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¿Se puede heredar una casa sin escrituras? Esto es lo que debes hacer

Aunque cada vez es menos frecuente, es posible heredar una vivienda no registrada: toma nota de los pasos que deberás dar

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Lucía Sicre (Colaborador de idealista news)

29 Septiembre 2024, 19:00

Heredar una casa sin escrituras es cada vez menos frecuente, pero, si te ocurre, existen vías legales para que la transmisión de la propiedad se lleve a cabo sin grandes dificultades. Sin embargo, es conveniente que te plantees regularizar la situación e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. De esta forma, ganarás en seguridad jurídica y te protegerás como propietario frente a terceros.

1. ¿Se puede heredar una casa sin escrituras?
2. Heredar una casa sin escrituras, ¿cuáles son los pasos?
3. ¿Es obligatorio escriturar una casa heredada?
4. ¿Cómo inscribir en el Registro de la Propiedad una casa heredada?
   1. Inmatriculación del inmueble heredado que nunca fue registrado
   2. Actualización de la información registral del inmueble
5. ¿Cómo demostrar la titularidad de un inmueble cuando no tengo escrituras?
6. ¿Qué pasa si no se registra una propiedad heredada?

¿Se puede heredar una casa sin escrituras?

Es perfectamente posible heredar una casa sin escritura, es decir, sin que esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Basta con que dispongas de la documentación que acredite que efectivamente eres heredero del inmueble y con que cumplas todos los pasos legales para formalizar la transmisión de la propiedad.

Sin embargo, dado que el inmueble no consta en el Registro, no estarás protegido frente a terceros que puedan reclamar algún tipo de derecho relacionado con el inmueble heredado (por ejemplo, en caso de deudas anteriores a la herencia o de venta fraudulenta de la vivienda). Por eso, es aconsejable que regularices la situación a través de un proceso llamado inmatriculación del inmueble. 

El registro de la vivienda heredada a tu nombre garantizará que eres su propietario legítimo y reflejará la fecha a partir de la que eres propietario.

Heredar una casa sin escrituras, ¿cuáles son los pasos?

En este punto, es recomendable dar ciertos pasos para ganar seguridad jurídica a través de la regularización y/o actualización de la información que conste en el Registro de la Propiedad. El objetivo es que tanto los datos sobre el inmueble, como los referentes a su actual propietario, se encuentren correctamente reflejados:

1. Acepta la herencia y abona los impuestos correspondientes para que te conviertas formalmente en propietario del inmueble.
2. Investiga en qué estado se encuentra el inmueble a nivel registral. Para ello, puede resultar útil consultar una nota simple, en caso de que exista. También es posible que el inmueble nunca haya sido inscrito.
3. En función del caso, elige el procedimiento que deberás llevar a cabo. El más frecuente es el expediente de dominio.
4. Recopila toda la información y los documentos que puedas aportar. Es probable que el notario solicite documentos como el certificado de defunción del antiguo propietario, copia del DNI del causante o persona fallecida, certificado de últimas voluntades, escritura de aceptación de la herencia…
5. Inicia el trámite en una notaría de tu elección y, si es necesario, acude a un abogado para solucionar la situación registral de tu inmueble cuanto antes.

Ten en cuenta que es posible que debas acudir a la vía judicial, especialmente si existen disputas sobre algún derecho real con un tercero. 

¿Es obligatorio escriturar una casa heredada?

Si heredas una vivienda que no está inscrita en el Registro de la Propiedad, no es obligatorio que des el paso de registrarla una vez te conviertas en su nuevo propietario. Sin embargo, es muy recomendable hacerlo para que quedes protegido frente a cualquier tercero que pueda reclamar algún derecho con respecto a tu nuevo inmueble. 

La escritura de la herencia del inmueble obtenida ante notario te protegerá hasta cierto punto, pero te ahorrarás problemas si registras el inmueble a tu nombre.

