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¿Qué ocurre si la promotora que construye tu casa quiebra?

Esto es lo que sucede si la vivienda que compraste sobre plano termina por no construirse

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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

28 Agosto 2024, 6:01

Comprar una vivienda sobre plano tiene numerosas ventajas, como el tener la certeza de que vas a estrenar una casa adaptada a los nuevos tiempos, por ejemplo, en materia de eficiencia energética. Pero también existen una serie de riesgos, como la paralización de la construcción. ¿Qué ocurre si la promotora que construye tu casa de obra nueva quiebra? ¿Te devolverían el dinero? Esto es lo que sucedería.

Lo habitual en la compra de obra nueva es pagar un depósito inicial entre el 10 y el 30% del valor total de la vivienda y luego ir abonando el resto a medida que avanza la construcción o transcurre el tiempo. Pero, ¿qué ocurre si la promoción se paraliza porque la promotora ha quebrado?

“No es frecuente que esto ocurra, pero existen diferentes escenarios posibles. En el caso de que una promoción en régimen de cooperativa sea declarada en concurso de acreedores, se considerará insolvente como cualquier otra sociedad mercantil. En tal situación, intentará cubrir la mayor cantidad posible de deudas con su patrimonio social. El adquirente podrá reclamar a la entidad avalista o aseguradora para que se le devuelvan las cantidades entregadas”, comentan desde Libra Gestión de Proyectos, reconocida gestora de cooperativas.

¿Te devuelven el dinero si la promotora quiebra?

Para proteger al comprador ante la posibilidad de que la vivienda no se construya y para evitar la pérdida del dinero adelantado, se aprobó la Ley 57/1968 sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Según esta ley, las promotoras que reciban dinero de los compradores antes de iniciar la construcción están obligadas a tener un aval bancario o seguro que cubra las cantidades entregadas a cuenta por el comprador. De este modo, si la vivienda no se construye, el comprador puede recuperar su dinero.

Posteriormente, esta ley fue derogada por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Más recientemente, en 2015, se aprobó la Ley 20/2015 que establece la obligación de que la promotora posea un aval bancario o seguro desde la obtención de la licencia de obras para garantizar la devolución de las cantidades pagadas por el comprador durante el proceso de construcción. Si la promotora quiebra y no puede devolver el dinero, los compradores pueden recuperarlo a través de las aseguradoras con las que la promotora firmó el seguro o mediante el banco que concedió el aval.

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Además, la Ley 20/2015 del 14 de julio obliga a los bancos a comprobar la existencia del aval y de la cuenta especial que debe abrir la promotora para ingresar el dinero adelantado por los compradores. Si la entidad bancaria no verifica la existencia de dicho aval, en caso de que las viviendas no se construyan, son responsables de devolver el dinero. 

Así lo han establecido varias sentencias del Tribunal Supremo (TS), que han obligado a los bancos a devolver las cantidades adelantadas por el comprador más el interés legal. El plazo para reclamar el aval está fijado en 15 años. Además, el TS, en sus últimas sentencias a este respecto, también hace responsables a las entidades bancarias de la devolución del dinero a los compradores si el vendedor tenía un contrato de descuento con la entidad.

¿Cómo reclamar el dinero adelantado si la promotora quiebra?

1. Comprueba la existencia del aval

El primer paso es verificar si existe un aval bancario, ya que es fundamental para recuperar el dinero pagado por la compra de la vivienda nueva. Sin embargo, incluso si no hay un aval, puedes reclamar el dinero anticipado a la promotora. La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo establece que el comprador no puede sufrir las consecuencias del incumplimiento de la ley por parte del promotor, la entidad que recibe los anticipos en cualquier cuenta del promotor, o la entidad avalista o aseguradora. Las normas de esta ley son imperativas y los derechos del comprador son irrenunciables.

2. Acude al concurso de acreedores

Si la promotora está en quiebra y se ha declarado en concurso de acreedores, tienes un plazo de 30 días para comunicar al juzgado tu deuda para que sea reconocida. En el concurso de acreedores, se establece un convenio con las condiciones de pago de las deudas a cada acreedor.

3. Recupera el dinero o la vivienda

Si la vivienda ya está construida cuando la promotora se declara en quiebra, puedes optar por quedarte con la vivienda o resolver el contrato de compra por incumplimiento del promotor y recuperar el dinero como un acreedor más. Si la construcción está en proceso, es posible que otra constructora continúe con los trabajos durante el concurso de acreedores.

4. Paga las letras

Aunque la promotora se haya declarado en quiebra, hay que seguir pagando las letras en los plazos estipulados, ya que el contrato de compra sigue vigente. Si el comprador deja de pagar, incumpliría el contrato.

5. Guarda la documentación de los pagos realizados

Es aconsejable conservar toda la documentación que acredite los pagos realizados, ya que será necesaria si se demanda al banco avalista para recuperar el dinero.