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El control a los alquileres profundiza la crisis de la vivienda en Países Bajos

La Ley de Alquiler Asequible, que afecta a casi 3 millones de viviendas, ha terminado por agravar la escasez de apartamentos en alquiler

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Vista aérea de ÁmsterdamGetty images

Redacción

29 Agosto 2024, 12:09

Un nuevo ejemplo de cómo una norma estatal para establecer controles a los precios de los alquileres con el objetivo de aliviar la carga del pago de la renta a muchos inquilinos con ingresos medios y bajos supone en poco tiempo un serio problema de escasez de oferta en el mercado del arrendamiento de viviendas para nuevos inquilinos.

La Ley de Alquiler Asequible entró en funcionamiento en Países Bajos a comienzos de 2024. Unas 300.000 viviendas que se encontraban en el mercado libre de alquiler pasaron al mercado regulado, y se unieron a las 2,5 millones de unidades que ya contaban con topes en los precios de los arrendamientos. Eso supone prácticamente el 96% del parque residencial en alquiler del país, frente al 79% que representaba el alquiler social antes de la entrada en vigor de esta normativa.

Alrededor de una cuarta parte de ellas pertenecen a propietarios privados, y el resto corresponden a asociaciones de vivienda similares a las cooperativas. Según la OCDE, Países Bajos cuenta con la mayor proporción de viviendas con un alquiler controlado en toda Europa.

Países Bajos cuenta con la mayor proporción de viviendas en Europa con un alquiler controlado

La Ley establece límites a los precios de los alquileres según los ingresos de los hogares y las características de la vivienda. La medida limita las rentas a unas 2,5 millones de viviendas a 880 euros al mes para familias que ganan menos de 52.671 euros. El resto, esas 300.000 nuevas viviendas en alquiler limitado, tienen un alquiler máximo de 1.158 euros al mes, sin requisitos de ingresos específicos, pero dirigida a familias con salarios modestos.

Este control a los precios de los arrendamientos ha provocado que muchos propietarios, incluso grandes tenedores, hayan decidido acabar con estos contratos y poner las casas a la venta. Si el mercado libre se encuentra al límite, con poca oferta y precios cada vez más altos tras perder buena parte de su stock, ahora se une que los alquileres asequibles también desaparecen porque ya no se alquilan, sino que se venden.

Para mantener un equilibrio entre oferta y demanda, los expertos afirman que se necesitarían 100.000 viviendas nuevas al año, pero en la última década apenas se ha llegado a una media de unas 70.000 viviendas anuales. Los precios en el mercado libre del alquiler han subido más de un 30% desde 2012.

“La triste realidad es que para los que buscan una vivienda ahora se ha vuelto más difícil que nunca encontrar una propiedad en alquiler en un mercado ya de por sí ajustado”, afirma Michiel Vrijman, director de operaciones de Heimstaden Bostad AB en Países Bajos, una empresa sueca que posee 13.500 pisos en el país y está en proceso de vender alrededor del 20% de ellos.

El nuevo Ejecutivo neerlandés, liderado desde el pasado junio por una mayoría de la extrema derecha del Partido de la Libertad (PVV) del ultra Geert Wilders, heredó esta ley del anterior Gobierno conservador de Mark Rutte. El actual primer ministro, Dick Schoof, ha afirmado que “es demasiado pronto” para enmendar la medida, pero que su administración pronto evaluaría la ley y “si es necesario la ajustaremos”.

La compañía ASR Nederland NV, que posee alrededor de 15.000 apartamentos en todo el país, ha pedido al Gobierno que reconsidere la medida. Casi toda su cartera se trasladó al segmento regulado, lo que ha llevado a la empresa a abandonar los planes de compra de más propiedades de alquiler, según destacó el director ejecutivo de ASR, Jos Baeten.

Además, una disposición de la ley prohíbe los alquileres a corto plazo y, en su lugar, exige que todos los contratos sean de una duración indefinida. Expertos en el sector sugieren que este cambio animará a los propietarios a dar prioridad a los ciudadanos extranjeros, que tienen más probabilidades de mudarse al cabo de unos pocos años, y que dará más flexibilidad a los propietarios.

Los precios de las viviendas en venta suben un 7,2% en el segundo trimestre

El mercado de la vivienda en Países Bajos vive tiempos al alza. El precio medio de venta de una vivienda en los Países Bajos fue de 468.000 euros en el segundo trimestre, un 7,2% más que el trimestre anterior, según el grupo inmobiliario NVM, el mayor aumento en casi tres décadas. Unos precios que dejan a la mayoría de familias con ingresos medios fuera del mercado, según la firma de investigación inmobiliaria Calcasa. Un comprador actual tendría que ganar al menos 95.000 euros al año, más del doble de los ingresos medios para poder permitirse una vivienda por el precio medio.

“Por muy desastrosas que sean las perspectivas para los compradores de viviendas de ingresos medios, los inquilinos de ingresos medios serán los más afectados por la ley”, agrega Jasper de Groot, director ejecutivo del portal de anuncios inmobiliarios Pararius.

Mientras que las personas con niveles de ingresos más bajos se beneficiarán de los estrictos topes de alquiler, los que están un poco más arriba en la escala económica se están viendo obligados a entrar en un mercado libre drásticamente más pequeño. “Cada vez es más difícil encontrar una vivienda en alquiler”, concreta De Groot, “los precios aumentarán en el mercado libre porque la demanda es muy alta”.