MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
España estrena 2025 con un registro de alquileres de corta duración
Paralelamente, ha arrancado la tramitación de una Proposición de Ley para regular los contratos de alquiler temporales y de habitaciones
idealista
27 Diciembre 2024, 10:39
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado el Real Decreto-ley que establece la regulación del nuevo Registro Único de Arrendamientos y la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. La justificación de esta normativa, según su preámbulo, es sentar las bases estatales para el adecuado cumplimiento de una norma europea, el Reglamento (UE) 2024/1028. En palabras del abogado Juan Ramón Méndez Martos, “que la burocracia sea europea, no quiere decir que sea buena burocracia”. España se convierte en el primer país de la Unión Europea que pone en marcha el reglamento Europeo por el que se establece la obligación a los Estados miembros de crear un sistema de información en materia de alquileres de corta duración, a través de un sistema de registro y de obtención de un número de identificación para el alquiler de corta duración de una vivienda.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, se comprometió en mayo de este año a poner en marcha esta normativa antes de que finalice 2025, un año antes de lo establecido por el reglamento europeo. La norma entrará en vigor el 2 de enero de 2025, pero su aplicación efectiva no será hasta el 1 de julio de 2025, dando así un tiempo de transición para que empresas y administraciones se adapten adecuadamente a los nuevos requisitos.
- Obligaciones para arrendadores y plataformas digitales
- Procedimiento de registro
- La Ventanilla Única Digital costará 1,2 millones
- La oferta de alquiler permanente cae un 33% en los últimos 5 años y la de temporada más que se triplica
- Arranca la tramitación de la ley para controlar los alquileres temporales y de habitaciones
Obligaciones para arrendadores y plataformas digitales
El Real Decreto establece una serie de obligaciones tanto para los arrendadores como para las plataformas en línea que ofrecen estos servicios, como Airbnb. Los arrendadores deberán obtener un número de registro que los identifique y proporcionar información relevante sobre el alojamiento, incluyendo la dirección y el tipo de alquiler. Además, estarán obligados a actualizar cualquier información cada vez que haya un cambio.
Las plataformas digitales, por su parte, tendrán la responsabilidad de garantizar que todos los arrendadores identifiquen sus propiedades mediante el número de registro en sus anuncios. También deberán realizar auditorías aleatorias para asegurar el cumplimiento de las regulaciones y reportar los resultados a la Ventanilla Única. La norma establece un enfoque proactivo para evitar que se publiciten propiedades que no cumplen con la legalidad.
Procedimiento de registro
El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o en el Registro de la Propiedad o Bienes Muebles competente.
La solicitud contendrá la dirección específica de la finca y su código registral único, su referencia catastral o si es una embarcación u otro tipo de alojamiento recogido en el Real Decreto; también si se alquila una finca en su totalidad o una parte y el número máximo de arrendatarios que se pueden alojar en ella.
Por otro lado, si esta unidad está sujeta a algún régimen de autorización o inscripción previa administrativa, tales como una licencia, el documento que lo acredite.
Asimismo, detallar la identificación de la categoría y los tipos de arrendamiento, donde se encuentran tres grupos: fincas, habitaciones o unidades parciales de una finca destinada al alquiler de corta duración no turístico; por otro lado, igual que el anterior, pero con destino turístico; y, en tercer lugar, para embarcaciones flotantes u otras propiedades que permitan el alojamiento de corta duración.
Cada unidad solo podrá tener un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento. Una vez realizado este procedimiento, el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro.
Tras ser comprobado que se cumple con los requisitos, se hará constar el número de registro y se comunicará al interesado.
La Ventanilla Única Digital costará 1,2 millones
El desarrollo de la llamada Ventanilla única Digital costará 1,2 millones de euros para los años 2024 y 2025. La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos va a ser una suerte de “pasarela digital única nacional” donde arrendadores (anfitriones), plataformas en línea y autoridades nacionales, autonómicas y locales, crucen y compartan datos sobre los arrendamientos temporales ejercidos sobre vivienda.
En opinión del abogado Juan Ramón Méndez Martos, habrá lagunas e incertidumbres con respecto a la casuística habitual de los nuevos arrendamientos o el régimen sancionador. Y lo considera “un marrón que le han colocado a las señoras y señores registradores”.
