MIRA LA RESEÑA DE LA PELÍCULA DEL PRÓXIMO EPISODIO
El control al alquiler se recrudece en 2024 sin resolver problemas de oferta y subida de rentas
Getty images
27 Diciembre 2024, 10:37
Este 2024 que cierra en el mercado del alquiler ha estado marcado por una intensificación de las medidas para controlar los arrendamientos. Se cumple más de año y medio de la Ley de Vivienda, con la ampliación de las zonas tensionadas que limitan las subidas de rentas en Cataluña, mientras Navarra y País Vasco han anunciado que aplicarán medidas de control. El Gobierno pondrá en marcha a partir de 2025 la Ventanilla Única Digital, que supondrá el registro de alquileres turísticos, de temporada y por habitaciones, mientras el Congreso ha puesto en marcha cambios en la LAU para limitar los alquileres de temporada y compartidos.
- Cataluña, laboratorio de las medidas de control de alquileres
- Nuevas medidas de control sobre los alquileres turísticos, de temporada y por habitaciones
- Nuevo índice para la renovación anual de los contratos de alquiler
Lamentablemente, estas y otras políticas no parecen ofrecer una solución efectiva al persistente problema de la falta de oferta de viviendas en el mercado de alquiler. Todo lo contrario, lo que se ha confirmado es una reducción en la oferta de viviendas en alquiler, lo que ha contribuido a un aumento continuado de los precios de los arrendamientos.
Cataluña, laboratorio de las medidas de control de alquileres
Poco más de año y medio de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, Cataluña es la única autonomía que ha impuesto la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en 271 municipios en los que se aplican limitaciones a las subidas de los precios de los alquileres. País Vasco y Navarra ya han anunciado que inician los trámites con el Gobierno Central para declarar zonas tensionadas en sus capitales de provincia y varios otros municipios, la mayoría sin una gran oferta de viviendas en alquiler.
Según datos del propio Govern de Cataluña, esta medida ya ha incidido en los precios de los alquileres, que han aumentado un 0,1% entre abril y junio en estas 140 localidades, frente al mismo periodo del año pasado, y han bajado un 5% respecto al trimestre anterior. Pero lo que también advierte el Ejecutivo catalán es que los contratos formalizados entre enero y junio se han reducido un 10,7% anual, con una reducción del 17,2% en el segundo trimestre, mientras que en el resto de Cataluña (las zonas no intervenidas) el descenso ha sido del 1,6%.
Los expertos, junto al gobernador de Banco de España, José Luis Escrivá, o el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, han afirmado que se necesitan soluciones más integrales que aborden las raíces del problema en lugar de centrarse únicamente en la regulación de precios, sobre todo ante el desafío de equilibrar la oferta y la demanda.
El Ejecutivo Central trata ahora de limitar otras opciones al alquiler habitual, con medidas para aplicar controles a los alquileres turísticos, y acabar con los hospedajes ilegales, pero también a los alquileres de temporada y por habitaciones.
Nuevas medidas de control sobre los alquileres turísticos, de temporada y por habitaciones
Las medidas de control, en lugar de aliviar la situación, estarían creando un efecto contraproducente, como se evidencia en la creciente dificultad para encontrar viviendas asequibles. Las restricciones impuestas están generando una situación donde muchos propietarios prefieren retirar sus propiedades del alquiler, trasladar su vivienda a otras opciones de alquiler menos reguladas o aumentar los precios para compensar la incertidumbre y riesgos asociados.
El Gobierno ha aprobado el Real Decreto por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital para la recogida y el intercambio de datos sobre servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, donde se encuentran los apartamentos de uso turístico, los alquileres de temporada o los de habitaciones.
Todos ellos tendrán un número de registro para poder operar en las plataformas digitales. Entrará en vigor en 2025, pero se establece un periodo de transición hasta el 1 de julio para que empresas y administraciones se adapten a la norma.
Este intervencionismo lo que está logrando hasta ahora es el efecto contrario de lo que buscaba, exacerbando la crisis del alquiler, con una demanda cada vez más alta, que presiona la escasa oferta con precios que ya han alcanzado máximo de la serie histórica.
Además, el Pleno del Congreso ha aprobado la toma en consideración de una Proposición de Ley para controlar los contratos de alquiler temporales y de habitaciones, impulsada por los grupos Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y BNG. Tras superar la votación, comenzará a tramitarse en comisión y se abrirá el periodo de enmiendas.
El texto busca equiparar estos arrendamientos con los de vivienda habitual para desincentivar su uso y establece varias modificaciones en la LAU, como la obligación del arrendador de “justificar la necesidad de temporalidad” para los alquileres temporales, que la duración no podrá superar los nueve meses o que el inquilino puede desistir del contrato transcurrido un mes desde su formalización, previa comunicación al propietario.
Nuevo índice para la renovación anual de los contratos de alquiler
Después de tres años con límites en la actualización anual de los contratos de arrendamiento habitual en vigor, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el nuevo índice de actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda.
Este nuevo índice sustituirá al actual tope del 3% establecido durante 2024, y que fue del 2% en 2022 y 2023. El nuevo índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de alquiler será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, y se publicará mensualmente.
El primer dato oficial de 2025 se conocerá el 2 de enero y estará basado en los datos oficiales de inflación de noviembre, por lo que el alza será del 2,2%, siguiendo la metodología publicada. Durante este 2024, el tope del 3% apenas se ha usado cinco meses, ya que la propia inflación ha sido la que ha determinado la actualización anual de los contratos de alquiler en vigor al situarse el IPC por debajo de ese 3% durante la mayor parte del año.
Así, el mercado del alquiler habitual se enfrenta en 2025 a un importante reto, en el que se incentive a los propietarios a mantener sus propiedades en arrendamiento, en lugar de empujarles a retirarse, a sacar más unidades hacia al alquiler y ha levantar más vivienda pública centrada en el alquiler social y asequible.