MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
Condenada una comunidad de vecinos a pagar casi 600.000 euros a una empresa por incumplimiento
Sede del Tribunal Supremoidealista/news
Juanjo Bueno (Colaborador de idealista news)
9 Septiembre 2024, 6:01
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha ratificado la condena a una comunidad de vecinos de Madrid que obliga a ésta a indemnizar con casi 600.000 euros por los daños y perjuicios derivados por el incumplimiento de los contratos suscritos con una empresa en 2014.
El proceso se inició con una demanda interpuesta por la empresa contra la comunidad por incumplimiento de sendos contratos de obra y de inspección y mantenimiento firmados por las partes el 12 de marzo de 2014, tras examinar la junta de propietarios las diferentes ofertas presentadas y aceptar la de la empresa demandante.
La comunidad se opuso a la demanda y formuló reconvención en la que, además de pedir la nulidad de los contratos, solicitó la resolución por incumplimiento de la empresa y la condena de esta a pagar una indemnización.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención, con imposición a la empresa de las costas del proceso. Esta recurrió en apelación y la sentencia de segunda instancia acogió su recurso.
La decisión del tribunal de apelación se basa en dos razones. La primera, que el presidente de la comunidad no puede reconvenir, ya que para hacerlo necesita la autorización expresa de la junta de propietarios, con la que no contaba, lo que llevó a la Audiencia Provincial de Madrid a declarar su falta de legitimación. Y la segunda razón es que la causa de la resolución del contrato no es incumplimiento de la empresa, sino de la comunidad.
Según se recoge en la sentencia, dictada por varios magistrados, tal como dispone el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, “el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”. Pero también lo es que “esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias”.
Y añaden: “aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH), esta Sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que comprenden precisamente la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes”.
En conclusión, dice la sentencia, es necesario que exista un previo acuerdo de la junta de propietarios autorizando expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta, salvo que los estatutos dispongan expresamente lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
El Alto Tribunal falla que los contratos se concertaron contando con la autorización expresa de la junta de propietarios que examinó las ofertas presentadas y aceptó la de la empresa demandante, por tanto, su anulación exige, también, la autorización expresa de la junta que los consintió, so pena de que el presidente supla o corrija por su cuenta y con arreglo a su propio y particular criterio la voluntad de la comunidad expresada en la junta”.
“Está fuera de duda, además, que se trata de un asunto importante para la comunidad, por tanto no es razonable que el presidente decida unilateralmente con base en una facultad de representación que la ley le atribuye genéricamente”, concluye el Tribunal Supremo.