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¿Se puede construir en un terreno rústico? Estos son los pasos a dar

El suelo rústico es aquel que se encuentra fuera de los núcleos urbanos. Pero, ¿se puede construir una casa aquí?

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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

27 Septiembre 2024, 16:25

Los suelos rústicos tienen un precio generalmente inferior a las parcelas urbanas y/o urbanizables, por lo que, a priori, pueden parecer una buena idea para construir una vivienda. Sin embargo, la construcción en estas zonas es un tema que genera muchas dudas, especialmente entre quienes buscan alternativas para edificar fuera de áreas urbanas.

Los terrenos clasificados como rústicos están destinados principalmente a actividades agrícolas, forestales o de protección del entorno natural, por lo que su uso suele estar restringido.

No obstante, bajo ciertas condiciones y cumpliendo con la normativa local, puede ser posible llevar a cabo proyectos de construcción.

1. ¿Qué dice la ley sobre construir en terreno rústico?
   1. Consecuencias de construir en suelo rústico sin licencia
2. ¿Qué se puede construir en terreno rústico?
   1. Viviendas en suelo rústico
   2. Rehabilitación de construcciones
   3. Actividades agrícolas
   4. Otras edificaciones en suelo rústico
3. Requisitos para construir una casa en terreno rústico
4. ¿Por qué construir en terreno rustico?
5. Pasos para la construcción en un terreno rústico

¿Qué dice la ley sobre construir en terreno rústico?

Generalmente, no está permitido construir una casa en suelo rústico o no urbanizable. No obstante, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana fija que son las comunidades autónomas las encargadas de establecer su propia normativa urbanística.

Por otro lado, en algunos suelos rústicos se puede construir ciertas edificaciones o rehabilitar construcciones preexistentes.

Consecuencias de construir en suelo rústico sin licencia

El Estado tiene la potestad de sancionar, restablecer la legalidad y, en algunos casos, demoler la construcción que se ha hecho de forma ilegal. En suelos no urbanizables protegidos, las sanciones pueden ser penas de prisión de 1 a 5 años, multas de 1 a 2 años, inhabilitación especial de 1 a 4 años y demolición de la obra. Para suelos no urbanizables comunes, las condenas son similares, con multas de 1 a 3 años.

¿Qué se puede construir en terreno rústico?

Las construcciones permitidas deben estar contempladas en el planeamiento urbanístico del municipio y recibir la aprobación de la administración correspondiente. Por ello, antes de construir o comprar un suelo rústico para edificar, es fundamental consultar las normativas autonómicas, municipales y estatales. 

En algunos casos se podría edificar una vivienda que cumpliera ciertos parámetros en cuanto a superficie, distancias, etc., si la residencia del propietario está lejos y este explota la finca. Estas son las edificaciones que se podrían hacer en una parcela rústica: 

Viviendas en suelo rústico

En ciertas condiciones, es posible construir casas aisladas unifamiliares en suelo rústico, siempre que el terreno sea urbanizable y que la normativa local lo permita. Además, si el terreno se destina a una explotación agrícola, ganadera o forestal y está lejos del lugar de residencia del propietario, las leyes autonómicas suelen permitir la construcción de una vivienda para facilitar la gestión de la actividad.

Rehabilitación de construcciones

Muchos terrenos rústicos cuentan con casas o edificios en ruinas o en mal estado. Estos inmuebles se podrían rehabilitar si están registrados en el Registro de la Propiedad y podrían destinarse para uso residencial o para otras actividades rurales. Sin embargo, no se permite ampliar la superficie original, ya que las reformas deben limitarse a mejoras y mantenimiento sin alterar la estructura existente.

Actividades agrícolas

La ley permite realizar las obras necesarias para la actividad agrícola, ganadera o forestal que vaya a ejecutarse en la propiedad, por ejemplo, almacenes, cuadras, establos, etc. Además, en algunos casos es posible construir una vivienda o casa de aperos para las personas encargadas de la explotación que residan en la finca.

