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Declaración de obra nueva: qué es, para qué sirve y cuándo se solicita
La declaración de obra nueva refleja cualquier cambio realizado en una parcela: te contamos todo lo que debes saber al respecto
Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)
25 Diciembre 2024, 18:00
La declaración de obra nueva es un trámite esencial en el ámbito inmobiliario que permite formalizar la construcción de un edificio o vivienda ante el registro de la propiedad.
Este procedimiento, clave para garantizar la seguridad jurídica, resulta indispensable tanto para obras recién construidas como para ampliaciones o reformas significativas. Conocer qué es, para qué sirve y cuándo es necesario solicitarla es fundamental para cumplir con la normativa y evitar problemas legales. En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre este proceso.
- ¿Qué es la declaración de obra nueva?
- ¿Cuándo se hace la escritura de una obra nueva?
- ¿Quién puede formalizar la escritura de obra nueva?
- Tipos de declaración de obra nueva
- ¿Es obligatoria la escritura de obra nueva?
- ¿Cuánto cuesta la declaración de obra nueva?
¿Qué es la declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva refleja cualquier cambio realizado en una parcela, ya sea para construir sobre su superficie o debajo de ella. Su principal objetivo es dejar registradas formalmente las modificaciones en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza la validez legal de las actuaciones acometidas y facilita gestiones futuras como la compraventa, alquiler o contratación de servicios del inmueble.
Además, facilita, en caso de que sea necesario, la constitución del derecho de superficie, un derecho que permite a una persona (denominada superficiario) construir en un terreno ajeno, conservando temporalmente la propiedad de lo edificado.
¿Cuándo se hace la escritura de una obra nueva?
Una vez que se obtienen las licencias pertinentes y comienza la construcción de una edificación, se puede escriturar el documento de obra nueva en construcción en el Registro de la Propiedad.
¿Quién puede formalizar la escritura de obra nueva?
Este trámite lo pueden realizar promotores inmobiliarios o constructoras, quienes construyen viviendas con el objetivo de venderlas o alquilarlas, además de aquellos propietarios de terrenos que desean edificar una vivienda para su propio uso.
Tipos de declaración de obra nueva
Existen tres tipos de escritura de obra nueva:
Escritura de obra nueva en construcción
Esta escritura se emite para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra que está en proceso de construcción. La suelen pedir entidades bancarias al solicitar una hipoteca. Para conseguirla, se debe presentar la licencia de obra que autorice la construcción y la certificación técnica que confirme que el proyecto se ajusta a lo descrito en la solicitud de licencia.
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Escritura de obra nueva terminada
Sirve para declarar una obra que ya ha sido finalizada y cumple con la normativa vigente. Es imprescindible para la contratación de suministros como el agua y electricidad. Los documentos necesarios para obtenerla son:
- Licencia de primera ocupación, que certifica que la vivienda es habitable
- Certificado final de obra, emitido por un técnico competente, que confirme que la construcción se ajusta al proyecto aprobado
- Certificado final de obra o de obra nueva, visado por el Colegio de Arquitectos
- Cédula de habitabilidad, que garantiza que el inmueble cumple con los estándares técnicos y sanitarios
- Certificado de eficiencia energética
- Seguro decenal, para cubrir posibles daños estructurales que puedan comprometer la estabilidad del inmueble
- Libro del edificio, un documento técnico que reúne información sobre la construcción
- Coordenadas UTM del inmueble, que determinan su ubicación exacta en el terreno
Escritura de obra nueva antigua
Se utiliza para registrar propiedades que no están inscritas en el Registro de la Propiedad o que están inscritas de manera incorrecta. Una vez superado el plazo de preinscripción, durante el cual se podría declarar su ilegalidad urbanística, se permite su inscripción mediante la presentación de la certificación técnica de un profesional competente o del ayuntamiento y un acta notarial descriptiva del inmueble, o bien una certificación catastral descriptiva y gráfica como alternativa.
¿Es obligatoria la escritura de obra nueva?
La obligatoriedad de formalizar la escritura de obra nueva depende de cada caso. Si la casa la construye un particular para uso personal, no es obligatorio formalizarla, aunque siempre es recomendable, ya que será necesaria para contratar servicios como agua o electricidad.
¿Cuándo es necesaria la declaración de obra nueva?
Si se planea vender, alquilar o solicitar un préstamo hipotecario para su construcción, es imprescindible obtener la escritura. Por otro lado, los promotores o constructores están obligados a formalizarla si financian la construcción mediante una hipoteca. Incluso si no necesitan financiación, deben tramitarla si la vivienda se destinará a venta o alquiler.
¿Cuánto cuesta la declaración de obra nueva?
Los gastos asociados a la escritura de obra nueva varían según diferentes factores, como la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble, el valor de tasación, el coste de la construcción y la notaría elegida para formalizar el trámite. Esto es lo que influye en el precio:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la obra nueva
- Honorarios notariales (opcional y que dependen de la notaría)
- Tasas a pagar al inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad
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