MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
“La inexistencia del régimen socimi haría inviable invertir en proyectos con centenares de viviendas”
Sergi Gargallo, presidente y consejero delegado de la socimi Alquiler Seguro Asset Market (ASAM), repasa en idealista/news sus planes de futuro
idealista/news
16 Diciembre 2024, 6:01
Sergi Gargallo está al frente de ASAM, la nueva socimi de Alquiler Seguro enfocada a vivienda asequible y que se convirtió en cotizada a principios de diciembre.
En esta entrevista, el presidente y consejero delegado de la sociedad repasa cómo nació esta iniciativa, qué papel quiere jugar en el mercado y cuáles son sus previsiones de crecimiento. Alquiler Seguro Asset Market (ASAM) se ha estrenado en el mercado de valores con 38 viviendas en cartera, aunque aspira a alcanzar en el futuro 2.000 unidades a través de ampliaciones de capital, que a su vez le permitirán ampliar su base accionarial.
Gargallo defiende el papel de estos vehículos como catalizadores de la inversión inmobiliaria y asegura que, si no existiera este régimen, sería “inviable invertir en proyectos con centenares de viviendas”. También confiesa que si hubiera salido adelante en el Congreso de los Diputados la propuesta de los socios de Gobierno de eliminar las ventajas fiscales de las socimis habrían buscado “otros mercados donde operar y otros activos inmobiliarios donde focalizar la inversión”, y que los topes de precios podrían condicionar las futuras compras de inmuebles en los mercados considerados como tensionados.
¿Cuáles son los orígenes de ASAM? ¿Cómo os habéis hecho con estos primeros 38 pisos?
La cartera de viviendas con la que hemos salido al mercado son fruto de las inversiones que Alquiler Seguro, accionista único del vehículo, ha ido realizando desde hace años. La sociedad se constituyó en 2015 bajo otra denominación social y actividad, y con el paso del tiempo fue reconvirtiéndose en una sociedad patrimonial, primero como entidad dedicada al arrendamiento de vivienda (EDAV), y, desde septiembre de 2023, como socimi.
¿Cuántas personas formáis ASAM?
La sociedad cuenta con un Consejo de Administración formado por 4 miembros y un secretario no consejero. No hay empleados, ya que, para poder operar en el día a día, ASAM cuenta con la ayuda de su sociedad gestora, Orange Town Asset Management, que le dota de todos los recursos tecnológicos y humanos para la gestión ordinaria de ASAM.
¿Por qué habéis decidido usar la fórmula de la socimi?
Creemos que es la mejor solución por su eficacia operativa y su eficiencia (léase, rentabilidad) para un proyecto de la magnitud a la que aspiramos. De hecho, la inexistencia del régimen socimi haría inviable la inversión proyectos que incluyeran centenares de viviendas y perjudicaría gravemente la ya escasa oferta en el mercado de alquiler de viviendas.
“La inexistencia del régimen socimi perjudicaría gravemente la ya escasa oferta”
¿Habríais cambiado de opinión si hubiera salido adelante el fin del régimen socimi, como proponían PSOE y Sumar?
Habríamos explorado en ese caso otros mercados donde operar y otros activos inmobiliarios donde focalizar la inversión.
¿Por qué habéis elegido BME Scaleup y no otro mercado para cotizar?
Cotizar en el entorno de BME supone para nuestros potenciales inversores un mayor confort y prestigio, así como de una sensación de transparencia mayor, aunque hemos analizado todos los mercados posibles para dar este salto.
Vuestra cartera está compuesta actualmente por 38 pisos. De ellos, 14 están situados en Madrid, uno en Murcia, uno en Bilbao (Vizcaya), uno en Oviedo (Asturias) y 21 en la provincia de Barcelona. ¿Cómo es el perfil de esas viviendas?
Nuestra política de inversión contempla principalmente capitales de provincia y sus áreas metropolitanas donde el alquiler de vivienda tiene alta demanda, generando así una renta constante de la cartera que permita consolidar unos cimientos para seguir creciendo. Por lo general, son viviendas con dos o más dormitorios con niveles de renta asequibles precisamente porque no se ubican en los centros históricos o turísticos de las ciudades.
“Nuestra política contempla capitales de provincia y sus áreas metropolitanas donde el alquiler tiene alta demanda”
¿Por qué apostáis por viviendas dispersas y no por edificios completos? ¿No es más difícil la gestión?
Tanto Alquiler Seguro (property manager) como Orange Town (asset manager) cuentan con una implementación tecnológica muy alta en sus procesos que permite a la socimi la adquisición y gestión de viviendas en disperso de forma muy eficiente, y aprovechar de ese modo las mayores rentabilidades que ofrece este tipo de inmuebles para hacer crecer con rapidez el portfolio de ASAM. No obstante, estamos abiertos a invertir en edificios residenciales de forma progresiva si lo números y la demanda funcionan.
“Estamos abiertos a invertir en edificios residenciales de forma progresiva”
¿Son viviendas que habéis comprado a particulares? ¿Seguiréis la misma línea a futuro?
La cartera actual procede aproximadamente del 50% de particulares que necesitaban liquidez y el otro 50% de profesionales que no supieron optimizar este tipo de inmuebles. Probablemente mantengamos estos ratios, aunque no los marcamos como un objetivo como tal.
Y como decía antes, por lo general serán viviendas con al menos dos habitaciones y con niveles de renta asequibles porque no se encontrarán en los centros históricos o turísticos de las ciudades.