Otras edificaciones en suelo rústico

Dependiendo de la comunidad autónoma y la normativa del municipio, se podrían construir otro tipo de edificios, como:

• Campings
• Alojamientos rurales
• Hoteles
• Gasolineras
• Piscinas
• Instalaciones de energías renovables
• Bodegas
• Edificios relacionados con actividades culturales o con el medioambiente

Cada comunidad autónoma tiene sus propias normas, por lo que las posibilidades pueden variar según la ubicación del suelo rústico.

Requisitos para construir una casa en terreno rústico

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Para construir una vivienda en terreno rústico (en los casos que se pueda), habrá que cumplir con ciertas condiciones que aseguren el uso responsable y la preservación del entorno. Estos requisitos depende de la ubicación, pero, en general, podrían ser:

• Superficie mínima: El terreno debe contar con, al menos, 2.000 metros cuadrados para permitir la construcción
• Acceso a vía pública: La parcela debe tener acceso a una vía pública, como una carretera o camino
• Preservación del paisaje: Es fundamental considerar la topografía del terreno y reducir al mínimo el impacto visual, preservando la belleza natural del entorno
• Suministros básicos: Es esencial disponer de servicios básicos como agua, electricidad, red de saneamiento y recogida de basuras
• Porcentaje de ocupación: La construcción no puede ocupar más del 20% de la superficie total del terreno, respetando el espacio natural
• Armonía estética y constructiva: La edificación debe integrarse estéticamente con el entorno, respetando las características y arquitectura de la zona
• Altura máxima: La altura de la construcción está limitada a 7 metros o dos plantas para evitar un impacto visual desproporcionado

¿Por qué construir en terreno rustico?

Construir una casa en suelo rústica tiene algunas ventajas:

• Se paga menos Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en comparación con las fincas urbanas
• El precio de compra es generalmente más bajo que el de una vivienda en suelo urbano
• El ambiente es natural, relajado y libre del bullicio de la ciudad
• Las fincas rústicas suelen ofrecer más espacio, lo que permite un mayor contacto con la naturaleza y la posibilidad de llevar un estilo de vida más sostenible
• Es una excelente oportunidad para emprender negocios en sectores como la agricultura, el turismo rural o la artesanía

Sin embargo, uno de los principales inconvenientes de construir en suelos rústicos es la financiación: Los bancos, por lo general, son reticentes a financiar la compra o construcción de viviendas en terrenos rurales debido a las políticas que restringen este tipo de inversiones. Por ello, suelen conceder un porcentaje de la cantidad solicitada, lo que puede complicar la obtención de los fondos necesarios para llevar a cabo el proyecto.

Pasos para la construcción en un terreno rústico

Se trata de una tarea que requiere cumplir con una serie de pasos y tener en cuenta varias normativas específicas, dado que solo se permite edificar en casos muy concretos. Estos son los pasos a seguir y las cuestiones que debes conocer:

1. Consulta la normativa local, autonómica y estatal: Antes de dar cualquier paso, es esencial acudir al ayuntamiento y consultar la normativa de urbanismo del municipio de la parcela. Además, debes conocer la normativa autonómica y estatal. 
2. Contratar a un arquitecto para el proyecto: Puedes dar este paso antes del primero, ya que un arquitecto con experiencia en el municipio te puede asesorar sobre todas las cuestiones legales y técnicas. Después, se deberá elaborar un proyecto de obra.
3. Estudio del terreno: Es aconsejable realizar un estudio geotécnico y topográfico para evaluar la calidad del suelo y determinar el tipo de cimentación más adecuada para la construcción, lo que garantizará la viabilidad del proyecto.
4. Trámites administrativos: Con el proyecto técnico en mano, debes solicitar la licencia de obra en el ayuntamiento correspondiente. Si el ayuntamiento aprueba la solicitud, se te otorgará el permiso de construcción tras el pago de las tasas correspondientes.
5. Financiación: Conseguir financiación para construir en suelo rústico puede ser un desafío, ya que muchas entidades bancarias o de crédito tienen políticas restrictivas para estos casos. Por lo general, solo se concede un porcentaje del coste total, por lo que habrá que explorar todas las opciones antes de comenzar el proyecto.
6. Firmar el acta de replanteo: Antes de iniciar las obras, se realiza una comprobación del proyecto para asegurarse de que lo plasmado en los documentos y planos puede llevarse a cabo en la realidad física del terreno.