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Registro de la propiedad, ¿qué es, para qué sirve y cómo consultarlo?
Para comprar una casa, hay que pasar por el Registro de la Propiedad: comprende qué es, para qué sirve y cómo consultarlo
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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)
3 Diciembre 2024, 12:23
El Registro de la Propiedad es una institución fundamental en el ámbito inmobiliario que garantiza la seguridad jurídica en la compraventa de inmuebles y otros derechos reales.
Su función principal es inscribir y dar publicidad a los actos relacionados con bienes inmuebles, como transmisiones, hipotecas o embargos. Consultarlo puede ser clave tanto para compradores como para vendedores, ya que ofrece información actualizada sobre la titularidad y las posibles cargas de una propiedad.
En este artículo te explicamos qué es, para qué sirve y los pasos para acceder a esta valiosa herramienta.
- ¿Qué es el Registro de la Propiedad?
- ¿Cómo funciona el Registro de la Propiedad?
- ¿Dónde se regula el funcionamiento del Registro de la Propiedad?
- ¿Cuáles son los principios registrales?
- Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad
- Inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad, ¿es obligatorio?
- ¿Qué registro de la propiedad me corresponde?
- ¿Cuánto tarda el Registro en inscribir un inmueble?
- ¿Cómo saber las propiedades de una persona en el Registro de la Propiedad?
- Horario del Registro de la Propiedad
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es un registro público vinculado al Ministerio de Justicia y a cargo de los registradores de la propiedad, que son funcionarios públicos.
Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles (fincas, casas, naves industriales, etc.), así como los derechos sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.). Su existencia aumenta la seguridad y protección del tráfico jurídico inmobiliario.
¿Cómo funciona el Registro de la Propiedad?
Cada Registro de la Propiedad tiene una determinada circunscripción territorial. Los Registros se llevan por fincas, abriendo por cada una de ellas un folio registral en que se consigna su historial jurídico.
En el organismo se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean estos de titularidad pública o privada. También se permite la inscripción de concesiones administrativas y bienes de dominio público.
Su sistema proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos, facilita la agilidad en el tráfico jurídico y reduce los costes de transacción. Además, los hechos, actos y derechos registrados están disponibles para que los consulten quienes tengan un interés legítimo, garantizando la publicidad registral.
¿Dónde se regula el funcionamiento del Registro de la Propiedad?
El funcionamiento del Registro de la Propiedad se regula principalmente en la Ley Hipotecaria y en el Reglamento Hipotecario. Su objetivo principal es la inscripción o anotación de actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, tal como establece el artículo 1 de la Ley Hipotecaria.
Además de las normativas que regulan su funcionamiento, existen los principios registrales, que constituyen los fundamentos jurídicos del sistema registral y orientan su aplicación práctica. Podríamos decir que son como una tablilla de mandamientos.
¿Cuáles son los principios registrales?
Los principios registrales que fundamentan el sistema del Registro de la Propiedad son los siguientes:
- Principio de publicidad: Garantiza la publicidad de los actos jurídicos y la titularidad de los derechos, proporcionando información accesible a los interesados. Por ejemplo, adquirir una nota simple.
- Principio de legalidad o de calificación: Presume la validez de los actos inscritos en el Registro de la Propiedad. El registrador debe evaluar la legalidad de los títulos presentados en un plazo de 15 días desde su presentación. Puede denegar su inscripción si no son válidos, aunque esta decisión es recurrible.
- Principio de legitimación: Se presume que la información inscrita es exacta y fidedigna, que los derechos registrados existen y que su titular es quien figura como tal en el registro. Esto es algo fundamental a la hora de comprar un inmueble, si no podría venderlo alguien al que no le pertenece.
- Principio de rogación: El registrador actúa a petición de la parte interesada, realizando inscripciones únicamente cuando son solicitadas o por mandato judicial.
- Principio de tracto sucesivo: Las inscripciones registrales forman una cadena ininterrumpida, donde cada inscripción se basa en la previa. Excepcionalmente, algunas inscripciones pueden realizarse sin asiento previo.
- Principio de oponibilidad (prelación o prioridad): El derecho o acto inscrito con anterioridad prevalece sobre otro de fecha posterior que sea incompatible, impidiendo la inscripción del segundo.
- Principio de especialidad: Cada inscripción debe adaptarse a su naturaleza y seguir las normas específicas que regulan su procedimiento.
- Principio de fe pública registral: Protege a terceros de buena fe que confíen en la información contenida en el registro. Se presume válida la información inscrita en todo caso, salvaguardando los negocios jurídicos realizados sobre esa base.