Cuál es la renta media de vuestras viviendas y el perfil de vuestro inquilino actual
La renta actual se sitúa en los 749 euros de media y el perfil de inquilino más habitual es una pareja con o sin hijos.
¿Tenéis alquilados todos los inmuebles?
Todos ahora mismo.
¿Qué quiere aportar ASAM al mercado de la vivienda?
ASAM ofrece al mercado una oferta constante, duradera y homogénea de viviendas con el fin de profesionalizar el mercado de vivienda en alquiler desde la oferta con una doble misión: ofrecer un alquiler asequible a los inquilinos, y un dividendo recurrente para sus accionistas.
“Queremos ofrecer un alquiler asequible a los inquilinos, y un dividendo recurrente a nuestros accionistas”
Alquiler Seguro
¿Qué os diferencia de otras socimis que también están especializadas en vivienda?
Nuestro objetivo es dar estabilidad a familias y jóvenes que necesitan emanciparse en las zonas más demandas del país, lo cual no suele ser así en el resto de socimis.
Como grandes tenedores, ¿qué opináis de los topes al alquiler en zonas tensionadas?
Que no solucionan el problema de acceso de la vivienda a medio ni largo plazo, y generan, entre otras medidas, inseguridad generalizada entre pequeños y grandes tendedores.
¿Es rentable tener viviendas alquiladas en una ciudad que aplica límites a las rentas, como Barcelona?
La intervención de los precios en un mercado libre provoca graves desajustes entre oferta y demanda, incertidumbre, inseguridad jurídica y por supuesto afecta a la rentabilidad. El alquiler con topes de precios y los cambios jurídicos que estamos viendo provocan efectos muy negativos sobre la rentabilidad en las zonas declaradas tensionadas y tienen un efecto desincentivador para los generadores de oferta, viéndose obligado cualquier comprador a exigir un descuento significativo en los precios para poder asumir estos riesgos.
“La intervención de los precios provoca incertidumbre y por supuesto afecta a la rentabilidad”
¿Vais a tener en cuenta en vuestras futuras inversiones que varias ciudades de País Vasco y Navarra se van a declarar zonas tensionadas?
Si, claro que lo tenemos en cuenta. Por eso mismo seguiremos apostando por oportunidades de compra que sean interesantes y seguras. No vale todo.
¿Cuáles son vuestros objetivos? ¿Hasta dónde queréis llegar?
Aspiramos a superar las 2.000 viviendas gracias a varias ampliaciones de capital que serán necesarias en varios ejercicios.
¿Estáis analizando la compra de más viviendas? Si es así, ¿dónde y de qué tipo?
Aquí la labor de Orange Town es esencial porque nos ayuda en este proceso en el que hay que estar muy activo. Las oportunidades no esperan. Siempre estamos analizando posibles compras.
¿Tenéis ya pensado un plan de inversión de cara a los próximos meses?
Si, tenemos todos nuestros procesos a punto. Ahora bien, primero debemos pensar en ampliar capital para poder financiar esas nuevas compras.
¿Tenéis pensado enfocaros en recursos propios o también sopesáis otras alternativas como financiación bancaria?
La cartera actual ya está apalancada con 1,8 millones de euros; así que, si queremos crecer en inmuebles, creceremos también probablemente en deuda para optimizar las nuevas inversiones que hagamos.
“Debemos pensar en ampliar capital para poder financiar nuevas compras”
¿Tenéis que invertir en la mejora de las viviendas o esa fase ya está concluida?
La antigüedad promedio de la cartera de viviendas invitó a hacer algunas inversiones antes de iniciar su comercialización en alquiler, aunque no en todas. Cada vivienda, al ser adquiridas en disperso, representa un caso distinto que desde la gestora analizan con lupa antes.
¿Tenéis más mercados nicho, además de las ubicaciones donde ya estáis presentes?
Hay ubicaciones muy interesantes además de las provincias existentes. Por ejemplo, Murcia, Alicante, Zaragoza, Sevilla, Toledo, Guadalajara, etc.
¿Tenéis pensado ampliar/diversificar vuestro accionariado?
Si, por supuesto, de cara a la próxima ampliación de capital.
Cómo gestionáis la cartera
Alquiler Seguro (property manager) gestiona los arrendamientos que Orange Town (como asset manager) previamente ha añadido a la cartera de inmuebles de la socimi.
Qué queréis conseguir con vuestro desembarco en BME Scaleup, además de cumplir con ese criterio de ser cotizada que establece el régimen especial.
Ser parte de la solución al problema de la falta de vivienda en alquiler en las zonas más demandadas de España y devolver un retorno justo a sus accionistas.
“Invertir en vivienda no es exclusivo de grandes inversores”
¿Qué ofrece una socimi a un ciudadano de a pie?
En primer lugar, es importante indicar que invertir en vivienda no es exclusivo de grandes inversores. Los particulares también podemos comprar una parte prorrateada de una vivienda (esto es, las acciones de la socimi), de forma que implícitamente estamos delegando en un gestor profesional y cualificado la selección e inversión en inmuebles que se alquilan con las máximas garantías, y a cambio, devuelve una rentabilidad gracias a los dividendos derivados de las rentas que genera la cartera.
Desde el punto de vista de inversión, supone además una dilución del riesgo porque esa acción representa una cartera ponderada y equilibrada de inmuebles rentables, puesto que se ubican en zonas con demanda permanente.