MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
Registrar un contrato de alquiler, ¿es un trámite obligatorio?
Todas aquellas medidas que aumenten la seguridad jurídica de un contrato de arrendamiento, como su registro, son positivas
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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)
1 Diciembre 2024, 15:00
Tal y como están las cosas, blindar al máximo un contrato de alquiler es cuando menos aconsejable. Por ejemplo, existe la posibilidad de inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero ¿es obligatorio?
- ¿Es obligatorio registrar un contrato de alquiler?
- ¿Cómo registrar un contrato de alquiler?
- ¿Cuánto cuesta inscribir un contrato de alquiler en el registro?
- La importancia de consultar el Registro antes de alquilar
- ¿Qué pasa si no se registra un contrato de alquiler?
Los alquileres de bienes inmuebles se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, tal y como refleja la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, se puede registrar otros arrendamientos, como, por ejemplo, de local comercial o de finca rústica, así como subarriendos, cesiones y subrogaciones.
¿Es obligatorio registrar un contrato de alquiler?
Por ley, no es obligatorio inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad ni ante notario, pero sí es aconsejable. La inscripción ofrece ventajas tanto para el inquilino como para el arrendador:
- Para el inquilino: El artículo 7 de la LAU establece que, para que un alquiler sea efectivo frente a terceros que hayan inscrito su derecho, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si el arrendamiento no está inscrito, el arrendatario no podrá oponerse a la venta del inmueble a un tercero que cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si el arrendamiento está inscrito, el arrendatario podrá ejercer el derecho de adquisición preferente, salvo renuncia expresa, y continuar en el inmueble el tiempo pactado o, al menos, tres años en caso de vivienda, de acuerdo con los artículos 9 y 17 de la LAU.
- Para el propietario: La inscripción permite simplificar y agilizar el procedimiento para recuperar el inmueble en caso de impago de la renta. Si el inquilino no responde o acepta la resolución, el inmueble debe devolverse al arrendador de inmediato.
¿Cómo registrar un contrato de alquiler?
Para inscribir el contrato de alquiler, se requiere: un título adecuado, el pago de impuestos y la presentación del título en el Registro (que debe ser escritura pública o elevación a público de un documento privado, según el artículo 2 del RD 297/1996), y puede presentarse presencialmente o de forma online.
Respecto a impuestos, los alquileres de vivienda están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe acreditarse para el registro, aunque su obligatoriedad es independiente de la inscripción. El importe a pagar de este tributo depende de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble y se calcula sobre una duración mínima.
¿Cuánto cuesta inscribir un contrato de alquiler en el registro?
El precio de inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad varía según la renta fijada y la duración del contrato. Aproximadamente, puede costar entre 250 y 350 euros, incluyendo notaría, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y aranceles de registro.
Para un contrato de alquiler de cinco años con una renta mensual de 850 euros (51.000 euros en cinco años), los gastos aproximados serían los siguientes:
- Gastos de notaría: 200 euros
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 205,48 euros
- Registro: 98.45 euros
Este cálculo es solo una aproximación, ya que los gastos finales pueden variar ligeramente en función de la comunidad autónoma y los aranceles vigentes en el momento de la inscripción del contrato.
Generalmente, es el arrendador quien asume los gastos de la inscripción del contrato, aunque si es el inquilino quien lo solicita, se puede pactar que él corra con los costes.
La importancia de consultar el Registro antes de alquilar
Siempre es recomendable que el inquilino consulte la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad antes de firmar el contrato de alquiler. Esta consulta, que se puede hacer de forma telemática en la web del Colegio de Registradores, permite al arrendatario asegurarse de que quien alquila el inmueble tiene derecho a hacerlo, lo que también facilita la posterior inscripción de su derecho de arrendamiento. El precio de esta consulta es de 10,91 euros.
¿Qué pasa si no se registra un contrato de alquiler?
Si un contrato de alquiler no se registra, el arrendatario pierde cierta protección legal frente a terceros. Por ejemplo, si el propietario vende el piso, el nuevo dueño podría exigir que el inquilino desocupe la vivienda, a menos que el contrato esté registrado.
Además, el arrendador pierde el derecho a usar un procedimiento agilizado para recuperar la casa en caso de impago.