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Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción en el Registro de la Propiedad genera los siguientes efectos:
- Legitimación registral: Se presume legalmente que los derechos reales inscritos que existen y pertenecen a su titular. Asimismo, se presume que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales también posee los mismos.
- Inoponibilidad: Los derechos de dominio o reales sobre inmuebles que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad no afectan a terceros.
- Fe pública registral: Cualquier persona que, de buena fe, adquiera a título oneroso un derecho de alguien que figure en el Registro con facultades para transmitirlo, conservará su derecho si lo inscribe, incluso si posteriormente se demuestra que el transmitente carecía de legitimidad por motivos no reflejados en el Registro.
- Presunción de veracidad: Los asientos del Registro se consideran ciertos y producen todos sus efectos mientras no se demuestre su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito corresponde a la realidad, salvo prueba en contrario.
- Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están protegidos por los Tribunales y mantienen todos sus efectos legales mientras no se declare su inexactitud de acuerdo con los términos establecidos por la Ley.
- Protección judicial de los derechos inscritos: Los derechos inscritos permiten el ejercicio de acciones reales a través del procedimiento judicial establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estas acciones pueden dirigirse contra quienes, sin título inscrito, se opongan a los derechos inscritos o perturben su ejercicio.
Inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad, ¿es obligatorio?
No es obligatorio, pero sí recomendable. Al inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad se genera mayor seguridad jurídica en las transacciones.
Para comprar una vivienda, lo ideal es acudir al Registro y solicitar información sobre el inmueble (lo mejor es pedir la nota simple). De este modo, se podrá comprobar si el propietario es quien dice ser o si cuenta con cargas, entre otros aspectos a tener en cuenta.
En cambio, la inscripción en el catastro sí que es obligatoria.
El precio de registrar una propiedad
El coste de la inscripción depende del valor que se asigne a la vivienda en las escrituras, la ubicación de la misma y sus características. A esto se le llama valor registral.
Los honorarios de los registradores de la propiedad están fijados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad, que fijan el máximo que pueden cobrar.
Consulta cuánto cuesta inscribir una casa en el Registro de la Propiedad.
El riesgo de no inscribir la vivienda en el Registro
No registrar la propiedad a tu nombre no acredita que seas el dueño. Es decir, la seguridad jurídica es muy baja y puede llegar a ocasionar problemas en el futuro, como que la vendan sin tu consentimiento o que la lleguen a embargar por deudas del anterior propietario.
¿Qué registro de la propiedad me corresponde?
Según Registradores de España, la totalidad del territorio español está dividido en circunscripciones, denominados distritos hipotecarios.
A cada distrito hipotecario le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador de la propiedad.
En su web hay un mapa dividido en provincias en el que se puede filtrar por localidad y así encontrar el que te corresponde.
¿Cuánto tarda el Registro en inscribir un inmueble?
Una vez presentados los documentos, la inscripción se practicará dentro de los siguientes 15 días hábiles.
El registrador comprobará que el contrato se ha celebrado con todos los requisitos que establece la ley para que tenga plena eficacia y pueda acceder al Registro el derecho de propiedad del comprador.
Si el registrador entiende que el documento tiene algún defecto que impide su inscripción, lo notificará de forma fehaciente para que se subsane o, en caso de que el interesado no esté de acuerdo con la calificación del registrador, se solicite la revisión de la calificación por alguno de los procedimientos que determina la ley.
Después de realizarse la inscripción en el Registro de la Propiedad, este comunica al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda. Una vez se ha inscrito en el catastro, el derecho dura para siempre, sin que sea necesario renovarlo ni volver a pagar cantidad alguna por el mantenimiento de la protección registral.
¿Cómo saber las propiedades de una persona en el Registro de la Propiedad?
Hay que solicitar una nota de localización, un documento en el que aparecen los inmuebles registrados a nombre de una persona física o jurídica.
Tiene como objetivo localizar el Registro de la Propiedad, el municipio y la provincia donde una persona o entidad posee bienes o derechos inscritos. Se puede obtener esta información de forma online por 9,02 euros.
Para conseguir una nota de localización habrá que identificarse mediante certificado electrónico. Además, habrá que aportar el nombre o denominación social y/o NIF del titular que se quiera consultar. Puedes comenzar el trámite en este enlace.
Horario del Registro de la Propiedad
Todos los Registros de la Propiedad de España están abiertos al público desde las 9:00 de la mañana a 17:00 de la tarde, salvo el mes de agosto y los días 24 y 31 de diciembre, que permanecerá abierto desde las 9:00 hasta las 14:00 horas. No obstante, se puede acceder a su sede electrónica las 24 horas del día.