La oferta de alquiler permanente cae un 33% en los últimos 5 años y la de temporada más que se triplica
Los alquileres de temporada siguen aumentando su relevancia en el mercado inmobiliario en detrimento de los arrendamientos permanentes, como consecuencia de las sucesivas políticas que están empujando este fenómeno. Con datos de cierre del tercer trimestre de 2024, las familias que buscan un alquiler permanente en España encuentran un 33% menos de viviendas ofertadas de las que había en el mercado hace cinco años, en el tercer trimestre de 2019, según un estudio de idealista con datos recopilados y analizados por idealista/data. Además, durante este periodo de tiempo la oferta de alquileres de temporada se ha triplicado al crecer un 232%.
La capital donde la sangría de oferta de alquiler permanente ha sido mayor es Barcelona, donde la reducción de viviendas disponibles alcanza el 75%: han desaparecido 3 de cada 4 viviendas ofertadas en la capital barcelonesa. En 3 ciudades más la oferta se ha reducido a menos de la mitad: Oviedo (-55%), San Sebastián (-54%) y Las Palmas de Gran Canaria (-51%).
Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “A pesar del espejismo que puede haber supuesto en ciertos mercados la vuelta al mercado de algunas viviendas tras el cambio de la duración de los contratos aprobado en marzo de 2019, la oferta disponible en el mercado sigue cayendo, muestra de que todas las medidas aprobadas en este lustro solo han conseguido reducir al mínimo la oferta de viviendas en alquiler permanente. Esto ha ejercido una enorme presión sobre los precios, ha ampliado la competencia entre familias por hacerse con una vivienda y, en consecuencia, prácticamente ha expulsado del mercado a los más jóvenes y vulnerables. La situación exige la reversión de la mayoría de estas medidas y la búsqueda de un reequilibrio en las relaciones de propietarios e inquilinos que aflore mucho producto al mercado y permita que la situación se normalice”.
En opinión de otros expertos como José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, el alquiler de temporada “está perfectamente delimitado por la jurisprudencia”.
En una entrevista para idealista/news Zurdo señaló que “es verdad que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuando regula el alquiler de temporada, es muy simple y muy escueta, pero eso ya ha sido de alguna manera enriquecido por las sentencias de la jurisprudencia, que ya indican las condiciones que deben darse para que un alquiler sea de temporada y que son las dos que ahora propone el Gobierno: que se materialicen en el contrato la causa de temporalidad y la conexión que va a tener ésta con la duración del contrato y que también se indique el domicilio habitual que tenía el inquilino cuando firma ese alquiler de temporada. Pero eso ya lo decía la jurisprudencia, no hace falta indicarlo”.
En su opinión, “lo importante en un arrendamiento no es el nombre, sino la finalidad con la que se haga y que sea en un espacio habitable. Se piensa que si se firma un contrato de nueve meses ya es una temporada y eso es mentira. Tú puedes firmar un arrendamiento tradicional por dos meses perfectamente, si el inquilino no tiene otro sitio donde residir habitualmente. Está claro que a ese inquilino le han impuesto un arrendamiento de temporada, pero un juez o un árbitro lo que va a mirar es la finalidad, la intención, y en ese caso no deja de ser un arrendamiento de vivienda.
En definitiva, Zurdo estima que el alquiler de temporada “está perfectamente delimitado por la jurisprudencia. ¿Para qué tomar tantas medidas? Menos medidas y más control de las que hay, porque, si no hay control, entonces esto es un coladero”.
Arranca la tramitación de la ley para controlar los alquileres temporales y de habitaciones
El pasado 18 de diciembre el Pleno del Congreso aprobó la toma en consideración de una Proposición de Ley para regular los contratos de alquiler temporales y de habitaciones, impulsada por los grupos Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y BNG, que tratará de equiparlos a la regulación de los alquileres habituales.
La iniciativa salió adelante con 176 votos a favor y 169 en contra, por lo que arranca el proceso de tramitación parlamentaria. Ahora, la proposición de ley se remitirá a la comisión competente y se abrirá el correspondiente plazo de presentación de enmiendas a la totalidad y al articulado, como establece el Reglamento del Congreso.
Los grupos que han impulsado la propuesta argumentan que los contratos de alquileres temporales y de habitaciones se han convertido en una práctica “para esquivar algunos de los preceptos más garantistas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la regulación de alquileres”.
Esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos busca equiparar los contratos temporales a los de vivienda habitual y, así, desincentivar su uso, sobre todo en zonas que se declaran tensionadas para rebajar los precios.