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Desahucio express, ¿qué dice la ley, cuánto tarda y cuánto cuesta?

El conocido como desahucio express es el mecanismo legal más rápido para desalojar a inquilinos morosos y okupas

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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

15 Septiembre 2024, 8:00

El desahucio exprés es el mecanismo legal más rápido para desalojar a inquilinos morosos y okupas, aunque puede utilizarse en otros escenarios, como para echar a los arrendatarios que no se van del piso una vez ha finalizado el contrato, lo que se conoce como inquiokupas.

En este artículo explicamos qué es un desahucio exprés, qué dice la ley al respecto y cuánto tarda en efectuarse, entre otros aspectos.

1. ¿Qué es el desahucio express?
2. ¿Cómo funciona un desahucio exprés?
3. ¿Cómo es una demanda de desalojo exprés?
4. ¿Cuánto cuesta un desalojo express?
5. ¿Cuánto tarda un desahucio express?

¿Qué es el desahucio express?

Se trata del proceso de desahucio que se tramita a través de juicio verbal y no por juicio ordinario, que lleva más tiempo. Se aplica tanto a las demandas de desahucio contra inquilinos —ya sea por impago de rentas o por la finalización del contrato de arrendamiento—, como a las demandas dirigidas okupas.

El juicio por impago de alquiler es un proceso “declarativo”, lo que significa que un juez debe determinar si el inquilino ha incumplido el pago o si efectivamente ha finalizado el contrato de arrendamiento, por ejemplo. Existen dos tipos de juicios declarativos: el verbal y el ordinario. 

El juicio ordinario es más lento (puede superar holgadamente el año de plazo). Sin embargo, la ley permite tramitar un desahucio por impago o finalización de contrato mediante juicio verbal, que es más rápido. Por otro lado, el juicio ordinario se suele emplear para desalojar a inquilinos por motivos distintos al impago, como la realización de actividades ilegales o molestas en el inmueble, o el subarriendo no consentido.

Cabe destacar que hasta el 2 de julio de 2018, cuando entró en vigor la ley 5/2018, para echar a los okupas, se utilizaba el desahucio por precario, un procedimiento que sirve para echar a los ocupantes que permanecen en una vivienda que no es de su propiedad sin un contrato de alquiler. Desde entonces, se utiliza el desahucio exprés.

¿Cómo funciona un desahucio exprés?

El desalojo exprés comienza cuando el propietario de la vivienda ocupada (ya sea por un moroso o un okupa) presenta una demanda en el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la vivienda. En la demanda tienen que estar reflejadas las causas por las que se quiere desalojar al inquilino. En el caso de impago de rentas, deben figurar las cantidades que el demandado adeuda (renta, suministros, etc.). 

Recordemos que el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que un solo mes en el que no se pague la renta basta para resolver de pleno derecho el contrato de alquiler.

Una vez admitida la demanda a trámite, el tribunal notificará a los ocupantes, quienes deberán responder o irse del piso. Además, se les informará sobre la opción de acudir a servicios sociales si existe una posible situación de vulnerabilidad. En este escenario, el desahucio podría paralizarse unos meses. 

Si los ocupantes no se oponen, el desalojo se ejecuta en la fecha fijada por el juez. Si hay oposición, se celebrará una vista y se establecerá una nueva fecha de desalojo, en caso de que la sentencia sea favorable para el propietario.

¿Cómo es una demanda de desalojo exprés?

La demanda contra el inquilino es el documento en el que se expone ante el juez el motivo del desahucio, generalmente el impago de la renta, y en el que se detallan las peticiones del arrendador. 

En la demanda se solicita el desalojo del inquilino por impago (además del pago de las rentas adeudadas hasta la recuperación de la vivienda) y que se le condene a cubrir los gastos legales del proceso, como los honorarios del abogado y del procurador, es decir, las costas. 

Junto con la demanda se deben presentar algunos documentos que respalden la petición, por ejemplo, el contrato de arrendamiento, facturas impagadas o el burofax con el requerimiento de pago (si se mandó).

¿Cuánto cuesta un desalojo express?

En 2024, un procedimiento de desahucio exprés tiene un precio de unos 600 y 800 euros (teniendo en cuenta los honorarios del abogado y del procurador), aunque depende de cada caso y de si la demanda incluye la reclamación de deudas al moroso. Además, habría que sumar el coste de cambiar la cerradura, entre 80 y 150 euros.

¿Cuánto tarda un desahucio express?

Depende de cada caso y del nivel del trabajo del juzgado en el que se haya presentado la demanda. Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), se tarda casi dos años en echar a un okupa. Por otro lado, desalojar a un inquilino moroso conlleva entre seis meses y un año.