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Cómo calcular el valor fiscal de una vivienda y a qué impuestos afecta
El valor fiscal lo utilizará Hacienda para calcular los impuestos a aplicar a la vivienda en distintas circunstancias
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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)
4 Enero 2025, 11:00
Hacienda tiene una fórmula para establecer el precio de una vivienda, algo sumamente importante, ya que determinará los impuestos que gravarán esa propiedad en ciertas circunstancias.
Asimismo, el valor fiscal de un inmueble es un dato clave en el ámbito inmobiliario. Determinarlo correctamente puede evitar sorpresas desagradables, como sanciones o ajustes fiscales posteriores.
En este artículo te contamos qué es el valor fiscal, cómo calcularlo, así como su impacto en tus obligaciones tributarias.
- ¿Qué es el valor fiscal de un inmueble?
- ¿Cómo calcular el valor fiscal de un inmueble?
- ¿Cómo saber el valor fiscal de una vivienda?
- ¿En qué impuestos se utiliza el valor fiscal?
- ¿Se puede reclamar el valor fiscal de un inmueble?
- Diferencia entre valor catastral y valor fiscal
¿Qué es el valor fiscal de un inmueble?
El valor fiscal de un inmueble es la valoración que la Agencia Tributaria (AEAT) asigna a los inmuebles. Esto se utilizará para calcular los impuestos a aplicar a la vivienda en caso de que se lleve a cabo su transmisión. Por ejemplo, una compraventa, una donación o una herencia.
¿Cómo calcular el valor fiscal de un inmueble?
Este valor se determina a partir de su valor de referencia de mercado, una estimación que calcula la Dirección General del Catastro. Asimismo, busca reflejar, de la manera más precisa posible, el precio real de mercado de la vivienda o propiedad. Es decir, el importe por el que podría venderse o transmitirse.
El valor fiscal no es igual al valor catastral, y se calcula de forma distinta.
Para poder calcularlo con precisión, se deben tener en cuenta numerosas variables, como el estado de conservación del inmueble, su antigüedad y los precios de las compraventas de inmuebles realizadas ante notario en la misma zona.
Una vez obtenido este dato, se aplica un factor de corrección para que el valor fiscal nunca exceda el precio medio real del mercado.
Generalmente, los inmuebles con más años de antigüedad suelen poseer un valor fiscal más bajo a efectos tributarios.
¿Cómo saber el valor fiscal de una vivienda?
El valor fiscal de una vivienda puede consultarse a través de la Sede Electrónica del Catastro. Además, muchas comunidades autónomas facilitan su acceso mediante las páginas web de sus respectivas consejerías de Hacienda.
| Comunidad autónoma | Forma de consulta |
| Andalucía | Puedes hacer la consulta a través de la Junta de Andalucía |
| Aragón | Puedes consultar en la web del Gobierno de Aragón |
| Asturias | Puedes consultar online la información en la sede tributaria |
| Canarias | No se puede hacer una consulta online, pero sí se puede enviar la solicitud por Internet |
| Cantabria | Puedes comenzar el trámite en este enlace |
| Castilla y León | Puedes conocerlo en el servicio online de valoración |
| Castilla-La Mancha | Puedes hacer una consulta del valor fiscal con la referencia catastral, o bien, introduciendo la dirección aquí |
| Cataluña | Se puede consultar a través de la sección Valoraciones inmobiliarias en la web de la Agencia Tributaria de Catalunya |
| Extremadura | Puedes hacer la consulta siempre que sean inmuebles urbanos y es una estimación basada en el valor catastral aquí |
| Galicia | Puedes hacerlo a través de la web de la Agencia Tributaria de Galicia |
| Islas Baleares | Conoce aquí el valor indicando el tipo de valoración, tipología de la vivienda y posteriormente las características |
| Madrid | Puedes hacer una valoración online a través de la referencia catastral |
| Murcia | Puedes conocer el valor a través de la web de la Región de Murcia |
| Navarra | Puedes hacerlo online en la sede digital del Catastro en Navarra |
| País Vasco | No se puede consultar vía online, se tiene que enviar una solicitud por escrito |
| Valencia | Puedes hacer una consulta online, cumplimentando los datos que solicitan |
¿En qué impuestos se utiliza el valor fiscal?
Este valor se utiliza para calcular los impuestos a pagar que gravan las transmisiones de inmuebles:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Grava la compra de viviendas de segunda mano. Para su cálculo, el valor fiscal actúa como la base mínima imponible. Si el precio de compraventa es inferior al valor fiscal, se tomará este último como referencia para el pago del impuesto. Por otro lado, si el precio de compraventa es superior al valor fiscal, se utilizará el precio real de la operación. Hacienda siempre aplicará el impuesto sobre el valor más alto entre el valor fiscal y el precio real de compraventa.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Si se vende un inmueble, el IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida a través de ello. El valor fiscal, en este caso, se utiliza para saber lo que tendrá que pagar el vendedor. Es el valor mínimo de venta que hay que poner en la renta para calcular la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de compra y de venta. La Agencia Tributaria aplicará el impuesto sobre el valor más alto entre el valor fiscal y el precio real de compraventa.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Se utiliza como base imponible para determinar el valor del inmueble o piso en casos de herencias y donaciones. Este valor es el mínimo que Hacienda considerará para calcular los impuestos correspondientes, garantizando que el inmueble no sea declarado por un valor inferior al establecido como referencia.
En resumen, el valor fiscal establece el precio mínimo de referencia para Hacienda en las transmisiones de inmuebles: compraventa, herencia o donación. Aunque vendas la vivienda por menos dinero, deberás tributar como mínimo sobre el valor fiscal.
¿Se puede reclamar el valor fiscal de un inmueble?
Sí, es posible reclamar el valor fiscal asignado si consideras que no refleja correctamente las características del inmueble. Para ello, puedes solicitar una revisión ante la autoridad fiscal correspondiente. Esto puede ser especialmente relevante si crees que no se han valorado adecuadamente factores como la antigüedad o el estado de conservación.
Diferencia entre valor catastral y valor fiscal
La diferencia entre el valor catastral y el valor fiscal de una vivienda se encuentra en su cálculo y propósito. El valor catastral es asignado por el Catastro y se determina en función de factores como la ubicación, el uso, la superficie, la antigüedad y el estado de conservación del inmueble. Aunque sirve como referencia, no necesariamente refleja el valor de mercado y se utiliza principalmente para calcular impuestos como el IBI.
Por otro lado, el valor fiscal se basa en el valor de referencia de mercado, que considera el valor catastral pero se ajusta mediante coeficientes y correcciones para aproximarse al precio real del inmueble en el mercado.
En resumen, el valor catastral refleja las características técnicas generales, mientras que el valor fiscal tiene fines tributarios y busca representar de forma más precisa el valor de mercado.