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Juicio de Usucapión: ¿Qué es y cómo evitarlo?

By Inmuebles249 diciembre, 2024No hay comentarios

El juicio de usucapión es un proceso legal a través del cual una persona que ha poseído un bien inmueble durante un período de tiempo prolongado, en el caso de México, entre 5 y 10 años, de manera pacífica, continua y pública, puede reclamar la propiedad legal del mismo.

A este proceso también se le conoce como prescripción adquirida y se utiliza frecuentemente en casos donde el dueño original ha abandonado la propiedad o no ha ejercido sus derechos sobre ella.

El mecanismo legal tiene como objetivo regularizar la tenencia de las tierras o inmuebles, pero puede representar un riesgo para quienes descuidan o no vigilan sus propiedades.

En este sentido, para los dueños originales, es de crucial importancia estar atentos y prevenir la ocupación no autorizada de sus propiedades, mantener la documentación actualizada y estar al tanto de las condiciones legales.

En este artículo te explicaremos en detalle cómo funciona el juicio de usucapión y te compartiremos las principales medidas que debes tomar para evitar que tu propiedad entre en este tipo de disputa legal.

¡Buena lectura!

Índice de Contenidos

¿Qué es la usucapión?

Es un mecanismo legal que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien mueble o inmueble, tras haberlo poseído de hecho de manera continua, pacífica y pública durante un período de tiempo determinado por la ley.

Este concepto se fundamenta en el hecho de que, si una persona ha mantenido la posesión de un bien durante mucho tiempo sin que el propietario legítimo haya reclamado su derecho, puede llegar a ser considerado como el nuevo propietario legal del mismo.

Tipos de usucapión

Usucapión ordinaria

Requiere un título justo, es decir, un documento o contrato que, aunque no sea completamente válido o formal, hace parecer legítima la propiedad, y buena fe por parte del poseedor, es decir, la creencia genuina de que está actuando de manera legal.

Usucapión extraordinaria

No exige título justo ni buena fe, pero requiere un período más largo de posesión ininterrumpida.

¿Cómo evitar la usucapión?

Para evitar que tu propiedad sea adquirida mediante un juicio de usucapión, es necesario que adoptes algunas medidas que te ayuden a mantener control y vigilancia sobre tus bienes.

1. Inspecciones regulares

Realiza inspecciones periódicas en tus propiedades rurales, inmuebles no habitados o terrenos baldíos, donde la constante ausencia de actividad podría facilitar ocupaciones ilegales.

Las frecuentes visitas a estas propiedades te servirán como prueba de que sigues ejerciendo control sobre ellas y te ayudarán a identificar cualquier ocupación no autorizada, para actuar a tiempo y proteger tus derechos como propietario.

2. Marca claramente los límites de la propiedad

Tener límites claramente definidos y visibles no solo desalienta a posibles ocupantes ilegales, sino que también facilita la defensa legal en caso de disputa, ya que demuestra el área exacta que posees.

Es importante que estos límites coincidan con la descripción legal de la propiedad en los registros, para evitar confusiones y proteger tus derechos de propiedad.

3. Contratos y acuerdos de ocupación

Si permites que terceros ocupen o utilicen tu propiedad temporalmente, como en el caso de arrendamiento o préstamo de uso, es necesario que formalices estos acuerdos mediante contratos por escrito.

Estos documentos deben especificar claramente:

• condiciones de ocupación;
• duración del acuerdo;
• obligaciones tanto del propietario como del ocupante.

Un contrato bien redactado evita malentendidos, protege tus derechos y previene que el ocupante alegue posesión a largo plazo, lo cual podría abrir la puerta a un juicio de usucapión.

 4. Documentación en orden

Las escrituras, títulos de propiedad y cualquier cambio en la titularidad, deben estar debidamente registrados ante las autoridades competentes y reflejar de manera precisa los límites y características de la propiedad.

También es importante que mantengas al día el pago de impuestos y servicios del inmueble y si realizas modificaciones, ventas o donaciones, asegúrate de actualizar la información en los registros públicos.

5. Plazos legales

Es necesario que te mantengas informado sobre los plazos legales que rigen la usucapión en tu región, ya que, en muchos casos, si una persona ocupa una propiedad de manera continua, pacífica y sin oposición durante un tiempo determinado, puede llegar a reclamar la titularidad legal de la misma a través de un juicio de usucapión.

Estos plazos varían según la legislación local, pero en términos generales abarcan varios años de ocupación ininterrumpida y para proteger tu patrimonio, es importante que interrumpas cualquier ocupación no autorizada antes de que expire el plazo, ya que, de lo contrario, el ocupante podría tener la base legal para solicitar la propiedad.

Limitaciones a la usucapión

Existen algunos aspectos legales que pueden restringir la posibilidad de adquirir la propiedad de un bien a través de este proceso. A continuación, te detallamos algunas de ellas:

• Tiempo de posesión: La usucapión ordinaria requiere entre 5 y 10 años de posesión continua y pacífica, mientras que la usucapión extraordinaria exige un período más largo. Si no se cumple con este tiempo, no se puede reclamar la propiedad.
• Naturaleza del bien: Los bienes públicos, como calles, parques y otros espacios de uso común, están excluidos de este proceso. También existen restricciones sobre propiedades sujetas a hipotecas o gravámenes.
• Buena fe y título justo: La usucapión ordinaria exige que el poseedor actúe de buena fe y cuente con un título justo, aunque defectuoso. Si se demuestra que el poseedor sabía que su posesión era ilegal o que no tenía un título que justificara su propiedad, puede perder el derecho a reclamarla.
• Interrupción de la posesión: Si el propietario original o un tercero interrumpe la posesión de manera efectiva, el tiempo que se ha contado para la usucapión puede reiniciarse.
• Prescripción adversa: La usucapión está sujeta a prescripción, lo que significa que puede ser impugnada por el propietario legítimo en cualquier momento antes de que se cumpla el período requerido.
• Regulaciones locales: Las limitaciones específicas pueden depender de la legislación local, por lo que es esencial estar informado sobre las normas aplicables en cada caso.

Documentación al día y vigilancia constante

El juicio de usucapión es un proceso legal que puede comprometer la titularidad de la propiedad y si no se toman las medidas preventivas adecuadas.

Adoptar estrategias, como vigilancia constante, correcta organización de la documentación y formalización de contratos escritos con cláusulas claras, son indispensables para proteger tu patrimonio. 

¡Terminamos!

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