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La sentencia del Supremo que evita que el impago puntual del alquiler acabe en desahucio
Tribunal Supremoidealista/news
27 Agosto 2024, 6:01
El Tribunal Supremo ha publicado recientemente una sentencia en beneficio de los inquilinos. Considera que el impago puntual de un mes de alquiler no es un incumplimiento del contrato de arrendamiento y no da lugar a resolverlo ni al desahucio, siempre y cuando la situación del inquilino sea singular. En el caso resuelto, el impago de la renta se produjo por un malentendido entre dos cuentas bancarias de la inquilina. Con esta sentencia la Sala de lo Civil cambia de doctrina, ya que hasta ahora sostenía que el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta ya era motivo de resolución del contrato.
En esta sentencia número 1065/2024, de 23 de julio, el Supremo resuelve el caso de una inquilina octogenaria que vive en un piso de Barcelona y que no hizo frente al pago del alquiler correspondiente al mes de julio de 2020, por importe de 904,82 euros, debido a la devolución por parte del banco por falta de fondos. En concreto, la demandada estableció un sistema para que la cuenta donde se cargaba el alquiler estuviese dotada de fondos, consistente en traspasos desde la cuenta donde cobra la pensión a la cuenta donde se carga el recibo. Esta es la cuenta que se quedó con menos de 10 euros y la entidad financiera no avisó a la inquilina de la falta de liquidez para pagar el alquiler de un mes de julio.
Entre medias, la inquilina y su marido sufrieron problemas de salud que impidieron estar al tanto del saldo de la cuenta. No fue hasta un mes después cuando los familiares se dieron cuenta de la situación e hicieron un ingreso inmediato de la renta impagada. El Tribunal Supremo señala que no se trata de un incumplimiento contractual, sino de un retraso en el cumplimiento que no ha perjudicado el interés del acreedor.
La historia de este caso arranca cuando el arrendador interpone ante el Juzgado de primera instancia una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de la cantidad adeudada correspondiente a un solo mes.
El juzgado de primera instancia habla, más que de incumplimiento, de retraso en el cumplimiento que no ha perjudicado el interés del arrendador. Contra esta sentencia se interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Barcelona, que revocó la pronunciada por el juzgado y decretó haber lugar al desahucio. Consideró que no había caso fortuito, recogido en el artículo 1.105 del Código Civil y consideró que no se trataba de un simple retraso, sino de un incumplimiento contractual.
Explicó que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador tenga que soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas (STS 755/08, 24 julio). Cita en apoyo de su decisión las SSTS 193/2009, de 26 de marzo y 137/2014, de 18 de marzo. Razona que la resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia.
La inquilina demandada, a través del despacho de abogados Fuentes Lojo, interpuso recursos extraordinarios infracción procesal y casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona. La demandada considera que la sentencia de la Audiencia Provincial no cuenta con un juicio de proporcionalidad y razonabilidad sobre sus circunstancias personales que imposibilitaron que pudiera atender el pago de la renta puntualmente, bajo la equívoca tesis de que el impago de la renta es una causa objetiva de resolución del contrato, confundiendo así el concepto de causa legal de resolución [art. 27.2.a) de la LAU] con el de causa objetiva.
La parte demandada recuerda que cuando está en juego el derecho fundamental y universal de la vivienda, su reforzada protección jurídica exige que se realice por el juez, en todo procedimiento que conlleve el desalojo forzoso, el necesario juicio de proporcionalidad y razonabilidad (SSTC Sala Segunda, 113/2021, de 31 de mayo y 161/2021, de 4 de octubre).
El Supremo desestima el recurso extraordinario por infracción procesal basado en la falta de motivación. Pero estima el recurso de casación, basado en que no hubo incumplimiento contractual con el arrendador. El Supremo considera que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no puede suponer incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento sin haber previamente contemplado las concretas circunstancias de cada supuesto. El alto tribunal afirma que las circunstancias personales de la inquilina convierten el presente caso en singular. Finalmente, señala que no cabe aplicar la doctrina de la sentencia 137/2014, pues si bien, en ambos casos, constaba la falta de pago de una mensualidad de renta, no concurrían las circunstancias antes descritas que convierten el presente caso en singular.
Por todo ello, el alto tribunal da la razón a la inquilina, defendida por el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, especializado en derecho inmobiliario. “Esta nueva doctrina jurisprudencial niega que el retraso en el pago de la renta sea una causa directa y automática de resolución del contrato de arrendamiento, declarando que hay que estar a las circunstancias del caso para determinar si el incumplimiento tiene entidad resolutoria”, sentencia el experto.