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Los gastos de una vivienda en nuda propiedad, ¿cómo se reparten?

Contar con la nuda propiedad de un inmueble implica determinados gastos, a veces en forma de impuestos: conoce cuáles son

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Lucía Sicre (Colaborador de idealista news)

29 Septiembre 2024, 17:00

Ser nudo propietario de un inmueble supone que, a pesar de ser formalmente su dueño, no se tiene derecho a disfrutar de su uso, ya sea temporalmente o de forma permanente. En estos supuestos, el llamado ‘pleno dominio’ del inmueble se encuentra dividido en dos partes que disfrutan distintas personas: nudo propietario de un lado y usufructuario de otro.

Toma nota de cuáles son los gastos de la nuda propiedad.

1. ¿Qué gastos tiene que pagar el nudo propietario?
2. ¿Qué gastos debe asumir el usufructuario?
3. ¿Quién paga la plusvalía municipal, el usufructuario o el nudo propietario?
4. ¿Quién paga el IBI en una nuda propiedad?

¿Qué gastos tiene que pagar el nudo propietario?

Cuando nuda propiedad y usufructo se encuentran divididos, los gastos relacionados con la propiedad pueden recaer en una parte u otra en función de su naturaleza, si bien en general es posible pactar un reparto de gastos distinto del regulado.

En el caso del nudo propietario, los gastos a los que deberá hacer frente serán los gastos de comunidad (incluyendo posibles derramas), así como las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional del seguro del inmueble (continente).

¿Qué gastos debe asumir el usufructuario?

En cuanto a los gastos que debe asumir el usufructuario, es habitual que este se haga cargo de pagar los suministros del inmueble, ya que es él quien los disfruta. Lo mismo se aplica a su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil). 

En cuanto al IBI, aunque se puede pactar lo contrario, su pago suele recaer en el usufructuario. Además, si hubiera que llevar a cabo reparaciones ordinarias, será él quien deba sufragarlas.

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¿Quién paga la plusvalía municipal, el usufructuario o el nudo propietario?

En caso de venta de la nuda propiedad, la plusvalía municipal deberá pagarla la parte vendedora y no la compradora, ya que será esta la que se beneficie de un posible incremento del valor del terreno urbano sobre el que se encuentre la vivienda.

El sujeto pasivo en la plusvalía municipal, según el artículo 106.1 b) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, es quien transmite el bien inmueble. En este caso, quien venda la nuda propiedad.

El vendedor también deberá declarar en el IRPF su ganancia patrimonial, fruto de la compraventa. 

Por su parte, el comprador deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Mientras que en el caso del IRPF existe una exención de la ganancia patrimonial para los mayores de 65 años que vendan la nuda propiedad de su vivienda habitual, esta regla no se aplica en el caso de la plusvalía, impuesto que hay que abonar sea cual sea la edad del vendedor.

¿Quién paga el IBI en una nuda propiedad?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe abonarlo, en principio, el usufructuario, aunque no es raro que se pacte lo contrario y que el nudo propietario se encargue de abonarlo.

En concreto, el IBI se abona por el hecho de ser la persona titular de alguno de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales:

• De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos
• De un derecho real de superficie
• De un derecho real de usufructo
• Del derecho de propiedad

Tal y como explica el Ayuntamiento de Madrid, la persona obligada al pago y el sujeto pasivo será la persona titular de alguno de los derechos enumerados, por este orden. En caso de que usufructo y nuda propiedad recaigan en diferentes personas, solo se generará un recibo, que corresponderá abonar al usufructuario y, en su defecto, al nudo propietario. 

Por último, hay que tener en cuenta que el titular del inmueble a 1 de enero del ejercicio fiscal que corresponda será el responsable de pagar el IBI, si bien es frecuente que, en caso de transmisión vía compraventa, se lleve a cabo un reparto prorrateado de dicha cuota anual.

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