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¿Cómo vivir de las rentas inmobiliarias? Claves para lograrlo

Vivir de las rentas es el sueño de muchas personas, pero se deben tener en cuenta una serie de cuestiones: te las contamos

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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

31 Agosto 2024, 7:00

La idea de vivir de las rentas es un sueño para muchas personas. A priori, comprar inmuebles para luego alquilarlos parece un negocio redondo, más teniendo en cuenta los elevados precios existentes en España.

Sin embargo, alcanzar el éxito en este aspecto requiere más que solo comprar una propiedad y esperar lo mejor. Esto implica astucia financiera, paciencia y una rigurosa selección de mercado. Entonces, ¿cómo lograr vivir de los alquileres y qué tener en cuenta? Arrojamos luz sobre la cuestión.

1. Vivir de los alquileres, ¿sí o no?
2. ¿Cómo vivir de las rentas inmobiliarias?
   1. Define tu inquilino ideal
   2. Ubicación
   3. Analiza tu presupuesto
   4. Investiga la rentabilidad
   5. Determina los gastos e ingresos asociados
   6. Presta atención a la financiación
3. ¿Cuánto dinero necesito para vivir de las rentas?

Vivir de los alquileres, ¿sí o no?

Comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler e ir generando una renta mensual es una forma de invertir muy común y que atrae a mucha gente. Si se hace con los conocimientos necesarios y una estrategia planificada, se puede dejar de trabajar y vivir del alquiler.

Sin embargo, se deben tener en cuenta una serie de cuestiones para que esto sea posible. Además, hay que poseer unos fondos importantes para poder comprar inmuebles y ponerlos en el mercado del alquiler.

¿Cómo vivir de las rentas inmobiliarias?

Si quieres comprar inmuebles para alquilarlos y vivir de las rentas que estos generan, debes considerar ciertas cuestiones y claves:

Define tu inquilino ideal

Según datos del INE, el salario medio anual fue de 26.948,87 euros por trabajador en 2022. Por tanto, puede ser una buena opción comprar pisos que se adecúen a esta cifra. Los españoles pagan de media por un alquiler entre 400 y 800 euros mensuales, así no es desdeñable comprar pisos para alquilarlos en ese rango.

Si te interesa, por ejemplo, el mercado de lujo, el salario puede aumentar considerablemente, pero también el precio de la propiedad que quieras comprar como inversión.

Investiga el perfil demográfico de la zona para averiguar quiénes son tus potenciales inquilinos. Conocer el rango de edad, el nivel de ingresos y el tipo de ocupación de los residentes te ayudará a definir el tipo de propiedad más atractiva para ellos. Analiza el mercado de alquiler de la zona para conocer los precios medios y la duración promedio de los contratos de alquiler.

Ubicación

La ubicación es uno de los factores más determinantes cuando se trata de comprar una vivienda como inversión y posteriormente alquilarla. Las propiedades más cotizadas se ubican en áreas con alta demanda, como zonas cercanas a universidades, centros de negocios, espacios de ocio y áreas con buenas conexiones de transporte público. Las casas situadas en vecindarios seguros, con buenos servicios y comodidades, generalmente atraen a inquilinos más rápido y pueden mantener una tasa de ocupación más alta.

Analiza tu presupuesto

Los precios de las casas en España no son homogéneos. Las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, suelen tener un precio medio más elevado que ciudades medias. Sin embargo, no todas las áreas de las ciudades son iguales y se podría sacar más rentabilidad comprando en una ciudad pequeña que en una grande, pero depende de cada caso.

Una buena forma de hacerte una idea es consultando los informes mensuales de precios de idealista, donde aparecen los precios medios de las viviendas en venta y alquiler de toda España.

Por poner un ejemplo práctico, en julio de 2024 el precio medio de las viviendas en venta en Málaga fue de 3.325 euros/m2 y en Jaén de 846 euros/m2. Teniendo esto en cuenta, con el mismo presupuesto podrías comprar casi cuatro casas en Jaén por el precio de una sola casa en Málaga.

Investiga la rentabilidad

Siguiendo con el ejemplo anterior, en Málaga, el precio medio del alquiler en julio de 2024 fue de 15,3 euros/m2 y en Jaén de 6,2 euros/m2. Por tanto, si decidieras hacer tu inversión en Jaén, la rentabilidad que obtendrías al comprar para alquilar podría ser más elevada. Sin embargo, esto no es una regla universal, conviene analizar cada caso minuciosamente.

Determina los gastos e ingresos asociados

Además de analizar los precios de compra y la rentabilidad que genera el alquiler, debes considerar los gastos asociados a la inversión: impuestos, seguros, préstamos, reformas (esto siempre revaloriza los pisos), honorarios, gastos de gestión de las propiedades, escrituras, etc. 

Hay varios conceptos que se deben comprender:

• Rentabilidad bruta del alquiler: Indica lo que se gana con la inversión antes de restar lo que se debe pagar por la vivienda. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por el coste total del inmueble, incluyendo el precio, reformas, impuestos, etc. y sacando el porcentaje.
• Rentabilidad neta del alquiler: Es lo que realmente ganas una vez descontados todos los gastos asociados al inmueble.
• ROE (Return on Equity): Muestra cuánto ganas al año (ingresos – gastos anuales con hipoteca) en relación con el dinero que abonaste inicialmente (la entrada).

Presta atención a la financiación

Si necesitas una hipoteca para comprar las propiedades, asegúrate de obtener la mejor tasa de interés posible. La forma en que financies la compra de los pisos afectará directamente a la rentabilidad de tu inversión. 

¿Cuánto dinero necesito para vivir de las rentas?

La cantidad de dinero necesaria para vivir de rentas depende de varios factores, como tu estilo de vida, tus gastos mensuales y la rentabilidad de tus inversiones. Se suele usar la regla del 4%, que sugiere que puedes retirar el 4% de tus inversiones cada año sin agotar tu capital.

Por ejemplo, si necesitas 40.000 euros anuales para cubrir tus gastos, deberías tener al menos 1 millón de euros invertidos. Sin embargo, hay que tener en cuenta cuestiones como la inflación, los impuestos y cualquier gasto imprevisto al calcular esta cifra.

En cuanto a cuál es la rentabilidad de un alquiler, en España, la rentabilidad bruta de la compra de una casa para ponerla en el mercado del alquiler en 2024 es del 7,5%, según datos de idealista.