda hacer de la vivienda.”

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