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¿Cómo se valora un inmueble en una herencia? Todo lo que debes saber

Te contamos cómo se calcula el valor de un inmueble de cara a una herencia en cada caso y para qué sirve este cálculo

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Lucía Sicre (Colaborador de idealista news)

23 Noviembre 2024, 17:00

Valorar un inmueble para una herencia es una operación a la que deberás hacer frente siempre que se produzca una sucesión en la que existan este tipo de bienes. Del valor que se otorgue a un piso, una plaza de garaje, un local o cualquier otro tipo de inmueble, dependerá la suma total del caudal hereditario, y también su reparto entre todos los llamados a heredar.

Además, el cálculo de los impuestos relacionados con la herencia de una vivienda, también implica conocer el valor del inmueble.

Para que puedas afrontar este proceso con todas las garantías y evitando errores que puedan suponer sanciones, te contamos todo lo que debes saber acerca del valor de adquisición de un inmueble heredado.

1. ¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?
2. ¿Cómo se valora un piso en una herencia?
3. ¿Cómo conocer el precio de una vivienda para el reparto de una herencia?
4. ¿Quién hace la valoración de inmuebles en una herencia?

¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?

Conocer la valoración de un inmueble en herencia es imprescindible para determinar con claridad a cuánto asciende la masa hereditaria, teniendo en cuenta tanto los activos como los pasivos que la componen. Además, el valor del inmueble sirve para determinar la cuantía de los impuestos relacionados con la herencia.

Existen distintos conceptos de valor o fórmulas para calcular cuánto vale un inmueble, y cada una de ellas sirve para propósitos distintos. Por ejemplo, a la hora de calcular los tributos relacionados con la herencia de un inmueble, deberemos tener en cuenta el valor de referencia de catastro.

Sin embargo, de cara a definir el valor del caudal hereditario y llevar a cabo la partición y adjudicación de la herencia, nos interesará conocer el valor de mercado del inmueble, a través de una tasación.

El valor de mercado también será la referencia en caso de que nos planteemos la compraventa de un piso heredado, a efectos de cerrar la operación a un precio lo más ventajoso posible.

¿Cómo se valora un piso en una herencia?

Si te preguntas cómo se calcula el valor de un inmueble para heredar, la forma de hacerlo dependerá de con qué finalidad llevemos a cabo su valoración:

• El valor de referencia de catastro será el concepto al que deberemos acudir cuando se trate de calcular el importe de los impuestos de la herencia. Este valor es el que determina la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y afecta también al IRPF y a la plusvalía municipal. 
• El valor de mercado será al que deberemos atender para repartir la herencia, así como para saber a cuánto vender un inmueble en caso de que deseemos desprendernos de él tras heredarlo.

El valor de referencia de catastro lo define la propia Administración. Procede de la aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad en un año, obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Por ello, para conocer este valor, la vía más sencilla es acceder a la web del Catastro haciendo uso de DNI, certificado digital o Cl@ve. Si eres el titular catastral, podrás observar los elementos que se han aplicado para llegar al valor fijado. También puedes consultar este dato acudiendo presencialmente a las Gerencias del Catastro, solicitando cita previa.

En el caso del valor de mercado, basta con solicitar una tasación, que deberá elaborar un profesional acreditado (normalmente un arquitecto). Esta tasación servirá para repartir el caudal hereditario de forma realista y justa.

¿Cómo conocer el precio de una vivienda para el reparto de una herencia?

El reparto de bienes inmuebles en una herencia se basa, tal y como hemos visto, en el valor de mercado del caudal hereditario, que, en el caso de los bienes inmuebles, vendrá definido por su valor de tasación. Esta tasación sirve también para conocer el posible precio de una vivienda de cara a su venta.

Así, el proceso de tasación implica una evaluación detallada de diversos factores: ubicación del inmueble, antigüedad, materiales constructivos empleados, estado de conservación, servicios en las inmediaciones del inmueble… Se trata de criterios técnicos que solo pueden valorar profesionales acreditados, y que se tiene en cuenta, entre otras cosas, a la hora de definir la garantía hipotecaria en un préstamo de este tipo, así como de cara al reparto de una herencia.

¿Quién hace la valoración de inmuebles en una herencia?

La valoración de inmuebles en una herencia la lleva a cabo el tasador elegido para esta tarea, que analizará las características del bien desde un punto de vista técnico.

En caso de desacuerdo, siempre es posible solicitar nuevas tasaciones y utilizar una media entre ellas, entre otras soluciones. 

Además, sobre si debe utilizar la valoración a fecha de fallecimiento o a fecha de la partición (entre una fecha y otra pueden llegar a transcurrir años), la jurisprudencia tiende a utilizar como referencia el valor de los bienes en la fecha de partición.