Si, por ejemplo, te planteas vender una casa heredada que no está registrada, es muy probable que el comprador quiera adquirir tu vivienda con plena seguridad jurídica y que, en caso de acceder a la compraventa, lo haga exigiendo una rebaja en el precio. Además, la correcta inscripción del inmueble heredado en el Registro de la Propiedad es requisito para acceder a financiación hipotecaria, por lo que un potencial comprador demandará que la situación del inmueble se encuentre regularizada.

¿Cómo inscribir en el Registro de la Propiedad una casa heredada?

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Si te preguntas cómo registrar una casa heredada y sin papeles, el proceso depende del caso ante el que nos encontremos: es posible que el inmueble nunca haya constado en el Registro de la Propiedad o que, constando inscrito, la información acerca de sus sucesivos propietarios y demás posibles derechos sobre el inmueble no se encuentre actualizada.

Inmatriculación del inmueble heredado que nunca fue registrado

La inmatriculación consiste en la primera inscripción de una finca que no consta previamente inscrita de manera individual, ni tampoco como parte de otra finca. La forma más frecuente de inmatricular un inmueble por primera vez es mediante el llamado expediente de dominio, iniciado por parte del propietario a través del notario de su elección.

 Estos son algunos de los documentos que podrá solicitarte el registrador de la propiedad:

• DNI
• Certificado de defunción del antiguo propietario
• Copia del DNI del causante o persona fallecida
• Certificado de últimas voluntades
• Escritura de aceptación de la herencia
• En su caso, acta de declaración de herederos

Ten en cuenta que es necesario, como paso previo al registro del inmueble, que hayas aceptado la herencia ante notario, de forma que ya te hayas convertido en su propietario. Esto implica que también deberás haber abonado los impuestos de la herencia.

Actualización de la información registral del inmueble

En caso de que la información registral sobre el inmueble no se encuentra actualizada y, por tanto, la vivienda nunca haya constado inscrita a nombre del causante o fallecido, habrá que distinguir distintos supuestos:

• Si el único título que falta por inscribir es el del anterior propietario, deberás inscribir el título del anterior propietario, realizando las gestiones necesarias para que ese título se pueda inscribir
• Si entre el titular registral de la finca y el heredero existan varias titularidades por inscribir, es necesario “reanudar el tracto”, o lo que es lo mismo, restaurar la cadena de titularidades a través de la presentación al Registro de los títulos intermedios no inscritos y, si esto no es posible, mediante un procedimiento de expediente de dominio
• Si el inmueble aparece inscrito a nombre de un tercero que recibió la finca del anterior propietario, deberás demostrar que tienes mejor derecho que quien aparece como titular registral y, en caso positivo, solicitar la rectificación registral

¿Cómo demostrar la titularidad de un inmueble cuando no tengo escrituras?

La forma más sencilla de demostrar la titularidad de un inmueble es a través de las escrituras, fruto de su correcta y actualizada inscripción en el Registro de la Propiedad. Cuando esto no es posible porque el inmueble no se encuentra inscrito, es necesario acudir a otro tipo de documentos. Por ejemplo, puedes utilizar los siguientes:

• Contrato de compraventa o, en general, cualquier otro contrato que demuestre la propiedad del inmueble
• Recibos recientes del IBI
• Escritura de la hipoteca o recibos de los pagos del préstamo
• Recibos de suministros, fotografías, testimonios de vecinos…

En caso de que lo que hayas extraviado sea el original de la escritura del inmueble, siempre podrás acudir al Registro de la Propiedad a por una copia.

¿Qué pasa si no se registra una propiedad heredada?

No estarás incumplido ninguna norma si decides no registrar una propiedad heredada, ya que, tal y como hemos visto, nada obliga en nuestro ordenamiento jurídico a que lo hagas. Sin embargo, es muy recomendable que des este paso para ganar seguridad jurídica y protegerte frente a terceros que puedan reclamar algún tipo de derecho real con respecto a tu inmueble.